負債兩千億元 泰禾激進擴張惹爭議
以打造中式別墅“中國院子”而聞名的泰禾集團股份有限公司(簡稱“泰禾集團”,股票代碼:000732)最近有點煩:擬非公開發(fā)行股票募資70億元的融資計劃被證監(jiān)會中止審查,與此同時,控股股東泰禾投資集團有限公司(簡稱“泰禾投資”)也幾乎抵押了其所持有的泰禾集團全部股票。根據(jù)財報,截至今年一季度末,該公司負債合計已經(jīng)超過了2000億元,在今年不斷擴張的步伐下,資產(chǎn)負債率居高不下、融資成本日趨上升等問題也接踵而至。
定向增發(fā)計劃遇阻股權(quán)質(zhì)押比例高企
7月12日,證監(jiān)會官網(wǎng)公開披露的《發(fā)行監(jiān)管部再融資審核工作流程及申請企業(yè)情況》信息顯示,泰禾集團的再融資非公開融資計劃的狀態(tài)為中止審查,保薦機構(gòu)為國信證券。記者注意到,而此前的6月11日,泰禾集團這一定增計劃已被證監(jiān)會披露處于中止審查狀態(tài)。
值得注意的是,今年1月,泰禾集團此次定向增發(fā)的保薦機構(gòu)國信證券,因保薦業(yè)務及財務顧問業(yè)務涉嫌違反證券法律法規(guī),遭到證監(jiān)會立案調(diào)查。業(yè)內(nèi)人士分析指出,此次泰禾集團定增計劃被中止審查,顯然受累于國信證券遭到立案調(diào)查一事,但也與房地產(chǎn)企業(yè)融資大環(huán)境日趨收緊有關(guān)。去年以來房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道日趨收緊,特別是最近一段時間以來,已有多家房企發(fā)債中止,違約傳聞不斷,市場緊張情緒也開始蔓延。
相關(guān)公告顯示,泰禾集團這一定增計劃始于2016年5月,當時擬非公開發(fā)行股票募資98億元,用于北京大興中央廣場、北京西局西府大院等項目的開發(fā),后來融資規(guī)??s減為70億元。然而,兩年多過去了,這一定增計劃仍然沒有得到順利實施。最新披露的中止審查,對資金面較為緊張的泰禾集團而言,無異于雪上加霜。
7月14日,泰禾集團就上述定增計劃對外發(fā)布相關(guān)公告稱,公司本次非公開發(fā)行股票募集資金總額為不超過700000萬元,發(fā)行價格由不低于24.52元/股調(diào)整為不低于24.30元/股,發(fā)行數(shù)量由不超過285481239股調(diào)整為不超過288065843股,除此調(diào)整外其他事項均無變化,本次非公開發(fā)行股票尚待證監(jiān)會審核通過。不過,《經(jīng)濟參考報》記者注意到,泰禾集團股票7月16日上午收盤價僅為17.97元,遠低于定向增發(fā)的發(fā)行價格。
值得投資者關(guān)注的是,泰禾集團7月3日對外公告稱,控股股東泰禾投資持有公司股份609400795股,占公司總股本的48.97%。截至公告日,泰禾投資累計質(zhì)押的股份數(shù)為604792168股,占公司總股本的48.60%。也就是說,泰禾投資已經(jīng)質(zhì)押了其所持有的泰禾集團99.24%的股權(quán)。
一年并購數(shù)十起激進擴張惹爭議
一個耐人尋味的現(xiàn)象是,2016年10月之后,泰禾集團幾乎沒有在一二線城市的土地招拍掛市場拿過地,其土地儲備主要通過大舉收購、并購其他開發(fā)公司獲得,而其這一激進擴張行為也飽受業(yè)內(nèi)爭議。
泰禾集團在2017年年報中披露稱,隨著土地成本高漲,從2016年開始,公司更多通過收購、參股等多種方式低價獲得土地儲備,公司土地拓展全面轉(zhuǎn)入到以并購為主的階段。年報顯示,2017年,泰禾集團共計獲取36個優(yōu)質(zhì)項目,其中有30個項目是通過并購及購買資產(chǎn)的方式獲取。泰禾集團2017年在項目獲取上合計投入資金552.40億元(含土地拍賣和收購資產(chǎn)),獲取土地792.80萬平方米(約合1.19萬畝)。
《經(jīng)濟參考報》記者注意到,伴隨著收、并購步伐的加快,泰禾集團新設(shè)立的子公司也越來越多。2017年財報顯示,泰禾集團當期新設(shè)立的子公司高達160多家,其中大多數(shù)為房地產(chǎn)公司。對泰禾集團的并購行為,不少業(yè)內(nèi)人士褒貶不一,對其“高負債、高杠桿、高擔保”的“三高”模式表示擔憂和質(zhì)疑。
