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浙江嘉興買房亂象:流行的10萬“號費”

2018-07-23 15:36 來源:人民網(wǎng)

近年來,嘉興樓市火爆。然而,盛宴背后,亂象叢生,加10萬“號費”買房在嘉興更是屢見不鮮。“號費”現(xiàn)象究竟因何而起?開發(fā)商及中介在其中扮演了什么角色?近日,《國際金融報》記者實地暗訪相關(guān)利益方,試圖還原嘉興樓市“號費”現(xiàn)象的原貌?! ?/p>

“哎,都是這樣的。”盧文(化名)一聲嘆氣,帶著無奈,帶著不解,帶著一種習(xí)以為常的認(rèn)命之態(tài)。

在《國際金融報》記者面前唉聲嘆氣的盧文,將至而立之年,正在四處尋覓著一個屬于自己的棲身之地,然后“先有房再立家”。

不過,心儀的房子真難買!

“看中的幾乎都是熱門樓盤,尤其是品質(zhì)好一點的學(xué)區(qū)房,認(rèn)籌的人多,僧多粥少,日光盤都不稀奇了,之前開盤搖號都是秒光。全款付清的都不一定買得到房,更不要說我們這種還想貸款的了。”盧文邊說邊搖頭。

2016年,當(dāng)浙江嘉興本地人還篤定房價不會上漲時,外地分銷商早就“暗嗅芬芳”。多輛“滬”牌大巴一字排開,一時間嘉興各樓盤的銷售部門庭若市。

彼時,嘉興本地人,或冷眼旁觀、或半信半疑,但在新房均價從七八千被拉至萬元之后,不少嘉興本地人也坐不住了,紛紛加入“搶房大軍”,而這結(jié)成的果便是認(rèn)籌長龍和開盤后的“秒清”。

然而,盛宴背后,亂象叢生。

像盧文這樣的前因觀望、后因搖號難導(dǎo)致至今仍未買房的嘉興人不在少數(shù)。這時候,打著“有內(nèi)部資源可幫助購房者提前鎖定房源”旗號的中介出現(xiàn)了。

  10萬起的號費

“你自己去買,全款都不一定買得到。我們有渠道,可以幫你去內(nèi)部拿房,但是你需要交個十幾萬的‘號費’。”近日,嘉興某樓盤開始認(rèn)籌,記者以購房者身份前往該樓盤周邊的中介處咨詢,一位來自A中介公司的房產(chǎn)中介王麗(化名)對記者表示,只有通過他才能拿到該樓盤的房源并鎖定心儀的樓層。

王麗口中的“號費”就是業(yè)內(nèi)臭名昭著的“茶水費”,即購房者通過第三方(大部分為中介)提前認(rèn)購房源所需支付的費用。

通過這幾天在嘉興的實地暗訪,《國際金融報》記者了解到,“號費”在嘉興不僅是常態(tài),金額還因樓盤火熱程度的不同而增加。

另一位來自B中介公司的房產(chǎn)中介李峰(化名)對《國際金融報》記者表示,“到目前為止,嘉興今年上半年的一手房大部分都是帶著‘號費’賣掉的。”

據(jù)李峰介紹,“號費”一般由兩部分組成,一部分是中介上線給出的成本“底價”,即上線要求的固定收益;另一部分是中介公司的收入,由中介公司在“底價”基礎(chǔ)上增加。

“這個樓盤的‘號費’不算貴,之前有一個樓盤要25萬元。我們同行之間‘號費’要價都是一樣的,且是根據(jù)市場行情定價。”在一家小中介公司C供職的張超(化名)對記者說。

據(jù)上述多位中介描述,購房者需在開盤搖號前,看好戶型并選定一個樓層范圍,然后向其支付一部分“號費”定金并簽訂“號費”協(xié)議。剩余一部分“號費”則等到購房者與開發(fā)商簽訂購房合同后支付。如中介最終未拿到房源,則“號費”全數(shù)退款。一般來說,如果“號費”為13萬元,前期先需支付10萬元左右。

此外,另一家D中介公司的工作人員趙雪(化名)向《國際金融報》記者透露,即便付了“號費”,開發(fā)商還是要“擇優(yōu)錄取”,“競價”高者以及全款購房者優(yōu)先,貸款購房者想要選到好樓層或有難度。

顯然,“號費”買的僅是一個優(yōu)先購房及選房資格,并未附加其他“特殊便利”。

  大中介“剎車”

雖然《國際金融報》記者暗訪的所有中介都表示其有房源,但并不是所有中介目前都還參與其中。

李峰所在B中介公司規(guī)模較大,在嘉興也有數(shù)十家門店。他明確對《國際金融報》記者表示,目前有關(guān)部門已經(jīng)開始嚴(yán)查了。“公司確實有資源能拿到房,但不想‘撿了芝麻,丟了西瓜’,為了賺三五萬塊錢而砸了公司的招牌”。

