時(shí)至7月中旬，三伏天剛剛拉開帷幕，而伴隨著最熱時(shí)節(jié)同時(shí)到來的，還有半年樓市最熱盤點(diǎn)。上半年因?yàn)楣┬枋Ш?，西安一度處?ldquo;房荒”的狀態(tài)，而自6·24新政后，積壓已久的54個(gè)樓盤、3190套房源日前已經(jīng)公示，這些樓盤預(yù)計(jì)將在此后的半個(gè)月內(nèi)開盤。

說起上半年西安熱度最高的區(qū)域，無論是大牌房企的占比數(shù)量、區(qū)域綜合發(fā)展?jié)摿Γ€是土拍成交的活躍度，臨潼、灃東、高陵是當(dāng)仁不讓的“網(wǎng)紅”焦點(diǎn)。它們?cè)诮肽甑陌l(fā)展，可以說是整個(gè)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的先鋒區(qū)域。

業(yè)內(nèi)人士分析，下半年西安樓市，伴隨最嚴(yán)調(diào)控政策的持續(xù)，大批量房源的入市，供需將趨于平衡，整體市場(chǎng)將呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的局面。

最熱房源引圍觀

　　3190套房源已公示

自從西安市購(gòu)房搖號(hào)細(xì)則公布之后，已有54個(gè)項(xiàng)目在房管局意向購(gòu)房平臺(tái)進(jìn)行意向登記，而華商報(bào)記者從西安市物價(jià)局網(wǎng)站上查詢到，7月6日與7月13日共有兩批次房源的公示價(jià)格面市，共計(jì)3190套房源，購(gòu)房者將有更多選擇空間。從近期公示的項(xiàng)目來看，主要集中在城北和浐灞，例如城北的華遠(yuǎn)·辰悅、旭輝·大明宮、保利中央公園，浐灞的碧桂園鳳凰城、中國(guó)鐵建青秀城。

從裝修情況來看，毛坯項(xiàng)目有兩個(gè)，分別為名流印象和華遠(yuǎn)·辰悅；精裝項(xiàng)目有4個(gè)，分別為保利中央公園、旭輝·大明宮、碧桂園·鳳凰城以及中國(guó)鐵建青秀城。其中，保利中央公園位于城北張家堡片區(qū)，面積區(qū)間在98—147㎡，總套數(shù)為272套，價(jià)格區(qū)間在14712—17667元/㎡；同樣位于城北的旭輝·大明宮，面積區(qū)間在78—143㎡，總套數(shù)為460套，價(jià)格區(qū)間在14136—16327元/㎡，該項(xiàng)目為旭輝牽手榮華進(jìn)入西安市場(chǎng)以來推出的首個(gè)住宅項(xiàng)目。該區(qū)域內(nèi)龍湖、萬科、綠地、中海、萬達(dá)、中建、華遠(yuǎn)等品牌都在此落地，周邊配套已相當(dāng)成熟。

位于浐灞的碧桂園鳳凰城，先后在7月6日和7月13日公示兩批次房源。7月6日公示小高層產(chǎn)品，面積區(qū)間在144—156㎡，套數(shù)為171套，價(jià)格區(qū)間為14200—23585元/㎡；7月13日公示的碧桂園·鳳凰城三期的5、6、7、8、9、11、12號(hào)樓，面積區(qū)間在125—280㎡，共284套房源，價(jià)格區(qū)間在14136—24620元/㎡，其中5、7、10號(hào)為洋房產(chǎn)品，共計(jì)36套。而同樣位于浐灞區(qū)域的中國(guó)鐵建青秀城公示了兩棟高層，共計(jì)326套房源，面積區(qū)間在98—130㎡，價(jià)格區(qū)間在8600—11700元/㎡，作為精裝房源，其價(jià)格在市場(chǎng)上占有一定的優(yōu)勢(shì)。

從面積區(qū)間看，在剛改和改善房源集中的時(shí)期，出現(xiàn)了78—90㎡左右的兩室戶型，適合有小面積需求的剛需家庭，兩室房源主要集中在城北的華遠(yuǎn)辰悅和曲江的名流印象（即曲江美好時(shí)光）。

在此提醒意向購(gòu)房者，按照以往的流程，一般項(xiàng)目在價(jià)格公示過后，預(yù)計(jì)10天左右會(huì)拿到預(yù)售證，而后開盤。有購(gòu)房意向的市民可及時(shí)關(guān)注西安市房管局的意向樓盤登記信息，了解項(xiàng)目信息，選擇自己中意的樓盤，及早進(jìn)行意向登記，以便在項(xiàng)目預(yù)售證下發(fā)之后參與開盤。

“網(wǎng)紅”區(qū)域誕生

　　臨潼、灃東、高陵成熱點(diǎn)

2017年1月份，備受關(guān)注的西安地鐵臨潼線（9號(hào)線）宣布全線開工，各車站陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)圍擋。意味著四年后，從西安到臨潼將實(shí)現(xiàn)地鐵公交化。很多大的品牌商也是看到了這里的發(fā)展前景，紛紛在這里拿地。特別是在驪山腳下，除了早期進(jìn)駐的綠地、高新外，融創(chuàng)、中海、新城、藍(lán)光這四大房企的項(xiàng)目均選擇在2018年上半年亮相。

從這些大牌房企開發(fā)的項(xiàng)目來看，產(chǎn)品均是偏向高端住宅。高新地產(chǎn)的驪山下的院子，主打洋房、多層、四合院產(chǎn)品，目前一期產(chǎn)品已經(jīng)售罄。位于臨潼老城區(qū)北側(cè)的德杰地產(chǎn)開發(fā)的德裕天下項(xiàng)目，主打小高層、高層產(chǎn)品，目前在售房源面積為137㎡、143㎡，參考價(jià)為8850元/㎡。藍(lán)光長(zhǎng)島國(guó)際社區(qū)在售房源面積為106—143㎡，參考價(jià)在8000—8500元/ 。