但泰禾集團認為,公司通過并購方式獲取土地可以降低拿地成本和風險,縮短項目開發(fā)周期,快速擴張公司土地儲備規(guī)模,有利于公司快速發(fā)展。2018年,公司將繼續(xù)以“高品質(zhì)下的高周轉(zhuǎn)”為經(jīng)營導向,計劃實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售規(guī)模再上新臺階,力爭早日進入房地產(chǎn)行業(yè)第一梯隊。2017年12月22日,泰禾集團董事長黃其森對外公開表示,泰禾集團2018年的銷售目標為2000億元。
不過,從逐年攀升的存貨指標來看,泰禾集團的“高周轉(zhuǎn)”能力尚有提升的空間。2015年末至2017年末,其存貨持續(xù)攀升,分別為580.42億元、888.55億元和1407.13億元。
總負債快速攀升負債率居高不下
值得警惕的是,在泰禾集團激進擴張的同時,伴生了負債快速攀升、資產(chǎn)負債率居高不下、融資成本日趨上升等問題。
據(jù)泰禾集團對外公告的2018年第一季度報告,截至2018年3月31日,泰禾集團持有貨幣資金242.41億元,總資產(chǎn)2271.66億元,同比增加51.4%;總負債2009.54億元,同比增加61.8%。
《經(jīng)濟參考報》記者綜合研讀泰禾集團財報發(fā)現(xiàn),泰禾集團最近三年負債規(guī)模急劇攀升。2015年末、2016年末和2017年末,負債總額分別為677.13億元、1016.48億元和1813.02億元,持續(xù)保持逐年急速增長態(tài)勢,其中2017年,一年就新增加了796.54億元的負債額。與此同時,泰禾集團的資產(chǎn)負債率也持續(xù)高企,2015年末、2016年末和2017年末,資產(chǎn)負債率分別為79.87%、82.40%和87.83%,今年一季度則增至88.46%,呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢。而去年底,泰禾集團董事長黃其森曾公開表示,希望公司負債率2018年降到75%。
泰禾集團大舉融資的同時,其融資成本也呈現(xiàn)出日趨上升的勢頭。財報顯示,2016年末和2017年末,泰禾集團的有息負債余額(銀行貸款、非銀行貸款、公司債)總額分別為754.11億元、1354.94億元,期末平均融資成本分別為7.62%、8.10%。2017年末1354.94億元的有息負債中,銀行貸款269.82億元,融資成本為7.14%;非銀行貸款829.74億元,融資成本為8.67%,公司債(3-5年)255.38億元,融資成本為7.27%。而億翰智庫今年5月發(fā)布的相關(guān)報告顯示,前50強上市房企2016年和2017年的平均融資成本分別僅為5.89%和5.45%。
截至2017年末,泰禾集團應付利息高達11.23億元,同比2016年末的7.28億元增幅較大。泰禾集團解釋稱,應付利息較期初增長54.21%,主要是公司融資規(guī)模增加,應付利息增加所致。與此同時,泰禾集團2017年利息支出高達8.04億元,而2016年利息支出僅為3.50億元,利息支出高漲也導致其2017年財務費用較上年同期大增90.50%。
《經(jīng)濟參考報》記者還發(fā)現(xiàn),從負債結(jié)構(gòu)來看,泰禾集團2017年末1354.94億元有息負債中,長期借款和短期借款分別為705.25億元和218.16億元,其中一年內(nèi)到期的非流動負債高達212.60億元,比去年同期的43.28億元大增391.22%。業(yè)內(nèi)人士分析指出,有息負債是剛性負債,不同于一般的負債,高企的有息負債使得房企短期內(nèi)或面臨著較大的償債壓力。在這種壓力下,不少房企不得不通過各種方式去融資,其中很多融資被用于“借新還舊”。
值得投資者關(guān)注的是,泰禾集團近年來的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額呈現(xiàn)出持續(xù)凈流出之勢:2015年、2016年和2017年分別凈流出23.51億元、101.41億元和125.53億元,凈流出額呈現(xiàn)出不斷攀升態(tài)勢。
針對泰禾集團存在的負債高企等問題,記者致電泰禾集團采訪,并將有關(guān)書面采訪提綱發(fā)至其董秘公開郵箱,但截至記者發(fā)稿時未有回復。
責任編輯:葉著