因為土地出讓時就被“鎖定”房價，明顯低于市場價的限房價樓盤備受期待。昨天，市住建委針對《關于加強限房價項目銷售管理的通知》向社會征求意見。

征求意見稿顯示，本市將對這類項目市場價進行評估，如果評估價與土地出讓時限定的銷售均價之間的價差較大，則將由市保障房中心收購并轉化為共有產權房，公開搖號配售；但如果價差較小，房源性質仍為商品房，取得不動產證或契稅完稅憑證5年后才可上市銷售。

劍指炒房

　　牟利空間大項目將被收購

2016年春節(jié)后，北京樓市“高燒”不退，“9·30新政”應聲出臺。其中就包含開發(fā)商按“限房價、控地價”方式競得土地的開發(fā)建設項目——房價從一開始就已經敲定了上限，明顯低于市場行情。這就是很多市民常提起的“限競房”。

歷時一年多，北京大批宅地以此規(guī)則成交，首批項目也即將入市。根據征求意見稿，這些限房價項目除了在土地出讓時“鎖定”的銷售均價外，還將設“評估價”。這些項目辦了施工許可證后，就將對該項目可售住房的市場價格進行評估，形成評估價。

實際上，銷售限價與評估價之間往往是有價差的。“‘限房價、控地價’是為了防止出現‘地王’，適當壓低住房銷售限價，也引導周邊新房、二手房房主理性定價。”北京房協(xié)副會長、秘書長陳志說，但在個別核心區(qū)域，或因市場環(huán)境變化產生的新的熱點區(qū)域，部分限房價項目與周邊新建商品住宅相比，仍然存在較大價差。

這個“評估價”決定著“限競房”未來的銷售方式。限房價項目在土地出讓時確定的銷售均價限價，將與評估價形成一個比值。如果與周邊樓盤價差不大，比值高于85%，這些房源就是商品房，開發(fā)商面向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售，所售住房為商品房，但取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易；如果與周邊樓盤價格較大，比值低于85%， 那這些房源就不再是商品房，而是由市保障房中心收購轉化為共有產權住房。

舉例而言，如果某限房價項目在土地出讓時所限定的銷售均價為5萬元/平方米、之后的評估價為5.5萬元/平方米，那么該項目比值為90.1%，高于85%，這些房源就是商品房，具備本市購房資格的都可購買；但如果評估價為7萬元，那么比值為71.4%，低于85%，就會變成共有產權房。“由此來看，這種轉化只針對價差較大的一些‘熱點’項目。”中央財經大學法學院院長尹飛說。

配售細則

　　轉為共有產權房后將搖號

“房價限得很低，牟利空間就大，會吸引很多購房人，部分樓盤就會變相加價，在購房款之外再加一筆高昂的排號費。”一位代理新房銷售多年的業(yè)內人士透露，開發(fā)商借政策紅利獲利，購房人利益卻受到侵害。

其實，新出爐的銷售規(guī)則，正是沖著壓縮牟利空間而來。由于銷售限價是土地出讓時敲定的，而評估價是接近銷售時的市場價，因此銷售限價與評估價的比值越低，就意味著樓盤的漲幅大、牟利空間大。“如果不采取必要的措施，原本用來居住的房屋就成了投資投機客炒房牟利的工具。”北京大學房地產法研究中心主任樓建波認為，轉為共有產權住房，即使再上市也只面向符合條件的家庭，投資客、炒房者也就降低了購買的動力，申請購買的也將主要是自住的剛需家庭。

此前市場盛傳“限房價項目將搖號購買”。但依據征求意見稿，并非所有的項目都將搖號配售。如果項目比值高于85%，那么仍為商品房，并未規(guī)定需要搖號。

如果比值低于85%、被收轉為共有產權房，那就需要根據去年開始執(zhí)行的共有產權房配售政策——公開搖號配售。

誰能購買這些收購轉化的共有產權住房？征求意見稿顯示，購買人須具備本市共有產權住房購房資格；搖號配售時，項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售。

根據征求意見稿，購房人獲得銷售限價占評估價比例部分的產權份額，剩余比例產權相應轉化為市保障房中心代持的政府產權份額。也就是說，如果銷售限價為3萬、評估價為5萬，那么購房人的產權份額就是60%，剩余40%為政府產權份額。

市場反應

　　預計8成項目不會被收購

對于為何設定85%這一比例，北京房協(xié)副會長陳志認為，如果設定比例過高，收購項目過多，會對全市普通商品住房供應造成影響，不利于商品住房市場的穩(wěn)定；如果設定比例過低，則不僅會存在較大的牟利空間，而且政府持有比例較高，也會影響剛需家庭的購房積極性，畢竟這種轉化而來的房源比直接推出的共有產權住房的價格要高。

“總的看，85%的設定比例是經過綜合考量和測算的，按這個比例，目前已推出的限房價地塊，經初步測算80%左右的項目應該不會被收購，將按照普通商品住房由開發(fā)企業(yè)銷售。”陳志說。

記者也注意到，征求意見稿中的設定比例只是暫定為85%，在實施過程中可根據市場變化和銷售情況適當調整。

值得一提的是，“限競房”如果具備共有產權住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，就可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售。其中，建筑面積大于140平方米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。

“這種做法，反映了對改善性家庭住房需求的兼顧。”樓建波認為。