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北京房租漲聲一片 資本“圈地”長租公寓推高房租?

2018-08-20 10:03 來源:人民網(wǎng)

日前,北京房租漲價的消息引發(fā)公眾關(guān)注,輿論矛頭直指資本搶灘長租公寓市場,自如、蛋殼等長租公司開展了“搶房源大戰(zhàn)”,助推了上述城市房租暴漲。

而記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前廣州租房市場價格還比較平穩(wěn),盡管有小幅上調(diào),但并未出現(xiàn)暴漲現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)專家指出,在資本的加持下,長租行業(yè)目前處于快速擴展階段,也給租賃市場帶來一些局部的波動,但由于長租市場所占的份額還非常小,并不足以對租房市場產(chǎn)生整體性的影響。專家建議,長租市場的長遠有序發(fā)展還有賴政策的進一步細化與規(guī)范。

搶房大戰(zhàn)?北京房租同比上漲15.5%

以北京為代表的一線城市房租正在刮起一陣“漲價”風。根據(jù)貝殼研究所整理的數(shù)據(jù)顯示,以2018年8月6日至12日的整租租金為樣本量,北京的整租平均租金同比增長了15.5%,部分小區(qū)從去年年末一路走高,截至7月30日漲幅已近40%。此外,2018年北京租金絕對值達每月每平米76.1元,在全國位列第一。

對此,部分業(yè)內(nèi)人士將矛頭直指鏈家自如和蛋殼公寓。自如和蛋殼兩大長租公寓資本運營方“天價搶房源”的消息不斷見諸各大自媒體,有專家直指當下租賃市場超過一半的房源已經(jīng)被各種租賃代理機構(gòu)壟斷,而最大的租賃代理機構(gòu)已經(jīng)控制了幾十萬套房源,中低端房源被中介整合包裝成中高端租賃房屋,助推房租上漲。

針對長租公寓哄抬房價的市場輿論,8月17日,自如對外回應稱,該事件系不實傳聞,不存在參與市場不良競爭、哄抬房租的行為,公司有著嚴格的系統(tǒng)化的收出房價格控制體系,不存在一線員工隨意修改和哄抬價格的可能。

針對有些住房租賃企業(yè)盲目漲價的情況,17日,北京市住建委聯(lián)合多部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人。明確要求住房租賃企業(yè):不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源;不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源;不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

現(xiàn)場調(diào)查 廣州租房市場價格相對平穩(wěn)

盡管一線城市租金暴漲輿論四起,但記者走訪發(fā)現(xiàn),廣州房租價格一直比較平穩(wěn)。

記者從市中心五羊邨附近的一家中介門店了解到,離地鐵站大概十分鐘的路程,兩居室月租房的價格均在3800元以上,4000元左右的只能租到樓梯房,樓高多為6層,電梯房的話價格在4500元以上。

對比兩年前,月租3700元可以租到裝修不錯的樓梯房,4200元可以租到電梯房,五羊邨的租房價格平均有兩三百元的增長。該地產(chǎn)中介工作人員表示,這樣的增長幅度是比較平穩(wěn)的。

而在員村山頂附近的翠湖山莊、華江花園、海景中心、天一莊等小區(qū)房中,單間電梯房的月租在3300元—3800元,單間樓梯房的價格超過2000元。小區(qū)房一平方米的租金平均水平在60元—70元。中介告訴記者,員村山頂附近的房源價格租金按照每年5%遞增。其中,7月、8月房源較為緊張,通常年底為房源空置期。

記者從廣州中原研究發(fā)展拿到的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,7月,廣州二手房租賃成交熱度增加,宗數(shù)環(huán)比上升3.1%。租金方面,天河區(qū)最高,為66.6元/月/m2;其次是越秀區(qū)63.0元/月/平方米;海珠區(qū)以62.7元/月/平方米排第三。7月雖然海珠區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)租金環(huán)比均上漲,但全市二手房租賃租金僅為48.7元/月/平方米,環(huán)比微降1%。

資本涌入 長租公寓“圈地擴張”

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),在廣州的租房市場,長租公寓這個新概念也已經(jīng)逐漸為人所知。

五羊邨及員村山頂?shù)亩嗉业禺a(chǎn)中介均透露,現(xiàn)在已經(jīng)開始介入做公寓,由第三方公司先收購業(yè)主的房,簽訂幾年合同,隔斷客廳,裝修后再通過中介轉(zhuǎn)租出去。“這些公寓是分散式的,以一居室為主,適合單身白領居住,更容易租出去。”有中介表示。

而其中,鏈家已經(jīng)逐漸形成了自己的公寓品牌“自如”,在8月17日自如的媒體溝通會上,自如相關(guān)負責人介紹,入駐廣州短短的300天里,自如房屋持有量已超12000間。除了自如,廣州的公寓品牌還包括了優(yōu)家青年公寓、魔方公寓等。

精裝版、連鎖化運營的公寓價格要比普通的個人出租房貴很多,以自如公寓為例,獵德附近的公寓單間價格要近3000元,而優(yōu)家青年公寓最便宜的一居室也要2580元,貴的一房一廳價格可以達到4300元,相當于周圍普通的2房1廳的價格。

實際上,過去一年,在國家的政策引導和推動下,長租公寓在國內(nèi)的發(fā)展迎來井噴現(xiàn)象。有數(shù)據(jù)顯示,截至2017年底,北上廣深的集中式長租公寓品牌總量已經(jīng)達到300多個,管理房間數(shù)量超過200萬間。資本也紛紛搶灘長租公寓,今年以來自如宣布獲得40億人民幣A輪融資,公寓品牌蛋殼則宣布獲得7000萬美元B+輪融資。

專家分析 高價搶房源不可持續(xù)

廣東省房協(xié)專家龍斌博士指出,大資本、大企業(yè)的進入,對于提高長租公寓行業(yè)發(fā)展水平有利,對符合市場規(guī)律的漲價也要理性看待。畢竟提供商的綜合成本提高了。反過來,住房的服務和空間環(huán)境提升后,租房的居住體驗和生活品質(zhì)也提高了。因而,價格的提高也是一些中高端租客能夠理解的。

不過,龍斌同時指出,在起步發(fā)展階段,資本過多介入,會帶來階段性、局部性的競爭,如此次媒體報道的北京“搶房源大戰(zhàn)”??陀^上會對租金市場帶來影響,但還不是普遍現(xiàn)象。

據(jù)介紹,在成熟國家,長租公寓要占到整個租賃市場的20%-30%,而國內(nèi)只有5%不到。“這個規(guī)模并不足以影響到整個租賃市場。”

此外,龍斌也認為,有一些資本參與租房市場的目的就是為了運作上市,進而到資本市場上開展更大的融資動作的需要。但不管怎么樣,高價搶奪房源的行為也只能是暫時或個別的現(xiàn)象。因為高價收進來,意味著就要以更高的價格租出去,才能實現(xiàn)盈利。短期來看,用這種手段可以快速擴大規(guī)劃從而占據(jù)市場優(yōu)勢,但由此給經(jīng)營帶來的壓力也是非常明顯的。“這種操作辦法是不可持續(xù)的。”

值得注意的是,龍斌表示,對于長租公寓這種新事物,目前各地的監(jiān)管還存在一些空白,龍斌建議,要針對性地對長租市場資本運作及融資渠道出臺細化的監(jiān)管,從而鼓勵長租公寓規(guī)范發(fā)展。(記者 陳澤云 嚴藝文 仝婧禹 實習生 王一婷 周凱森)

責任編輯:葉著

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公寓 房源 長租 租金
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