廣州日報(bào) 廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)日前發(fā)布2018年消費(fèi)者投訴中介的情況。該會(huì)在去年共受理投訴案件78宗，全年投訴量約占年中介促成存量房交易總量的0.9‰，較前兩年有明顯下降。協(xié)會(huì)有關(guān)人士表示，對存量房交易糾紛案件以調(diào)解為主要處理方式，經(jīng)調(diào)解撤訴的案件共37宗，占總投訴47%，為消費(fèi)者挽回經(jīng)濟(jì)損失183萬元。協(xié)會(huì)會(huì)員配合調(diào)解成功并撤訴的案件占總撤訴案件的84%。

　消費(fèi)者投訴中介案件的四種情形

根據(jù)中介協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，2018年消費(fèi)者投訴中介的案件主要可分為以下四種情形：

一、認(rèn)為中介機(jī)構(gòu)未盡謹(jǐn)慎審查義務(wù)或隱瞞房屋情況等（共24宗）。包括：認(rèn)為中介未審查業(yè)主代理人處分權(quán)，隱瞞如房屋存在共有人、房屋存在抵押、房屋未繳納土地出讓金、學(xué)位被占用、房屋存在違章建筑、真實(shí)交易價(jià)格等房屋信息。

二、認(rèn)為中介機(jī)構(gòu)違反限售、限購、限貸等政策提供中介服務(wù)（共12宗）。如：未審查或明知買方無購房資格、零首付或首付不足三成、協(xié)助或誘導(dǎo)當(dāng)事人提供虛假購房證明材料等。

三、認(rèn)為中介機(jī)構(gòu)違反《廣州市存量房網(wǎng)上交易規(guī)則》（共14宗）。如：協(xié)助制作不同價(jià)款合同，以達(dá)到少交稅或獲得更多貸款等目的；中介機(jī)構(gòu)未經(jīng)交易當(dāng)事人同意擅自制作網(wǎng)簽合同、變更網(wǎng)簽合同內(nèi)容、撤下網(wǎng)簽合同或不配合撤下網(wǎng)簽合同等。

四、交易當(dāng)事人因不熟悉交易流程、房款準(zhǔn)備不足、部分交易細(xì)節(jié)的合同條款約定不明等原因而違反合同約定，拒絕履行合同引起的糾紛（共24宗）。

【案例1】差價(jià)作中介費(fèi)？法院終審有定論！

業(yè)主高某希望能以385萬元出售其位于海珠區(qū)某物業(yè)。中介公司以該房屋出售價(jià)格過高為由，建議業(yè)主降價(jià)至380萬元，并提出如經(jīng)公司努力最終成交價(jià)格超過380萬元的，則與業(yè)主均分超出部分款項(xiàng)作為中介費(fèi)。不久，中介公司以385萬元的價(jià)格將房屋出售，遂與業(yè)主簽訂《咨詢及中介服務(wù)費(fèi)確認(rèn)書》，向高某主張2.5萬元中介費(fèi)。后高某了解到，買方實(shí)際上一開始就同意按照385萬元的價(jià)格購買房屋，并非通過中介公司努力提升了房價(jià)，故拒絕支付2.5萬元中介費(fèi)。中介公司向法院提起訴訟。

一審法院認(rèn)為中介公司為高某出售房屋提供了媒介服務(wù)，促成高某與買方成功交易。高某應(yīng)當(dāng)向中介公司支付相應(yīng)的對價(jià)，應(yīng)當(dāng)按照《咨詢及中介服務(wù)費(fèi)確認(rèn)書》約定支付中介公司2.5萬元。高某不服一審判決提出上訴，二審法院認(rèn)為，高某將《咨詢及中介服務(wù)費(fèi)確認(rèn)書》中“咨詢及中介服務(wù)費(fèi)”的條款修改為“總房款預(yù)售價(jià)格及實(shí)際售價(jià)差額”，中介公司是予以接受的。但中介公司故意壓低賣方報(bào)價(jià)，隱瞞買家真實(shí)出價(jià)，有違誠實(shí)信用原則，故撤銷了一審法院判項(xiàng)，改為駁回中介公司訴訟請求。

協(xié)會(huì)提示：注意與中介機(jī)構(gòu)在合同或協(xié)議上約定中介機(jī)構(gòu)的權(quán)利義務(wù)，根據(jù)中介機(jī)構(gòu)公示的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行咨詢和確認(rèn)。同時(shí)，建議消費(fèi)者可選擇分段支付中介服務(wù)費(fèi)的方式，如：簽訂《房屋買賣合同》時(shí)支付一半，交易過戶結(jié)束后支付另一半。如遇到不確定的情況，不要急于簽訂合同，可向?qū)I(yè)人士、律師等咨詢，保障自身的合法權(quán)益。

　【案例2】貸款購房須慎重 毀約定金難退回

2018年5月2日，區(qū)某在某中介公司的介紹下，看中一套位于白云區(qū)，售價(jià)為280萬元的某小區(qū)物業(yè)。區(qū)某在了解該物業(yè)的權(quán)屬與面積等基本情況后，與業(yè)主宋某簽訂《房屋買賣合同》，約定買家向銀行申請貸款180萬元，并向業(yè)主支付定金5萬元。后銀行審核，因該物業(yè)樓齡較大，只批準(zhǔn)貸款120萬元。區(qū)某未預(yù)留備用資金，差20萬元資金缺口。區(qū)某認(rèn)為未能獲批預(yù)期貸款金額是由于物業(yè)樓齡較大導(dǎo)致的，并非其自身原因，遂向法院提起訴訟，要求解除合同及返還定金。

法院經(jīng)審查，區(qū)某無證據(jù)證明業(yè)主宋某就物業(yè)樓齡故意向其隱瞞或提供虛假信息。業(yè)主宋某同意解除合同，但拒絕返還定金。最終，法院判決買賣雙方合同解除，駁回區(qū)某要求業(yè)主宋某返還定金的訴求。

協(xié)會(huì)提示：抵押貸款是買家以購得的房屋作為抵押物抵押給銀行從而獲得的銀行貸款。通常，抵押貸款的金額、還款年限以及是否批準(zhǔn)貸款等會(huì)受到多個(gè)因素的約束，如：不得超過某個(gè)最高金額、房屋樓齡、貸款人的收入以及個(gè)人征信等。其中，房屋樓齡越長，房屋升值保值的空間越小，一般獲批貸款的成數(shù)就越低，甚至可能不予貸款。所以，欲采用房地產(chǎn)抵押貸款方式來購房的買家務(wù)必注意了解自身的經(jīng)濟(jì)狀況、還款能力及銀行要求的貸款條件等，在自身承受能力范圍內(nèi)選購物業(yè)，慎重購房。另外，買家也可與業(yè)主在合同中約定，若銀行批準(zhǔn)的貸款金額少于買家申請的貸款金額，可解除買賣合同等條款，以盡可能減少損失。