【環(huán)宇雜談】

自2002年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)，房租就未曾跌過(guò)，17年來(lái)指數(shù)月平均漲幅高達(dá)3.32%。

原來(lái)，你手上的房子，可這樣出租，先找長(zhǎng)租公寓A來(lái)報(bào)價(jià)，然后再找長(zhǎng)租公寓B。這時(shí)，B一般比A報(bào)價(jià)更高。原來(lái)，你可以這樣租房子，打開(kāi)長(zhǎng)租公寓APP，或許租不起中心區(qū)月租金數(shù)千到一萬(wàn)元的成套住宅，但你想住在這樣的社區(qū)里。怎么辦？你可以租一間?；蛟S，一間的租金也付不起，那可以住客廳或上鋪，要不再往外圍走走，準(zhǔn)有一款適合你。

每天，你進(jìn)出體面的社區(qū)，而你的收入連業(yè)主的一個(gè)零頭都不夠。這或許就是追求美好生活的路徑，但另一面是什么呢？往小了說(shuō)，就是空間逼仄、上下班電梯要久等、打隔斷導(dǎo)致漏水；往大點(diǎn)兒了說(shuō)，人太多導(dǎo)致物業(yè)癱瘓、噪音讓你無(wú)法安睡、用電負(fù)荷大造成火災(zāi)等。房子越建越多，但你的空間越來(lái)越小、租金越來(lái)越高，你住的離市中心越來(lái)越遠(yuǎn)，甚至被迫離開(kāi)。

房?jī)r(jià)非理性上漲，可歸咎于投資屬性作祟。按理說(shuō)，絕對(duì)沒(méi)有人租房是為了投資。相應(yīng)的，租金也是由可支配收入決定的。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)顯示，房租超過(guò)個(gè)人可支配收入1/3，生活就會(huì)面臨困難，所以即便發(fā)達(dá)國(guó)家不管制房?jī)r(jià)，但管制租金卻是國(guó)際慣例。2015年3月，德國(guó)議會(huì)通過(guò)《限制房租法》，要求3年內(nèi)租金漲幅不得超過(guò)10%；房東漲租超過(guò)指導(dǎo)價(jià)20%的，算違法，租客有權(quán)將房東告上法庭；房東單方面漲租超50%的，被認(rèn)為是賺取暴利，可判入獄3年。

盡管，我國(guó)房?jī)r(jià)上漲屢被詬病，但2008-2009年、2012年、2014年下半年-2015年，房?jī)r(jià)曾下跌過(guò)。2008-2009年，深圳房?jī)r(jià)絕對(duì)水平最低點(diǎn)比最高點(diǎn)下跌37%。但是，筆者梳理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局CPI中房租價(jià)格指數(shù)后，著實(shí)嚇了一跳，自2002年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)，房租就未曾跌過(guò)，17年來(lái)指數(shù)月平均漲幅高達(dá)3.32%。自2011年有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)，70城房?jī)r(jià)指數(shù)月平均上漲3.54%，略高于房租上漲。不過(guò)，考慮到2002-2010年房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，2002年以來(lái)租金漲幅超過(guò)房?jī)r(jià)漲幅。

房租為何上漲？過(guò)去，我們可以說(shuō)進(jìn)城的人多了，租房的人多了，舊城改造了，房?jī)r(jià)上漲了，追求美好生活等。但現(xiàn)在，“炒房租”是新現(xiàn)象。國(guó)家倡導(dǎo)“購(gòu)租并舉”，需求端老百姓還未轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)，買房的訴求仍強(qiáng)烈，但供應(yīng)端卻無(wú)比積極。長(zhǎng)租公寓向資本方闡述盈利模式時(shí)表示，只有不斷變大才能在市場(chǎng)獲得主動(dòng)權(quán)、定價(jià)權(quán)、利益權(quán)。第一輪融資，搶奪市場(chǎng)房源，爭(zhēng)奪紅利增長(zhǎng)潛力小區(qū)，搶奪定價(jià)權(quán)；第二輪融資，行業(yè)洗牌；第三輪融資，收獲房租增長(zhǎng)紅利。

顯然，這是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代“風(fēng)投”的打法，先占領(lǐng)風(fēng)口，再獲得行業(yè)紅利。于是，短短3-4年里，全國(guó)誕生上千家長(zhǎng)租公寓。下一步就是繼續(xù)“燒錢”，行業(yè)洗牌、頭部企業(yè)誕生。一旦資本選定誰(shuí)，不斷加注，讓競(jìng)爭(zhēng)者倒下、后來(lái)者沒(méi)活路。自2017年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓倒閉潮出現(xiàn)，洗牌開(kāi)始。A輪不行、B輪上，再不行C輪融資啟動(dòng)，投入產(chǎn)出倒掛沒(méi)關(guān)系，資本看的是未來(lái)。

曾經(jīng)，筆者為大街上到處損壞的共享單車可惜，但金融界的朋友說(shuō)，風(fēng)投的眼里，這都不是事兒！頭部誕生了，一切都回來(lái)了。別看大城市房子多，配套好的、位置好的，就那么多，資本圈住了，定價(jià)和盈利都被鎖定了。城市中心區(qū)，單間租金2000元，100平米的房子打成5間，就是1萬(wàn)元?？此疲獗砉怩r，但房租上漲了，居住尊嚴(yán)沒(méi)了，安全隱患更在后面。北京西北五環(huán)外的唐家?guī)X，曾是有名的蟻?zhàn)寮械兀蚓幼…h(huán)境差備受詬病，但租金只有幾百元?。?/p>

現(xiàn)在改造了，外表好看了、居住舒適了，但唐家?guī)X55平米一居室，租金4000元，翻了近10倍。記住，租房才是真正的剛需。一線城市，80%的這部分人群，月收入只有3000元左右。舊城改造也好，增加居住體驗(yàn)也好，甚至煤氣“管改罐”也好，大家都想要，但得靠租金上漲買單。需要不等于可能，相比居住更舒適，多數(shù)人還是希望租金更低。這樣看，資本進(jìn)來(lái)有點(diǎn)殘酷。

（作者系資深地產(chǎn)研究人士）