2018年初開始，短短半年的時(shí)間，灃東的發(fā)展超過了過去10年的總和。華僑城歡樂谷的落戶、綠地501的超高層寫字樓、昆明池等利好消息讓灃東新城一舉成為超熱點(diǎn)區(qū)域。目前，灃東新城已先后積聚了綠地中國(guó)、奧園、陽光城、華潤(rùn)、中建、中海、恒大、藍(lán)光、新城控股、萬科、保利、經(jīng)發(fā)、灃東、當(dāng)代、國(guó)潤(rùn)等多家全國(guó)性品牌和陜西本土國(guó)有和民營(yíng)實(shí)力房企，陣容頗為龐大。

從區(qū)域價(jià)格上來看，該區(qū)域參考價(jià)格在13000/㎡元左右，其中陽光城壹號(hào)目前在售，銷售面積為90—185㎡，均價(jià)13000元/㎡；中建昆明瀾庭目前主推二期別墅，房源面積280㎡聯(lián)排別墅，參考均價(jià)21000—22000元/㎡；而之前剛剛搖號(hào)的綠地新里城也將在8月份再推新房源，開盤時(shí)間待定。

在大西安發(fā)展帶動(dòng)之下，高陵地區(qū)也獲益匪淺。7月3日，高陵板塊拍賣的8宗土地溢價(jià)率均超200%，更是受到各方關(guān)注。目前進(jìn)入高陵的房企有恒大、中南置地、綠城、當(dāng)代置業(yè)、新城控股等一線品牌房企。而該片區(qū)目前的均價(jià)在7000元/㎡以上。

從這些“網(wǎng)紅”區(qū)域可以看出，作為國(guó)際化大都市的西安，目前已經(jīng)成為各大品牌房企爭(zhēng)先恐后搶奪的“戰(zhàn)場(chǎng)”。而主城區(qū)一地難求，城市、地產(chǎn)發(fā)展方向開始向外圍轉(zhuǎn)移。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前，臨潼、高陵均為不限購(gòu)區(qū)域，未來購(gòu)房者的購(gòu)買欲望會(huì)只增不減。

　下半年供需趨于合理

　　但供需矛盾依然存在

上半年出現(xiàn)的多個(gè)熱點(diǎn)，皆取決于嚴(yán)格的調(diào)控政策以及失衡的供需關(guān)系，伴隨6·24新政的進(jìn)一步嚴(yán)格調(diào)控，下半年樓市走勢(shì)何去何從？

獨(dú)立財(cái)經(jīng)評(píng)論人朱文分析，影響下半年樓市發(fā)展的因素主要有：第一，房企的融資能力。今年央行已經(jīng)進(jìn)行了多次降準(zhǔn)，對(duì)市場(chǎng)釋放了一定的流動(dòng)性。但房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是個(gè)例外，對(duì)房企融資環(huán)境還是處于收緊狀態(tài)。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，三季度是房企償債的高峰期，房企資產(chǎn)負(fù)債率又節(jié)節(jié)高升，債務(wù)違約事件也是頻頻曝出；第二，樓市的調(diào)控政策。據(jù)統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)已超過180次，部分城市實(shí)行了人才引進(jìn)政策，加劇了住房的供需矛盾，跟風(fēng)炒房現(xiàn)象更是愈演愈烈。眼下“房住不炒”戰(zhàn)略已經(jīng)步入關(guān)鍵時(shí)期，國(guó)家在30個(gè)城市開展治理市場(chǎng)亂象行動(dòng)就可見一斑。

對(duì)于下半年樓市的市場(chǎng)預(yù)期：首先，資金狀況趨緊。短期針對(duì)房企的信貸政策不會(huì)放松，也會(huì)嚴(yán)格限制居民買房過度加杠桿，房貸利率繼續(xù)處于上升的趨勢(shì)，棚改貨幣化政策出現(xiàn)較大調(diào)整。其次，限購(gòu)政策加碼。對(duì)熱點(diǎn)城市的管控不會(huì)放松，更多城市會(huì)禁止企業(yè)購(gòu)房，人才引進(jìn)政策也將和購(gòu)房資格脫鉤，或購(gòu)房需要繳納社保一年，離婚三年內(nèi)或限制購(gòu)房，房企在三四線城市拿地的熱情會(huì)有所降低。預(yù)計(jì)一二線城市下半年樓市仍將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，三四線城市新房成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)較大幅度的回落。

易居中國(guó)企業(yè)集團(tuán)西北區(qū)域克而瑞總經(jīng)理朱郁認(rèn)為，下半年，商品房市場(chǎng)在新政的作用下，維護(hù)市場(chǎng)秩序，供需關(guān)系將趨于合理，但供需矛盾依然存在。

供給側(cè)，目前已獲預(yù)售未開盤項(xiàng)目較多，加之新政對(duì)捂盤預(yù)期的影響，下半年商品住宅將會(huì)階段性井噴式入市。需求側(cè)，受上半年供應(yīng)及新政策影響，需求側(cè)目前仍存在較大缺口，但市場(chǎng)秩序在政策刺激下向好。同時(shí)，購(gòu)房者在購(gòu)房資格受限的前提下，會(huì)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)有更高要求，房地產(chǎn)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將更多存在于品牌、產(chǎn)品力及產(chǎn)品品質(zhì)方面。此外，在租售并舉及人才落戶政策推行下，長(zhǎng)租公寓需求將逐步體現(xiàn)，但目前西安市長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目較少，西安市長(zhǎng)租公寓的發(fā)展需要一定周期。