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上市房企陸續(xù)發(fā)布年報 轉型求變成為共識

2019-03-22 09:37 來源:南方日報

碧桂園位于粵港澳大灣區(qū)的權益可售資源

南方日報 3月以來,各家上市房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)披露業(yè)績。從業(yè)績數(shù)據(jù)表現(xiàn)來看,多數(shù)房企在營收方面取得了較好的成績,一些企業(yè)的利潤也持續(xù)創(chuàng)下新高。

但在房地產(chǎn)市場風云變幻的今天,國內(nèi)房企或多或少地受到了影響。去年以來,萬科曾高喊“活下去”,碧桂園宣布“提質控速”,恒大則提出“高質量發(fā)展”。另外,多元化布局和轉型也成為各家房企業(yè)績會上的關注重點。

看銷售

不再強調(diào)“流量”和目標

過去的2018年,各家上市房企銷售情況增長迅速。一些房企直接實現(xiàn)了從百億到千億的突破。

中國金茂年報指出,去年該公司實現(xiàn)合同銷售額1280億元,同比大增85%,首次躋身“千億房企”陣營。根據(jù)業(yè)績會上管理層透露的信息,今年中國金茂把銷售目標定在了1500億元。

3月18日剛剛召開業(yè)績會的中國奧園也宣布,2018年合同銷售實現(xiàn)912.8億元,完成全年既定目標的125%,與2017年相比直接翻倍。目前奧園銷售目標是實現(xiàn)25%的增長,如果這一目標完成,奧園將在2019年跨入千億軍團。

作為龍頭房企,碧桂園的業(yè)績一直備受關注。在各家研究機構公布的銷售榜單中,碧桂園銷售流量金額一騎絕塵,例如克而瑞發(fā)布的《2018年1—12月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額排行榜TOP200》中,碧桂園以7286.9億元遙遙領先。

不過在碧桂園發(fā)布的2018年年報中,記者并沒有看到這一數(shù)字,只看到了5018.8億元的權益合同銷售額。碧桂園年報顯示,去年集團實現(xiàn)權益合同銷售金額約5018.8億元,權益合同銷售面積約5416萬平方米,增速分別為31.25%和23.06%。

業(yè)績會現(xiàn)場,有媒體就碧桂園僅公布權益銷售數(shù)據(jù)向管理層發(fā)問。“財務數(shù)據(jù)方面,如果我們主導占50%以上,就可以在會計中說是我們自己的”,碧桂園董事局主席楊國強說,按照原來的流量金額統(tǒng)計,別人并不知道公司的權益占比是多少。“長遠來說,這樣按權益數(shù)據(jù)公布,大家對碧桂園的銷售就會一目了然,對我們的了解也會更加清楚”,此外,碧桂園今年同樣沒有公布目標。

一般在統(tǒng)計房企銷售金額時,有流量金額和權益金額兩個標準,流量金額是指房企參與開發(fā)建設項目的總銷售額,但由于當前很多項目是兩家甚至多家開發(fā)商合作開發(fā)建設的,因此如果各家房企分別統(tǒng)計流量金額,則會出現(xiàn)銷售金額重復疊加的情況,但權益金額只計算房企在該項目中所占的權益份額,因此更能反映企業(yè)真實的銷售業(yè)績水平。

在碧桂園之前,已有房企堅持采用公布權益金額的做法。本周三,富力集團剛剛公布2018年業(yè)績,年報顯示,富力權益協(xié)議銷售金額達到人民幣1311億元,同比增長60%。與前幾年一直沖千億目標不同,去年富力終于以較高的增幅跨入千億房企陣營,這在當前房地產(chǎn)市場的形勢下十分難得。

富力集團董事長李思廉在業(yè)績會上表示,協(xié)議銷售增長強勁,證明了富力全國銷售團隊的實力,在艱難運營環(huán)境中仍能取得理想業(yè)績。

論盈利

有人歡喜有人憂

在已披露年報的房企中,碧桂園的利潤增長迅速,毛利和凈利增長均在七成左右,其中毛利潤達到約1024.8億元,同比增長74.3%,凈利潤約為485.4億元,同比增長68.8%,股東應占核心凈利潤達341.3億元,同比增長38.2%。

另一家龍頭房企恒大去年曾被稱為“盈利之王”,目前恒大尚未披露年報,相關數(shù)據(jù)預計3月26日才會正式公布,但根據(jù)本月初恒大發(fā)布的正面盈利預告,該公司上年凈利潤及核心業(yè)務凈利潤與2017年同期相比大幅上升,其中核心業(yè)務凈利潤預期較上年增幅超過90%。

