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盤和林:從上半年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看房價有無上漲壓力

2018-07-17 10:20 來源:人民網(wǎng)

盤和林

7月16日,國家統(tǒng)計局網(wǎng)站發(fā)布了上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。

報告顯示,2018年1~6月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55531億元,同比增長9.7%,其中住宅投資38990億元,同比增長13.6%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.2%。

在上半年房地產(chǎn)市場的嚴厲調(diào)控下,個位數(shù)的增長速度基本符合預期。數(shù)據(jù)顯示,房屋待售面積下降明顯,從供需角度來說,進入補庫存的供方市場。

此外,目前房地產(chǎn)市場處于高位階段,由于高位慣性,房地產(chǎn)市場開發(fā)投資保持溫和漲幅將是未來一段時間的趨勢。這些都指向未來房價仍有一定的上漲壓力,加大房地產(chǎn)調(diào)控力度仍不能松懈。

值得一提的是,上半年新開工房地產(chǎn)較去年同期增長11.8%,這一增長率或向我們傳遞出一個新信號,即伴隨著三四線城市去庫存壓力的大幅改善,房地產(chǎn)去庫存動力逐步減弱,行業(yè)將迎來補庫存周期。

事實上,房地產(chǎn)新開發(fā)保持一個良好的增長率,其原因是多方面的。

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)或多或少都會有購地庫存,無論從保值增值的角度來說,還是從企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型來說,新建住房投資都是比較好的也是必要的選擇。

由于房地產(chǎn)是一項能夠保值增值的金融資產(chǎn),很多企業(yè)在轉(zhuǎn)型期間,無論身處哪一個行業(yè),都很難避免地涉足地產(chǎn)投資,同時也需要房地產(chǎn)開發(fā)投資為新業(yè)務投資開發(fā)輸血。

正如萬科目前多元化的經(jīng)營戰(zhàn)略,涉及的領域包括養(yǎng)老、商業(yè)、物流、文旅,背后往往都需要實物房地產(chǎn)的支撐。利用自身的土地儲備,開發(fā)投資房地產(chǎn),一方面有利于資產(chǎn)的保值升值,建立起天然的風險防范墻,另一方面又有利于企業(yè)的轉(zhuǎn)型和多元化經(jīng)營。

房價漲幅依舊有利可圖,是新開工數(shù)量不減的另一原因。

當前,房價上漲幅度雖然正在收窄,但上半年全國商品房的成交價格依舊達到8678元/平方米,根據(jù)近兩年房價一路高漲的態(tài)勢,售房賣房者依舊有利可圖。雖然利潤增長空間略有下降,但是根據(jù)壟斷競爭市場均衡理論,只要有利潤,市場將不能達到動態(tài)平衡點。

大企業(yè)此時通常的做法是穩(wěn)定或者擴張市場份額,中小企業(yè)則是不斷地進入、退出市場,代代更迭。也正因為如此,目前上漲周期超過37個月的房價,仍舊可能保持溫和的上漲趨勢。

但值得注意的是,我國的租賃市場、二手房市場發(fā)展不健全,信息不完全對稱,整個房地產(chǎn)供求不能被真實反映。

目前,市場所顯現(xiàn)出來的供給減少狀況,也有可能是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不均衡扭曲所致,現(xiàn)實中一些地方的二手房市場房源充裕并微幅增長,而可流通新房的數(shù)量卻在減少,那么這樣的新建開發(fā)反而會進一步刺激房價。

值得注意的是,2018年上半年土地購置面積同比增長達到7.2%,而待售面積是下跌的,6月底房屋待售面積跌幅為14.7%,雖然跌幅在減小,但是卻達到了待售面積歷史新低。這不得不說是房地產(chǎn)行業(yè)進入補庫存時代的另一例證。同時也從另一個側(cè)面說明,市場上的供給減少,房價仍有一定的上漲壓力。

開發(fā)企業(yè)購地積極性明顯,這一方面是企業(yè)自身維持生存所需不得不為之,另一方面也是為了抓住近期供地規(guī)模擴大的機遇。有地無錢猶如有柴無火,但在資金收緊,風險、杠桿嚴格管控下,今年上半年房產(chǎn)企業(yè)到位資金卻超出預期。

據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示,上半年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中外資下降73.1%,境內(nèi)資金下降7.9%,自籌資金增長9.7%。

從這一數(shù)據(jù)我們可以看出,企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化,對一個房地產(chǎn)企業(yè)來講,手上有充足的現(xiàn)金流就可以做到手中有糧,心里不慌。

在政策使銀行對房地產(chǎn)做出定向限貸后,境外融資出路也受到限制,這給企業(yè)的一個啟示就是,加快資金周轉(zhuǎn)才是房產(chǎn)企業(yè)保持現(xiàn)金流的秘訣,減緩資金鏈壓力還需靠自身。

此次統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)中我們可以看出,房地產(chǎn)行業(yè)接下來將進入補庫存的時期,補庫存形成的新房產(chǎn)資源是否會進一步刺激房地產(chǎn)價格的上漲,我們有待觀察。但若想進一步平衡供求,避免房地產(chǎn)泡沫進一步膨脹,打通租賃和二手房市場,控制房價的漲幅依舊是相關政策的難點和重點。

(作者系中國財政科學研究院應用經(jīng)濟學博士后)

責任編輯:葉著

關鍵詞

房地產(chǎn) 庫存 房價 開發(fā)
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