招商蛇口86億購雙魚島低成本土儲(chǔ)模式
背靠招商局集團(tuán)這棵“大樹”,招商蛇口的一大便利是可以優(yōu)先獲得股東的相關(guān)資產(chǎn)注入。此次是位于廈門灣南岸、第一例獲國務(wù)院批準(zhǔn)的經(jīng)營性人工島項(xiàng)目——雙魚島。
招商蛇口5月7日宣布,其將以自有及自籌資金85.53億元代價(jià),購入招商局漳州開發(fā)區(qū)有限公司78%股權(quán)。其中,包括招商局集團(tuán)持有的48%股權(quán)、招商局集團(tuán)(香港)有限公司(“招商香港”系招商局集團(tuán)實(shí)際控制的公司)持有的30%股權(quán)。
值得注意的是,在招商蛇口披露獲得股東注入招商漳州項(xiàng)目的5天前,國家發(fā)展改革委、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部剛宣布聯(lián)合印發(fā)《全國沿海漁港建設(shè)規(guī)劃(2018-2025年)》,加強(qiáng)漁港建設(shè),其中東南沿海漁港群涉及福建省寧德市、福州市、平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)、莆田市、泉州市、廈門市、漳州市,大陸岸線長3752公里。
11662畝土地與雙魚島
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查看公告,本次交易完成后,招商蛇口將持有招商漳州78%股權(quán),為招商漳州控股股東,并因此獲得一級(jí)開發(fā)土地面積達(dá)11662畝。于2017年末,招商漳州股東全部權(quán)益評(píng)估價(jià)值為109.65億元,增值率為204.15%。
資料還顯示,商漳州主營業(yè)務(wù)為園區(qū)業(yè)務(wù),主要包括一級(jí)土地開發(fā)、園區(qū)開發(fā)及運(yùn)營、市政基礎(chǔ)設(shè)施代建及其他業(yè)務(wù)等,其中一級(jí)土地開發(fā)業(yè)務(wù)與園區(qū)開發(fā)及運(yùn)營業(yè)務(wù)為招商漳州目前主要盈利來源。
截至2017年底,招商漳州及其控股子公司擁有產(chǎn)權(quán)的(包括土地使用權(quán)及海域使用權(quán))正在進(jìn)行一級(jí)開發(fā)或已經(jīng)完成一級(jí)開發(fā)尚待實(shí)現(xiàn)收益的土地面積為11662畝。前述11662畝土地包含非雙魚島土地8286畝和雙魚島土地3376畝。
根據(jù)漳州市政府批復(fù)的相關(guān)規(guī)劃,上述11662畝土地中已規(guī)劃約1285畝住宅用地、約1434畝商業(yè)用地、約1672畝工業(yè)用地、約3749畝港航物流用地和約3522畝市政配套用地。其中雙魚島3376畝土地中,規(guī)劃為住宅用地約856畝,規(guī)劃為商娛用地約1095畝,規(guī)劃為港航用地約32畝,規(guī)劃為市政配套用地約1393畝。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱資料獲悉,其中針對非雙魚島土地,規(guī)劃為住宅用地、商業(yè)用地的土地,由漳州開發(fā)區(qū)管委會(huì)的國土部門按照規(guī)劃用途進(jìn)行收儲(chǔ),招商漳州獲得收儲(chǔ)收益;針對規(guī)劃為工業(yè)用地、港航物流用地、市政配套用地的土地,招商漳州可按照規(guī)劃用途對外轉(zhuǎn)讓以獲得轉(zhuǎn)讓收益,或由漳州開發(fā)區(qū)管委會(huì)的國土部門按照規(guī)劃用途進(jìn)行收儲(chǔ),招商漳州獲得收儲(chǔ)收益。
針對雙魚島土地,針對規(guī)劃為住宅用地的土地,由漳州開發(fā)區(qū)管委會(huì)的國土部門按照規(guī)劃用途進(jìn)行收儲(chǔ),招商漳州獲得收儲(chǔ)收益。
而針對規(guī)劃為商娛用地、港航用地的雙魚島土地,可由招商漳州補(bǔ)辦出讓用地手續(xù)、補(bǔ)交土地出讓金后辦理或變更具體項(xiàng)目出讓性質(zhì)的國有建設(shè)用地使用證并進(jìn)行二級(jí)開發(fā),或由漳州開發(fā)區(qū)管委會(huì)的國土部門按照規(guī)劃用途進(jìn)行收儲(chǔ),招商漳州獲得收儲(chǔ)收益。
招商蛇口如此預(yù)期本次收購:交易完成后,雙魚島也將納入上市公司名下,全島規(guī)劃總面積3376畝,住宅用地約856畝,商娛用地約1095畝。“雙魚島集住宅與商娛于一體的發(fā)展模式可為上市公司帶來豐厚的利潤。”
