背靠招商局集團這棵“大樹”，招商蛇口的一大便利是可以優(yōu)先獲得股東的相關資產(chǎn)注入。此次是位于廈門灣南岸、第一例獲國務院批準的經(jīng)營性人工島項目——雙魚島。

招商蛇口5月7日宣布，其將以自有及自籌資金85.53億元代價，購入招商局漳州開發(fā)區(qū)有限公司78%股權。其中，包括招商局集團持有的48%股權、招商局集團（香港）有限公司（“招商香港”系招商局集團實際控制的公司）持有的30%股權。

值得注意的是，在招商蛇口披露獲得股東注入招商漳州項目的5天前，國家發(fā)展改革委、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部剛宣布聯(lián)合印發(fā)《全國沿海漁港建設規(guī)劃（2018-2025年）》，加強漁港建設，其中東南沿海漁港群涉及福建省寧德市、福州市、平潭綜合實驗區(qū)、莆田市、泉州市、廈門市、漳州市，大陸岸線長3752公里。

11662畝土地與雙魚島

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體查看公告，本次交易完成后，招商蛇口將持有招商漳州78%股權，為招商漳州控股股東，并因此獲得一級開發(fā)土地面積達11662畝。于2017年末，招商漳州股東全部權益評估價值為109.65億元，增值率為204.15%。

資料還顯示，商漳州主營業(yè)務為園區(qū)業(yè)務，主要包括一級土地開發(fā)、園區(qū)開發(fā)及運營、市政基礎設施代建及其他業(yè)務等，其中一級土地開發(fā)業(yè)務與園區(qū)開發(fā)及運營業(yè)務為招商漳州目前主要盈利來源。

截至2017年底，招商漳州及其控股子公司擁有產(chǎn)權的（包括土地使用權及海域使用權）正在進行一級開發(fā)或已經(jīng)完成一級開發(fā)尚待實現(xiàn)收益的土地面積為11662畝。前述11662畝土地包含非雙魚島土地8286畝和雙魚島土地3376畝。

根據(jù)漳州市政府批復的相關規(guī)劃，上述11662畝土地中已規(guī)劃約1285畝住宅用地、約1434畝商業(yè)用地、約1672畝工業(yè)用地、約3749畝港航物流用地和約3522畝市政配套用地。其中雙魚島3376畝土地中，規(guī)劃為住宅用地約856畝，規(guī)劃為商娛用地約1095畝，規(guī)劃為港航用地約32畝，規(guī)劃為市政配套用地約1393畝。

觀點地產(chǎn)新媒體查閱資料獲悉，其中針對非雙魚島土地，規(guī)劃為住宅用地、商業(yè)用地的土地，由漳州開發(fā)區(qū)管委會的國土部門按照規(guī)劃用途進行收儲，招商漳州獲得收儲收益；針對規(guī)劃為工業(yè)用地、港航物流用地、市政配套用地的土地，招商漳州可按照規(guī)劃用途對外轉讓以獲得轉讓收益，或由漳州開發(fā)區(qū)管委會的國土部門按照規(guī)劃用途進行收儲，招商漳州獲得收儲收益。

針對雙魚島土地，針對規(guī)劃為住宅用地的土地，由漳州開發(fā)區(qū)管委會的國土部門按照規(guī)劃用途進行收儲，招商漳州獲得收儲收益。

而針對規(guī)劃為商娛用地、港航用地的雙魚島土地，可由招商漳州補辦出讓用地手續(xù)、補交土地出讓金后辦理或變更具體項目出讓性質(zhì)的國有建設用地使用證并進行二級開發(fā)，或由漳州開發(fā)區(qū)管委會的國土部門按照規(guī)劃用途進行收儲，招商漳州獲得收儲收益。

招商蛇口如此預期本次收購：交易完成后，雙魚島也將納入上市公司名下，全島規(guī)劃總面積3376畝，住宅用地約856畝，商娛用地約1095畝。“雙魚島集住宅與商娛于一體的發(fā)展模式可為上市公司帶來豐厚的利潤。”