根據(jù)歷史數(shù)據(jù),2017年全年恒大核心業(yè)務凈利潤就已經(jīng)達到405.1億元,如果按照此次披露的增幅進行估算,2018年恒大核心業(yè)務凈利潤將達到769億元,這一數(shù)字甚至超過了不少規(guī)模房企的全年營收水平。恒大通過公告表示,凈利潤的大幅增長主要歸功于提升產(chǎn)品品質,增加產(chǎn)品附加值,降低銷售、管理費用率,增加交樓面積等因素。

其他不少房企的利潤水平也在提高,例如中國奧園毛利潤達到96.3億元,同比增長88%,凈利潤29.4億元,同比增長51%,其中核心凈利潤同比增幅也達到63%。雅居樂的凈利潤雖然增幅不及碧桂園和恒大,但仍實現(xiàn)毛利246.74億元、增幅19.3%,凈利潤83.58億元,增幅23.3%的成績。

然而,并非所有房企的利潤水平都在上升,綠城中國2017年除稅前利潤人民幣63.91億元,增長70.5%。截至記者發(fā)稿前,綠城中國尚未披露業(yè)績數(shù)據(jù),但根據(jù)其按香港聯(lián)交所規(guī)定發(fā)布的盈利警告,2018年度股東應占利潤同比減少了約50%—60%。綠城公告將盈利減少的原因歸因為出售附屬公司產(chǎn)生凈收益減少、年內(nèi)集體物業(yè)減值虧損撥備有所增加以及若干外幣借款計提未實現(xiàn)匯兌凈虧損等等。但綠城公告也強調(diào),盈利減少對其現(xiàn)金流沒有實際影響。

利潤下滑的還有富力,該公司年報稱2018年盈利為87.28億元,同比2017年的214.24億元減少59%。富力方面通過年報表示,主要因為2017年收購酒店資產(chǎn)帶來大額非經(jīng)常性溢價收購受益,以及2018年此類非經(jīng)常交易相對較少。但若除去收購酒店資產(chǎn)等因素,富力去年合并利潤仍是上漲的。

窺布局

多元化已邁開腳步

考慮到施工安全和用人成本等因素,碧桂園開始著手布局機器人產(chǎn)業(yè),在其業(yè)績會上,楊國強和莫斌都對機器人業(yè)務進行了詳盡的描述。

“如今的年輕人很少去做建筑工人,而建筑行業(yè)除了泵送混凝土之外技術進步很少”,楊國強認為這是必須要做的事情,他認為機器人技術成熟的背景下,碧桂園有建筑建造場景,有建筑工地,可以通過實驗來完善技術,碧桂園有這樣的經(jīng)濟能力。

莫斌則表示,機器人業(yè)務是碧桂園順應科技進步趨勢而做的提前布局,可提升工程質量與安全。他介紹稱,目前碧桂園成立的博智林機器人公司已吸引超過200名博士加盟,并與清華等高校及一些國際頂尖機構建立了聯(lián)合研發(fā)等合作。

多元化業(yè)務布局一直是房企的重點,除碧桂園的機器人產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)村振興外,還有越秀地產(chǎn)的養(yǎng)老項目、中國金茂的城市運營、恒大的新能源汽車等。盡管記者在先前的采訪中,多位業(yè)內(nèi)人士均表示這些多元化轉型并未真正成功,主業(yè)仍是房地產(chǎn)開發(fā),但房企的試水仍在繼續(xù)。

恒大旗下的恒大健康日前收購了泰特機電70%股份,借此獲得了國際先進的輪轂電機技術,此前恒大已經(jīng)投入280億元,并購或入股了多家公司,獲得了研發(fā)制造、動力電池等技術,完善汽車產(chǎn)業(yè)鏈,此外恒大還與哈佛達成協(xié)議,圍繞新能源產(chǎn)業(yè)汽車等領域合作研究。盡管一系列投入令恒大健康虧損了17億元,但恒大的新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈仍在持續(xù)前進。

中國金茂在2018年形成“以城聚人,以城促產(chǎn)”的“城—人—產(chǎn)”城市運營邏輯。根據(jù)年報披露,去年中國金茂已實現(xiàn)張家港智慧科學城等3個城市運營項目正式落地,新增26個框架合作協(xié)議簽署,累計獲取及鎖定13個城市運營項目。

越秀則持續(xù)布局養(yǎng)老地產(chǎn),“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與我們的商業(yè)地產(chǎn)類似,通過提供商業(yè)物業(yè),以服務來獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報,我們發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是順應社會需求,這也是我們商業(yè)集中的一種業(yè)態(tài)”,越秀地產(chǎn)董事長林昭遠表示,2019年將重點孵化養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等新業(yè)務,提升房地產(chǎn)價值鏈各環(huán)節(jié)的專業(yè)水平和競爭能力。(記者 葛政涵)

責任編輯:劉寧芬





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