廣州上半年成交下降 價(jià)格平穩(wěn)
數(shù)據(jù)顯示,上半年一手住宅供應(yīng)僅358.07萬平方米,供應(yīng)量創(chuàng)近五年以來新低。
廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)“陽光家緣”數(shù)據(jù)顯示,2018年上半年,廣州市(不含南沙、從化)二手住宅中介網(wǎng)簽42024宗,環(huán)比微跌0.3%,同比去年大幅下滑36.1%。自2017年3月兩輪調(diào)控政策落地后,市場(chǎng)迎來新一輪的調(diào)控期,二手樓市降溫明顯。不過,從價(jià)格看,2018年上半年二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為25198元/m2,相當(dāng)堅(jiān)挺。從2018年上半年月度成交走勢(shì)看,整體表現(xiàn)較為平穩(wěn),除2月、5月外,月度成交量基本維持7500宗水平;2月成交季節(jié)性遇冷,加上信貸環(huán)境收緊,利率上調(diào)等因素影響,成交腰斬,跌至3132宗;5月樓市旺季,成交沖高至8846宗。從整體來看,2018年上半年二手住宅市場(chǎng)活躍度環(huán)比去年略有增加,除春節(jié)月外,各月成交均高于2017年下半年的月均成交量。廣州中原研究發(fā)展部分析認(rèn)為,目前廣州樓市供需兩端表現(xiàn)穩(wěn)定,客戶購(gòu)房亦趨向理性,部分客戶觀望情緒有所減緩,看房客較去年下半年而言明顯增多。
信貸環(huán)境趨緊導(dǎo)致置業(yè)成本增加
廣州中原研究發(fā)展部分析人士指出,信貸環(huán)境趨緊,置業(yè)成本增加,一定程度遏制市場(chǎng)需求。自2018年2月起,廣州貸款利率開始全面上調(diào),銀行房貸周期隨之加長(zhǎng)。目前首套房貸款利率上調(diào)10%已成為常態(tài),部分商業(yè)銀行甚至有上調(diào)20%,部分“剛需”客戶遭誤傷。因此,在信貸環(huán)境如此緊張的大背景下,建議置業(yè)客戶不妨加快入市的步伐,避免利率上調(diào)帶來的置業(yè)成本增加。
從市場(chǎng)層面看,當(dāng)下一手供應(yīng)缺貨,客戶回流二手增多。數(shù)據(jù)顯示,上半年一手住宅供應(yīng)僅358.07萬平方米,供應(yīng)量創(chuàng)近五年以來新低。加上開發(fā)商開盤、推貨積極程度相對(duì)較低,部分開發(fā)商選擇等待區(qū)域“標(biāo)桿價(jià)項(xiàng)目”入市和大灣區(qū)規(guī)劃出臺(tái)后,看市場(chǎng)反響情況,再針對(duì)其定價(jià)做出調(diào)整。因此,部分一手成交熱點(diǎn)片區(qū)所剩貨量略顯不足,促使不少置業(yè)者轉(zhuǎn)移至二手市場(chǎng)。
值得關(guān)注的是,不少政策利好消息釋出,客戶對(duì)后市信心增強(qiáng)。部分區(qū)域放松對(duì)外籍人士、港澳臺(tái)置業(yè)者的購(gòu)房門檻限制、“借款人年齡+貸款年限”放寬至75年等利好消息影響,廣州二手住宅市場(chǎng)始終保持一定活力,部分客戶對(duì)后市信心亦有所增強(qiáng)。
200萬元以下房源成交大減
監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2018年上半年,總價(jià)段為200萬元以下的房源成交大減,成交占比僅為37%,環(huán)比大幅下滑15%,同比去年同期凈減17%,創(chuàng)歷史以來新低。而300萬~500萬元的房源成交占比為22%,環(huán)比凈增4%。分析認(rèn)為,低價(jià)盤源成交明顯減少主要有兩方面原因:一方面,部分低價(jià)房源總價(jià)逐漸脫離200萬元行列。另一方面,市場(chǎng)上“剛需”低價(jià)盤源稀缺,同時(shí)議價(jià)空間較小,以致上半年200萬元以下房源成交占比大幅下滑。
改善客戶入市促三房戶型成交活躍
2018年上半年,三房房源成交占比有顯著提升,共占33.4%,環(huán)比回升2.5%。而一房的“剛需”戶型成交略顯乏力,上半年成交占比跌至13.5%,環(huán)比大幅下降2.1%。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為,踏入2018年以來,廣州政策環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定,部分有“以小換大”置業(yè)需求的改善型客戶觀望情緒減緩,原本推遲置業(yè)的客戶逐步著手入市,以至于三房房源成交活躍。
“陽光家緣”數(shù)據(jù)顯示,2018年1月~6月26日廣州千萬元級(jí)以上的單位共網(wǎng)簽504套,超越2016年全年492宗的網(wǎng)簽量,占上半年網(wǎng)簽總量的1.26%,同比凈增0.46%。從網(wǎng)簽分布情況來看,千萬級(jí)單位主要分布在市中心樓價(jià)高企的區(qū)域,如天河、越秀、海珠;或外圍價(jià)格較低但盤源面積較大的增城、番禺。
貸款利率持續(xù)上調(diào)有效遏制投機(jī)行為
2018年上半年,廣州信貸環(huán)境收緊,房貸利率整體呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢(shì)。據(jù)監(jiān)測(cè),截至6月中旬,廣州二套房平均貸款利率已達(dá)5.91%,首套房的平均貸款利率亦上升至5.68%。在這樣的大背景下,房地產(chǎn)投資投機(jī)行為進(jìn)一步被壓縮,投資成本進(jìn)一步增加,不少投資客慢慢地淡出市場(chǎng)。據(jù)廣州中原成交數(shù)據(jù)顯示,2018年上半年,投資需求成交占比僅為6.2%,環(huán)比大幅下降1.7%。另外,為避免貸款利率再度上調(diào),置業(yè)買家應(yīng)加快入市步伐,減少置業(yè)成本增加的損失。
責(zé)任編輯:葉著