低成本注入與政策利好

據(jù)悉，雙魚島目前已完成填海造地及土地整理，正在進行市政配套建設的收尾工作，尚待全面開發(fā)。

對此，中信建投預計，在招商漳州的項目即將進入收獲期之際，由招商蛇口全盤承接，有望加快項目的成熟進程，預計明年將為招商蛇口帶來收益。“預計明年雙魚島住宅用地將步入招拍掛市場，而商業(yè)部分公司可以通過補地價形式直接鎖定二級開發(fā)，成本優(yōu)勢顯著。”

該機構給招商蛇口算了如下一筆賬：以收購價85.53億元測算，公司整體收購樓面價約1500元/平方米，不考慮商業(yè)以及工業(yè)用地體量，住宅用地的樓面價也僅為8000元/平方米左右。“近期最靠近該區(qū)域的角美板塊住宅出讓價格也在9000-12000元/平方米。”

招商蛇口亦于公告中稱，本次交易完成后，公司將加速招商漳州工業(yè)、港航物流規(guī)劃用地的去化速度，“在以雙魚島為代表的主要項目進入業(yè)績釋放期后，招商蛇口的每股收益預計將產(chǎn)生明顯的增厚”。

此外，中信建投認為，除了公告所披露的土地資源外，漳州開發(fā)區(qū)管委會下還有尚未確權的儲備，未來納入招商漳州的可能性非常大。

另據(jù)招商蛇口表示，本次交易還是其“前港-中區(qū)-后城”開發(fā)模式的深入踐行，將進一步增強公司園區(qū)開發(fā)運營能力，促進社區(qū)開發(fā)運營與園區(qū)開發(fā)運營的業(yè)務協(xié)同。

有分析就如此評價，招商漳州成立于1992年，通過25年的運營已初步將漳州開發(fā)區(qū)打造成為一個以發(fā)展港航物流業(yè)、臨港工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)配套發(fā)展的現(xiàn)代化濱海城區(qū)，可謂蛇口工業(yè)區(qū)的翻版。

在“前港”方面，招商蛇口認為，漳州開發(fā)區(qū)與廈門島、鼓浪嶼隔海相望，開發(fā)區(qū)內(nèi)的港口工業(yè)區(qū)為深水港，靠近國際主航道，以倉儲物流為主，兼有部分環(huán)境友好型、科技含量高的臨港工業(yè)，能夠充分發(fā)揮輻射帶動作用。

“另一方面，招商蛇口在廈門、漳州的已有布局與招商漳州可形成戰(zhàn)略協(xié)同，以廈門灣為中心，輻射整個海西板塊。”

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，目前招商蛇口在廈門、漳州擁有在建及未建項目6個，包括綜合體項目廈門郵輪母港，以及5個住宅項目：廈門市同安區(qū)T2017P03項目、廈門市海滄區(qū)H2017P02項目、漳州卡達凱斯、漳州招商蘭溪谷、漳州2017P09地塊項目。

事實上，除了項目本身的優(yōu)勢與布局考量外，招商蛇口本次交易似乎也正好踩在政策風口上。

就在5天前，國家發(fā)展改革委、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部剛宣布聯(lián)合印發(fā)《全國沿海漁港建設規(guī)劃（2018-2025年）》，加強漁港建設，涉及東南沿海漁港群涉及福建省寧德市、福州市、平潭綜合實驗區(qū)、莆田市、泉州市、廈門市、漳州市，大陸岸線長3752公里。

在漁港建設原則方面，《規(guī)劃》中有如下描述：突破傳統(tǒng)漁港建設模式，促進漁港綜合開發(fā)，拓展沿海經(jīng)濟社會發(fā)展空間，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，提升漁港多元化功能和現(xiàn)代化水平，依港興產(chǎn)、以產(chǎn)帶城、以城促港，實現(xiàn)港、產(chǎn)、城一體化，繁榮發(fā)展沿海經(jīng)濟。(審校：武瑾瑩)