“一般開一家中介公司啟動資金50萬元就夠了,一些小的中介由于客源少,今天口碑砸了,明天就可以換個牌子和地點‘從頭再來’?,F(xiàn)在,越大越有資質(zhì)的中介越不會冒這個風(fēng)險,越小的中介則靠‘號費’養(yǎng)活。”李峰提醒道,由于“號費”走的是私賬,“號費”還存在被賴賬等風(fēng)險。

但有風(fēng)險就有收益。多名中介均向記者表示,付“號費”之后,購房者還是要去搖號現(xiàn)場,當(dāng)然只是“做做樣子而已”。

  開發(fā)商與中介的博弈

那么,中介何以如此“神通廣大”,單憑“號費”就能跨過“搖號系統(tǒng)”,打入內(nèi)部提前鎖定指定房源?

“這個錢不是我們收的,是開發(fā)商收的。出現(xiàn)這種費用的根本原因是客源多、房源少,市場供不應(yīng)求。然而,現(xiàn)在房子限價,備案價低,開發(fā)商賺得少,因此只好借我們中介的名頭來實現(xiàn)利益最大化,我們只是幫忙跑個腿。”張超對《國際金融報》記者說。

在暗訪過程中,多數(shù)中介人員均對記者表示,“號費”大部分或全數(shù)金額都是交給開發(fā)商,而他們自己僅留2%-3%的部分。也因如此,有中介對記者表示,除“號費”以外,買賣成交后,中介商還要收取正常的交易傭金,大約為房產(chǎn)總價的1.5%。

那么,中介是否僅是開發(fā)商私下收費的渠道?

《國際金融報》記者隨即以購房者身份走訪了中介口中房源相對緊俏的樓盤售樓處,但是,當(dāng)問及交“號費”是否確保有房等問題時,銷售人員不僅一口否決參與其中,還對記者表示,如果購房者由于輕信第三方營銷渠道并支付“號費”,那么任何經(jīng)濟(jì)損失將由購房者自行承擔(dān)。

另一樓盤的銷售人員丁華(化名)則表示,“我們是上市公司,總公司都要下來查的,絕對不會出現(xiàn)這種問題。中介是因為要賺錢,所以才會這么說,你不要相信。”

顯然,那邊中介雖然把開發(fā)商當(dāng)成“一家血脈”,但開發(fā)商這邊卻毫無“稱兄道弟”之意。

事實上,“號費”并不計入總房款或購房合同內(nèi),雖然中介和開發(fā)商各執(zhí)一詞,但從明面來看,中介與開發(fā)商并無直接聯(lián)系。

  占用資金?

值得注意的是,還與中介說辭矛盾的是,丁華表示,“如果你貸款的話,我推薦你們買這個130平方米的戶型,搖到的問題應(yīng)該不大。”

丁華的說辭聽似善解人意,但記者注意到,他賣的這個樓盤正處于認(rèn)籌階段,現(xiàn)場購房者卻屈指可數(shù),人氣并不旺。

雖然丁華極力想讓記者盡快繳納認(rèn)籌金,并表示記者不會“白忙活一場”,但是,對此中介則另有話說。

“很多人對搖號還有憧憬,售樓處一般會讓他們付個幾十萬的認(rèn)籌意向金,如搖不到號則退還認(rèn)籌金,但是,如果開發(fā)商搪塞拖延,退款時間將會加長。對開發(fā)商來說,他們實際上是零利息占用了你的資金。”李峰說。

記者從丁華處了解到,如購房者沒有搖到號,因公司內(nèi)部需走流程,退款時間大約在20個工作日左右。

“前段時間開的一個盤,銷售人員告訴一期沒搖到號的購房者,他們可將認(rèn)籌金質(zhì)押在開發(fā)商這邊,等待二期開盤。”王麗對記者表示,如此一來,購房者的資金流動性將會變差,開發(fā)商在這期間亦可無息“占用”購房者的認(rèn)籌金。

值得注意的是,2018年6月25日發(fā)布的《嘉興市建委等9部門關(guān)于進(jìn)一步加強市區(qū)房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房銷售行為的通知》(下稱《通知》)明確,建設(shè)部門將查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自截留挪用購房人預(yù)購房款或者不將購房人預(yù)購房款存入資金賬戶等行為。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,由于認(rèn)籌金額較少、退還款時間也較短,開發(fā)商一般不會將該筆資金另作他用。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉持相似觀點。他表示,由于各個項目、城市的操作手法不同,所以不能一概而論房企會挪用認(rèn)籌金。

中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦則認(rèn)為,不排除房企會有挪用資金的可能。 “一次幾千萬數(shù)額的認(rèn)籌金如做7天理財,其收益就十分可觀”。

