繪圖：楊佳

7月10日，萬達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國聯(lián)合公告稱，萬達(dá)將13個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，代價(jià)為295.75億元，并由融創(chuàng)承擔(dān)項(xiàng)目貸款。同時(shí)，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)以335.95億元收購萬達(dá)76個(gè)酒店項(xiàng)目。兩項(xiàng)收購總價(jià)為631.7億元。

作為全球最大的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)，萬達(dá)商業(yè)的這一大手筆交易，使得港股萬達(dá)酒店發(fā)展當(dāng)日上午一度大漲148.28%，盡管下午有所回落，但收盤價(jià)仍比上一交易日大漲了46.55%。

在這起交易發(fā)生前，萬達(dá)的資金鏈一直是業(yè)界討論的熱點(diǎn)話題。而萬達(dá)集團(tuán)方面10日在接受南方日報(bào)記者采訪時(shí)表示，該集團(tuán)董事長王健林認(rèn)為轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目能大幅降低萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營。

有產(chǎn)業(yè)人士認(rèn)為，萬達(dá)此次出售的全部是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，出售價(jià)格也便宜到“跌破成本”。萬達(dá)為什么選擇了融創(chuàng)？而市值只有600億元不到且資金鏈同樣不寬松的融創(chuàng)，其一次性鯨吞下這批資產(chǎn)的底氣又從何而來？

萬達(dá)回收資金將全部用于還貸

10日公告的這次大規(guī)模資產(chǎn)出售，距離萬達(dá)商業(yè)2016年9月20日正式宣布退出港股市場，其實(shí)不到10個(gè)月的時(shí)間。

因而，在廣州市民間投資協(xié)會(huì)會(huì)長助理汪雪亮看來，這筆交易雖然來得有些突然，但萬達(dá)的思路是比較清晰的，“從近期來說，就是減輕負(fù)債，為萬達(dá)商業(yè)回歸A股創(chuàng)造條件。長遠(yuǎn)來看，就是落實(shí)輕資產(chǎn)的思路，進(jìn)一步降低地產(chǎn)業(yè)務(wù)比重，加速進(jìn)軍文化娛樂。”

南方日報(bào)記者10日從萬達(dá)集團(tuán)方面了解到，王健林自己預(yù)計(jì)，交易完成兩年后，萬達(dá)商業(yè)租金等收入將超過地產(chǎn)收入。針對外界一直在盛傳的萬達(dá)資金鏈問題，王健林雖然解釋稱“其實(shí)萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債并不算高”，但其坦承“通過這次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，萬達(dá)商業(yè)負(fù)債率將大幅下降，這次回收資金全部用于還貸，萬達(dá)商業(yè)計(jì)劃今年內(nèi)，清償絕大部分銀行貸款。”

在業(yè)內(nèi)看來，萬達(dá)商業(yè)要想盡快回歸A股市場，必須進(jìn)一步地讓自己輕資產(chǎn)化。一個(gè)不容忽略的事實(shí)是，目前國內(nèi)房地產(chǎn)公司IPO發(fā)行幾乎處于停滯狀態(tài)。而對于一直在排隊(duì)的萬達(dá)商業(yè)來說，其最不希望的是被劃入房地產(chǎn)板塊。

公開消息透露，自2009年進(jìn)軍文化旅游產(chǎn)業(yè)以來，萬達(dá)集團(tuán)總計(jì)投資近5000億元，上馬了13個(gè)文旅項(xiàng)目，其中便包括被王健林寄予厚望的萬達(dá)城。王健林為此還曾經(jīng)放話“要讓迪士尼中國在未來10—20年都無法盈利”。

王健林對萬達(dá)未來“靠品牌賺錢”的能力信心滿滿。今年上半年，萬達(dá)廣場以輕資產(chǎn)方式拓展了26個(gè)，新開業(yè)的萬達(dá)廣場有9個(gè)，占比達(dá)3/4。萬達(dá)集團(tuán)10日在給南方日報(bào)記者的回復(fù)中預(yù)計(jì)，今后每年輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場在40至50個(gè)左右。“萬達(dá)文旅城的品牌也已確立，可以品牌輸出。”

