俯瞰海華花園?！〔叹S帥　攝

位于打浦路上的海華花園，4幢31層樓房略顯老舊，以今天的眼光看起來(lái)毫不起眼；但20多年前，海華花園在上海卻是赫赫有名的樓盤(pán)。1992年，原盧灣區(qū)充分抓住土地制度改革的機(jī)遇，積極探索運(yùn)用土地批租形式改造舊區(qū)，開(kāi)辟了利用外資加速舊區(qū)改造的新途徑。海華花園以及周邊所在的“斜三基地”便是上海舊區(qū)改造中的第一塊土地批租項(xiàng)目。

“斜三基地”緊鄰日暉港，位于打浦橋以西、瑞金南路以東、盧灣中學(xué)以北的區(qū)域。這里曾是一片棚戶區(qū)，狹弄窄道曲折支離，居民沒(méi)有廚衛(wèi)設(shè)施，還有20多間工廠與居民區(qū)犬牙交錯(cuò)存在。

由于歷史原因，上海在解放后仍存有大批危棚簡(jiǎn)屋及二級(jí)以下舊里。上世紀(jì)90年代前，上海舊區(qū)改造的速度推進(jìn)得比較慢。1981到1990年，全市每年只能拆除危棚簡(jiǎn)屋和二級(jí)以下舊里15萬(wàn)平方米；但上世紀(jì)90年代初，上海的危棚簡(jiǎn)屋尚有365萬(wàn)平方米。“造成當(dāng)時(shí)上海舊改未有根本性改觀的主要原因，就是資金短缺。”原盧灣區(qū)住宅建設(shè)辦公室主任高寶泉說(shuō)。

被市政府列為“七五”期間（1986到1990年）舊區(qū)改造基地之一的“斜三基地”，就遇到了資金瓶頸。“僅以安置一戶居民一套商品住宅10萬(wàn)元計(jì)算，動(dòng)遷費(fèi)就要1億元左右。除了1000多戶居民要?jiǎng)舆w安置，還有20多家工廠和商店要搬遷，周圍的環(huán)境要改造、臭水浜要填埋、道路要拓寬，這一切都需要錢(qián)。”

單靠地區(qū)財(cái)力，短期內(nèi)根本不可能實(shí)施改造。有資料顯示，當(dāng)時(shí)全市全部改造舊區(qū)?？顬?億元；盤(pán)算原盧灣區(qū)的家底，1984年全年的財(cái)政收入是1.6億多元。

1988年，市政府的一個(gè)決定，讓原盧灣區(qū)看到了改造“斜三基地”的希望。當(dāng)時(shí)上海已經(jīng)有了“僑匯房”的形式，就是專門(mén)賣給歸國(guó)華僑、要以外幣購(gòu)買(mǎi)的房子；但市面上的“僑匯房”有限，華僑買(mǎi)不到好的房子。市政府決定，各區(qū)縣可以從實(shí)際情況出發(fā)，建造若干僑匯商品房。經(jīng)過(guò)尋找、接洽、談判，最終在1992年1月，由香港中國(guó)海外發(fā)展有限公司、上海市盧灣區(qū)房屋建設(shè)開(kāi)發(fā)總公司和上海華海科技實(shí)業(yè)公司合資組建的上海海華房產(chǎn)有限公司，出資2300萬(wàn)美元，受讓了該地塊，計(jì)劃在其上建造商品房。

資金落實(shí)了，動(dòng)遷工作推進(jìn)順利。“知道能從擁擠、環(huán)境差的棚戶區(qū)，搬到一房一廳、兩房一廳的新公房，我們都激動(dòng)得睡不著覺(jué)。”居民孔秀珍25歲時(shí)嫁人搬進(jìn)“斜三基地”，一住十來(lái)年，“做夢(mèng)都想著能動(dòng)遷”。

動(dòng)遷僅用半年多就基本完成，1992年9月，上海第一塊毛地批租土地交到了開(kāi)發(fā)商的手中。當(dāng)年10月，海華花園開(kāi)工，1994年底基本竣工。區(qū)政府利用出讓金在安置居民和工廠企業(yè)的同時(shí)，將斜土路上的棚戶“孤島”改造為街心花園，拓寬了徐家匯路，極大地改善了城市交通和環(huán)境。

土地批租和改造舊區(qū)相結(jié)合，讓上海擺脫了多年來(lái)由于缺少建設(shè)資金邁不開(kāi)改造舊區(qū)步子的困擾。在“斜三基地”后，土地批租在上海全面展開(kāi)，如黃浦區(qū)北京東路71號(hào)街坊、普陀區(qū)長(zhǎng)壽路、原閘北區(qū)天目西路、靜安區(qū)永源浜等危棚簡(jiǎn)屋集中地塊均通過(guò)土地批租進(jìn)行改造，而且大部分地塊都實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年批租、當(dāng)年動(dòng)遷、當(dāng)年開(kāi)工。