  中介的上線

實際上,據(jù)《國際金融報》記者暗訪的幾家嘉興中介和地產(chǎn)相關(guān)人士透露,“號費”的實際收取方,即中介上線,不僅有開發(fā)商,還有個人。

“嘉興有個傳奇的人物,他能拿到所有樓盤的名額,是所有中介的上線。但誰都不知道他是誰。”嘉興某資深地產(chǎn)人士徐迪(化名)對記者表示。

李峰說,“在開盤前,開發(fā)商有時會將部分房源分給一些人,內(nèi)外部人員都有。這些人就會找中介,加上‘號費’再行出售。低買高賣產(chǎn)生的差價就落入這些人的口袋里了,而不是給開發(fā)商。”

徐迪認(rèn)為,無論開發(fā)商選擇內(nèi)銷還是外銷,“號費”是否落入開發(fā)商口袋,開發(fā)商總能做個順?biāo)饲?,以便于未來的利益轉(zhuǎn)換。

針對上線的具體信息,記者暗訪的這些中介人員多數(shù)吞吞吐吐。

有中介僅是傳遞其有“房源”這條訊息,但在問及具體操作和上線對接人時,一些中介人員表示要問“老板”或“同行”。換言之,一些“基層”中介人員在這條“號費”利益鏈條中所扮演的角色或僅限于“營銷”和“傳播”,而非定價者或直接中間人。

  搖號 “透不透明”

無論開發(fā)商與中介參與與否,開盤前就已“泄露在外”的房源才是“號費”存在的前提要素。

搖號是否公正公平?為什么交了“號費”就可以開“綠色通道”?這是許多購房者的疑問。

上述幾家中介面對這個問題時,都不約而同地發(fā)出一聲輕笑,而后反問記者,“這不是心知肚明、默認(rèn)的嗎?”

目前,嘉興還未強制性要求全程公證銷售搖號過程?!锻ㄖ分赋?,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)合理安排開盤時間和銷售方式,意向購房人數(shù)多于準(zhǔn)售房源的,宜采取搖號等方式公開銷售,也可邀請公證機構(gòu)全程監(jiān)督。

同時,《通知》強調(diào),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其委托的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)按商品房預(yù)售方案備案價格對外銷售,不得收取備案價格之外的其他任何價款或費用,不得以附加條件等限定方式,使購房人接受商品或者服務(wù)價格。

《國際金融報》記者暗訪的中介均表示,嘉興的樓盤銷售基本用的是開發(fā)商的搖號軟件,而這就給予開發(fā)商、中介或關(guān)系人士“渾水摸魚”、變相牟利的操作空間。

徐迪對記者表示,“整個買房過程表面上都是公平公正的,不過從技術(shù)上可以設(shè)定,只有交了‘號費’的人,手機搖號時才能點到想要的房源。沒付‘號費’的人運氣好點或許也能搖到,但是,搖到的房基本都是‘頂天立地’、不受購房者歡迎的樓層。”

李峰也表示,在支付“號費”之后,開發(fā)商就會將購房者的名字提前在搖號系統(tǒng)中備案。

事實上,合肥、武漢、上海等熱點城市此前都相繼被曝出“號費”亂象。為了進(jìn)一步落實“房住不炒”,防止搖號“潛規(guī)則”,不少城市已陸續(xù)實施搖號全程公證制度。

上海在2017年7月18日發(fā)布的《關(guān)于貫徹商品住房項目銷售采取公證搖號排序有關(guān)問題的實施意見》明確指出,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品住房項目開盤選購房屋的搖號排序應(yīng)使用公證機構(gòu)提供的電腦搖號軟件,并由公證機構(gòu)進(jìn)行全程現(xiàn)場監(jiān)督公證,搖號排序結(jié)果應(yīng)當(dāng)場公示。一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)存在弄虛作假等違反該規(guī)定的,一經(jīng)查實,一律暫停網(wǎng)簽,降低直至取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì),并列入全市信用管理“黑名單”。

7月19日,重慶市國土房管局對涉嫌違規(guī)的18個房地產(chǎn)項目采取了暫停網(wǎng)簽、暫緩預(yù)售許可辦理的行政限制措施,其中包括變相拒絕公積金貸款、收取選房費、售后包租等違規(guī)行為。

顯然,對于“號費”等房地產(chǎn)潛規(guī)則行為的打擊力度正在不斷加大。

值得注意的是,在《國際金融報》記者暗訪過程中,無論是中介還是購房者,其形容此等暗箱操作行為時,都普遍認(rèn)為該交易是由市場環(huán)境形成的商業(yè)行為,且已經(jīng)習(xí)以為常。

也有受訪者對《國際金融報》記者表示,因近日嘉興房地產(chǎn)市場有所降溫,供需結(jié)構(gòu)有所調(diào)整,“號費”現(xiàn)象也隨之減少。

責(zé)任編輯:葉著

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