低成本注入與政策利好
據(jù)悉,雙魚島目前已完成填海造地及土地整理,正在進(jìn)行市政配套建設(shè)的收尾工作,尚待全面開發(fā)。
對此,中信建投預(yù)計(jì),在招商漳州的項(xiàng)目即將進(jìn)入收獲期之際,由招商蛇口全盤承接,有望加快項(xiàng)目的成熟進(jìn)程,預(yù)計(jì)明年將為招商蛇口帶來收益。“預(yù)計(jì)明年雙魚島住宅用地將步入招拍掛市場,而商業(yè)部分公司可以通過補(bǔ)地價(jià)形式直接鎖定二級(jí)開發(fā),成本優(yōu)勢顯著。”
該機(jī)構(gòu)給招商蛇口算了如下一筆賬:以收購價(jià)85.53億元測算,公司整體收購樓面價(jià)約1500元/平方米,不考慮商業(yè)以及工業(yè)用地體量,住宅用地的樓面價(jià)也僅為8000元/平方米左右。“近期最靠近該區(qū)域的角美板塊住宅出讓價(jià)格也在9000-12000元/平方米。”
招商蛇口亦于公告中稱,本次交易完成后,公司將加速招商漳州工業(yè)、港航物流規(guī)劃用地的去化速度,“在以雙魚島為代表的主要項(xiàng)目進(jìn)入業(yè)績釋放期后,招商蛇口的每股收益預(yù)計(jì)將產(chǎn)生明顯的增厚”。
此外,中信建投認(rèn)為,除了公告所披露的土地資源外,漳州開發(fā)區(qū)管委會(huì)下還有尚未確權(quán)的儲(chǔ)備,未來納入招商漳州的可能性非常大。
另據(jù)招商蛇口表示,本次交易還是其“前港-中區(qū)-后城”開發(fā)模式的深入踐行,將進(jìn)一步增強(qiáng)公司園區(qū)開發(fā)運(yùn)營能力,促進(jìn)社區(qū)開發(fā)運(yùn)營與園區(qū)開發(fā)運(yùn)營的業(yè)務(wù)協(xié)同。
有分析就如此評(píng)價(jià),招商漳州成立于1992年,通過25年的運(yùn)營已初步將漳州開發(fā)區(qū)打造成為一個(gè)以發(fā)展港航物流業(yè)、臨港工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)為主,第三產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展的現(xiàn)代化濱海城區(qū),可謂蛇口工業(yè)區(qū)的翻版。
在“前港”方面,招商蛇口認(rèn)為,漳州開發(fā)區(qū)與廈門島、鼓浪嶼隔海相望,開發(fā)區(qū)內(nèi)的港口工業(yè)區(qū)為深水港,靠近國際主航道,以倉儲(chǔ)物流為主,兼有部分環(huán)境友好型、科技含量高的臨港工業(yè),能夠充分發(fā)揮輻射帶動(dòng)作用。
“另一方面,招商蛇口在廈門、漳州的已有布局與招商漳州可形成戰(zhàn)略協(xié)同,以廈門灣為中心,輻射整個(gè)海西板塊。”
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解,目前招商蛇口在廈門、漳州擁有在建及未建項(xiàng)目6個(gè),包括綜合體項(xiàng)目廈門郵輪母港,以及5個(gè)住宅項(xiàng)目:廈門市同安區(qū)T2017P03項(xiàng)目、廈門市海滄區(qū)H2017P02項(xiàng)目、漳州卡達(dá)凱斯、漳州招商蘭溪谷、漳州2017P09地塊項(xiàng)目。
事實(shí)上,除了項(xiàng)目本身的優(yōu)勢與布局考量外,招商蛇口本次交易似乎也正好踩在政策風(fēng)口上。
就在5天前,國家發(fā)展改革委、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部剛宣布聯(lián)合印發(fā)《全國沿海漁港建設(shè)規(guī)劃(2018-2025年)》,加強(qiáng)漁港建設(shè),涉及東南沿海漁港群涉及福建省寧德市、福州市、平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)、莆田市、泉州市、廈門市、漳州市,大陸岸線長3752公里。
在漁港建設(shè)原則方面,《規(guī)劃》中有如下描述:突破傳統(tǒng)漁港建設(shè)模式,促進(jìn)漁港綜合開發(fā),拓展沿海經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展空間,延伸產(chǎn)業(yè)鏈,提升漁港多元化功能和現(xiàn)代化水平,依港興產(chǎn)、以產(chǎn)帶城、以城促港,實(shí)現(xiàn)港、產(chǎn)、城一體化,繁榮發(fā)展沿海經(jīng)濟(jì)。(審校:武瑾瑩)
責(zé)任編輯:葉著