萬達(dá)內(nèi)部將輕資產(chǎn)類萬達(dá)廣場分為兩類：投資類萬達(dá)廣場，即投資者“拿錢下訂單”，萬達(dá)負(fù)責(zé)找地、建設(shè)、招商和運(yùn)營。而在合作類萬達(dá)廣場模式中，投資者出地又出錢，萬達(dá)出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營，凈租金七三分成，投資者占七成，萬達(dá)占三成。

2016年四季度，萬達(dá)連續(xù)與中信信托、民生信托、富力集團(tuán)等新簽約了90個(gè)萬達(dá)廣場，共1050億元投資合同。今年6月28日，萬達(dá)與中信泰富簽署合作，后者旗下的商業(yè)項(xiàng)目將委托萬達(dá)商業(yè)運(yùn)營管理，并使用萬達(dá)廣場品牌。

融創(chuàng)頻頻出手或繃緊資金鏈

與對萬達(dá)商業(yè)的減負(fù)和轉(zhuǎn)型需要表示理解相比，業(yè)界人士對融創(chuàng)中國的這一次出手卻普遍表示“看不懂”。

盡管有業(yè)內(nèi)人士評論，融創(chuàng)中國這次是以近乎白菜價(jià)的方式接手了一批萬達(dá)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。然而，目前融創(chuàng)中國的市值還不到600億元，在如此短時(shí)間內(nèi)先大手筆投資樂視，又接手萬達(dá)的631億元資產(chǎn)，讓人捉摸不透。

10日，融創(chuàng)中國的掌舵人孫宏斌對媒體公開透露，交易涉及資金完全來自融創(chuàng)自有資金，截至2017年6月30日，公司賬上還有900多億元現(xiàn)金；融創(chuàng)在今年上半年的銷售業(yè)績?yōu)?100多億元，全年銷售額將超過3000億元。

2016年全年，融創(chuàng)錄得合同銷售金額達(dá)到約1506億元，其經(jīng)營收入達(dá)到353億元，同比增幅分別高達(dá)120%和54%。2017年上半年，融創(chuàng)又錄得合同銷售額約1100億元，預(yù)計(jì)全年銷售業(yè)績將超過3000億元。而截至2016年12月31日，融創(chuàng)公司賬面現(xiàn)金約698億元，除卻178億元的受限資金之外，融創(chuàng)可由自由支配的現(xiàn)金約520億元。不過，520億元非受限資金當(dāng)中，僅46億元來自經(jīng)營業(yè)務(wù)收入，其他近400億元?dú)w因于借貸收入。

融創(chuàng)2016年年報(bào)顯示：截至2016年12月30日，該公司借貸本息總額約1128億元。相對2015年底的418億元，增幅約170%。

此次以632億元收購萬達(dá)旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目和76間酒店，實(shí)為融創(chuàng)2004年誕生以來實(shí)施的金額最大的一筆收購項(xiàng)目。

盡管在資金鏈方面可能承受壓力，然而孫宏斌顯然也獲得了大量的市場機(jī)會(huì)。

更為直觀的實(shí)際利益是，在這次吃進(jìn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)包當(dāng)中，除少數(shù)萬達(dá)文旅城已經(jīng)開業(yè)之外，絕大部分目前尚在開發(fā)當(dāng)中，各個(gè)土地儲備驚人。以2013年簽約的無錫萬達(dá)城為例，項(xiàng)目占地140公頃，總建筑面積120萬平方米。重慶萬達(dá)城的建筑面積甚至達(dá)到550萬平方米。這意味著，融創(chuàng)通過此次收購獲得土地儲備，將近3000萬平方米。這些項(xiàng)目大多簽約于最近三年，絕大部分項(xiàng)目土地處于待開發(fā)狀態(tài)，且多位于青島、重慶、成都、濟(jì)南、昆明、?？诘群诵亩€城市，其潛在的增值利益可想而知。（馮善書 許蕾  胡心童）