多些配套標(biāo)準(zhǔn),“后公攤時(shí)代”才會(huì)少些套路
新京報(bào) 從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易,一定程度上讓房子更“透明”。
近日,《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》公布后,其中第2.4.6條“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”受到廣泛關(guān)注。2月24日,中國(guó)建筑科學(xué)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人接受采訪時(shí)稱,“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這一條款的提出,主要考慮是從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計(jì)算規(guī)則。
這個(gè)消息一出來(lái)就引發(fā)各種解讀,有的稱馬上終結(jié)“公攤面積”,有的則說沒那么簡(jiǎn)單。作為方案設(shè)計(jì)者,中國(guó)建筑科學(xué)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人稱之為“技術(shù)規(guī)范”,無(wú)疑是最權(quán)威說法。但我認(rèn)為,即便是作為不具備法律強(qiáng)制力的技術(shù)規(guī)范,其也極具導(dǎo)向價(jià)值。
天下苦“公攤面積”久矣
“套內(nèi)”+“公攤”計(jì)價(jià)模式源于何處?從新中國(guó)成立初期到改革開放前,我國(guó)的住房制度很長(zhǎng)時(shí)間都是實(shí)行福利分房,此階段還不存在公攤面積這一說法。改革開放后,房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化,在對(duì)住房制度建設(shè)的探索過程中,不僅從香港地區(qū)引進(jìn)了“土地招拍掛模式”和“預(yù)售制度”,還引進(jìn)了“套內(nèi)+公攤”的計(jì)價(jià)模式。
事實(shí)上不論是賣樓花變體過來(lái)的預(yù)售制度,還是土地招拍掛模式,在某種程度上都存在著一些弊端。而如今“建筑面積”計(jì)價(jià)方式之所以被廣為詬病,實(shí)則是因?yàn)?ldquo;公攤面積”水太深。
比如,2010年山東高密某樓盤被曝公攤系數(shù)達(dá)52%,2017年南京某商住公寓部分戶型公攤系數(shù)高達(dá)58%,去年8月社交媒體上一篇名為《買100平方米的房子只得70平方米,這么坑的“公攤面積”到底怎么來(lái)的?》的文章熱傳,更是將公攤面積問題上升到了社會(huì)層面,掀起了廣泛的輿論風(fēng)波。
其實(shí),公攤面積的問題不過是計(jì)價(jià)方式問題,如今卻演變成了開發(fā)商牟利的工具。問題的根源在于,市場(chǎng)信息的不對(duì)稱,已經(jīng)導(dǎo)致市場(chǎng)上“敗德”行為,經(jīng)濟(jì)學(xué)中我們稱之為信息不對(duì)稱所引起的道德風(fēng)險(xiǎn)。
近兩年,在國(guó)家的嚴(yán)厲調(diào)控下,一些開發(fā)商為了保證利益,便通過做大公攤面積、重復(fù)公攤、利用公攤牟利的方式將經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。
雖然公攤面積是受政策法規(guī)承認(rèn)的銷售計(jì)價(jià)方式,但是關(guān)于公攤面積劃分、標(biāo)準(zhǔn)、比例等精細(xì)化規(guī)定,卻仍是空白,這是公攤面積能被開發(fā)商大做文章的重要原因。除此之外,缺乏相關(guān)專業(yè)監(jiān)管部門的監(jiān)管、市場(chǎng)信息不對(duì)稱也是公攤面積成為一些開發(fā)商攫取利潤(rùn)法寶的重要原因。
警惕去公攤面積后,生活質(zhì)量下降
此次,住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)按套內(nèi)面積進(jìn)行交易,表明了改革積弊的態(tài)度。
正如這一方案的設(shè)計(jì)者所說,這一做法可以解決兩方面的問題:一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題;二是解決住戶使用面積不透明的問題??梢哉f,從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易,一定程度上讓房子更“透明”,有利于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。
實(shí)際上,住建部門并非簡(jiǎn)單迎合公眾,該技術(shù)規(guī)范具有操作性。國(guó)際上通行的房屋交易計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)通常是“套內(nèi)所得面積”,香港也在2013年取消了以“建筑面積”計(jì)價(jià)方式售房,如今更公開表示支持房屋按套內(nèi)面積進(jìn)行交易,對(duì)公攤面積的態(tài)度顯而易見。
其實(shí),按“套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”國(guó)內(nèi)早有實(shí)踐。早在2002年,重慶就已開始以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù),對(duì)不按這一依據(jù)計(jì)價(jià)責(zé)令整改并處以交易金額5%-10%的罰款。作為“先驅(qū)”,重慶給我們的前車之鑒是:首先,以套內(nèi)計(jì)價(jià)方式售房,在國(guó)內(nèi)或者說在某些地區(qū)是可行的。其次,套內(nèi)面積計(jì)價(jià),需防生活質(zhì)量下降風(fēng)險(xiǎn)。
需要警惕的是,以套內(nèi)面積計(jì)價(jià),勢(shì)必會(huì)壓縮開發(fā)商的盈利空間,開發(fā)商為了保證利益要么提高單位面積房?jī)r(jià),將經(jīng)濟(jì)代價(jià)間接轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者,消費(fèi)者財(cái)富效應(yīng)未必增加。要么降成本,例如,從建材、綠化、物業(yè)等方面找貼補(bǔ)。
住建部在官網(wǎng)發(fā)布的意見通知,已經(jīng)表明國(guó)家方面對(duì)“公攤面積”的看法,但相關(guān)部門需做好配套工作。例如,制定綠地比例等公共面積的計(jì)算方式、建材質(zhì)量、公共服務(wù)等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)槿绻@些標(biāo)準(zhǔn)不明晰的話,“公攤面積”或許還會(huì)借尸還魂,將其代價(jià)最終轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。
責(zé)任編輯:劉寧芬