樓市供應(yīng)量增大還得再等等。

文/廣州日報(bào)全媒體記者蔣幸端

圖/廣州日報(bào)全媒體記者石忠情

5月1日起在東莞使用住房公積金貸款買房，最高貸款額度提高至120萬元，購買總價(jià)180萬元洋房，月供可省2133元，這對于剛需購房者入市是一大利好！受此影響，“五一”期間剛需購房者看房人數(shù)增加，人氣較年初明顯回升。不過，受到樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊影響，開發(fā)商“五一”推盤意愿較低，僅一家純新樓盤亮相，大部分樓盤仍在預(yù)熱當(dāng)中，預(yù)計(jì)今年首輪推盤潮將在稍后直到六月份才正式到來。

市場：開發(fā)商推盤意愿低

今年“五一”樓市比較平淡，“五一”期間全市僅1個(gè)純新盤亮相，其他為舊盤加推，往年在3月就會(huì)出現(xiàn)的首輪推貨熱潮，今年要繼續(xù)推遲。

今年以來，樓市調(diào)控政策未放松，開發(fā)商對今年樓市一直有較濃郁的觀望情緒；直到4月中下旬，開發(fā)商推貨積極性才有所回升。按以往經(jīng)驗(yàn)，“五一”假期是樓市旺季，客戶上門量會(huì)有所上升。不過，今年的“五一”樓市卻比較平淡。

合富大數(shù)據(jù)顯示，“五一”期間全市僅1個(gè)純新盤亮相。值得注意的是，往年比“五一”樓市更火的節(jié)前“搶跑”，今年卻十分平靜。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年3月1日~4月18日期間，東莞住宅推貨套數(shù)僅3848套，同比下滑36%，個(gè)盤推貨量普遍在200套以下。

　促銷雖猛 成交仍低

從成交市場來看，今年“五一”成交市場“旺季不旺”。東莞中原戰(zhàn)略研究中心對市場監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年五一期間(4月29日~5月1日)東莞住宅成交面積2.60萬平方米，比2017年同期下降21.02%，比2016年同期下降41.24%，成交量為近三年同期最低。

認(rèn)購市場上也表現(xiàn)冷淡，“五一”期間東莞住宅市場整體去化率有所回落，甚至有個(gè)盤開盤當(dāng)天去化率僅4%。東莞中原戰(zhàn)略研究中心分析認(rèn)為，主要原因是部分項(xiàng)目定價(jià)高于區(qū)域周邊成交價(jià)格，購房者抗性較大；此外,，受到調(diào)控政策及銀根收緊的持續(xù)影響，購房成本提高，市場觀望情緒依然存在。

成交不理想，樓市促銷卻如期而至。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心不完全監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，繼4月富盈地產(chǎn)推出全城限量8.5折后，“五一”期間，共計(jì)11個(gè)項(xiàng)目推出優(yōu)惠折扣及特價(jià)房活動(dòng)。其中，恒大濱江左岸推出促銷活動(dòng)，房價(jià)直降8.5萬元。據(jù)介紹，這些促銷單位部分項(xiàng)目多為尾盤，開發(fā)商為迅速去化，通過特價(jià)房等優(yōu)惠活動(dòng)刺激置業(yè)客戶的購房欲望；此外，部分房企借促銷為接下來入市項(xiàng)目造勢。

　后市： 推盤潮或6月來

今年的樓市旺季來得比往年要晚。受到樓市調(diào)控政策影響，市場觀望氛圍仍然較重，開發(fā)商以少量推貨試探市場，預(yù)計(jì)稍后時(shí)間到六月份才將迎來今年的首輪推盤熱潮。

從目前市場情況來看，大部分樓盤仍然在認(rèn)籌或預(yù)熱階段，合富研究院介紹，預(yù)計(jì)近這兩個(gè)月東莞住宅供應(yīng)開閘放量，將迎來年內(nèi)第一波供應(yīng)峰值。今年未見樓市“小陽春”，但從周成交走勢來看，4月后供應(yīng)呈現(xiàn)逐步回升，新品預(yù)熱樓盤數(shù)量多達(dá)34個(gè)，同比大增八成，創(chuàng)下近6年最高，意味著5~6月將出現(xiàn)年內(nèi)第一波供應(yīng)峰值，隨著政策預(yù)期平穩(wěn)，兼多舉措支持剛需購房，市場入市信心逐漸恢復(fù)，房企推貨意愿將持續(xù)上升。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心也表示，后市新舊項(xiàng)目將持續(xù)入市，房企在資金壓力下促銷力度有望持續(xù)加大，預(yù)計(jì)5月入市項(xiàng)目主要集中在松山湖及濱海片區(qū)，在售項(xiàng)目持續(xù)加推，全新項(xiàng)目亦將陸續(xù)入市。同時(shí)，在公積金新政刺激下，部分購房者入市積極性有望增強(qiáng)，同時(shí)在房企促銷力度加大下，有望刺激購房者入市，釋放市場需求；另外，受“三價(jià)合一”持續(xù)影響，二手購房成本仍高企，部分購房需求回流一手，尤其加上近期部分項(xiàng)目加大讓利，吸引客戶入市，項(xiàng)目成交有望回升。

　后市區(qū)域分析——

　　主城區(qū)：

　　主打東城莞城

今年“五一”主城區(qū)推盤量比去年同期增2個(gè)，主要位于東城和莞城，南城主打辦公和商業(yè)公寓產(chǎn)品，區(qū)域暫無住宅項(xiàng)目。合富大數(shù)據(jù)顯示，隨著供應(yīng)偏緊，主城區(qū)洋房100~120平方米戶型和公寓35~50平方米產(chǎn)品逐漸成為兩大成交主流。

水鄉(xiāng)片區(qū)：

價(jià)格穩(wěn)中有漲

與去年相比，水鄉(xiāng)片區(qū)今年“五一”比去年“五一”推盤數(shù)有所減少，待推項(xiàng)目（含新盤）較多，有6個(gè)，其中4個(gè)為純新盤。整體而言，水鄉(xiāng)片區(qū)得到規(guī)劃傾斜利好，價(jià)格穩(wěn)中有漲。

　莞北片區(qū)：

承接市區(qū)客戶

合富大數(shù)據(jù)顯示，“五一”期間莞北推盤量較去年多。莞北片區(qū)后市7個(gè)新盤預(yù)熱，茶山、石碣、石排均有新盤待上市。

值得注意的是，莞北片區(qū)緊鄰東城區(qū)，加上地鐵2號線開通的利好，莞北片區(qū)可承接市區(qū)部分外溢客戶。

　東北片區(qū)：

下半年多新盤

“五一”期間東北片區(qū)只有1個(gè)舊盤加推，有2個(gè)樓盤預(yù)熱，預(yù)計(jì)會(huì)在年內(nèi)陸續(xù)入市。此外，合富大數(shù)據(jù)顯示， “五一”期間東北片區(qū)橋頭鎮(zhèn)成交數(shù)量較多，加推項(xiàng)目表現(xiàn)突出。

下半年預(yù)計(jì)常平、橋頭等鎮(zhèn)街將有多個(gè)新盤入市。

　濱海片區(qū)：

虎門熱度不減

濱海片區(qū)是今年的熱點(diǎn)區(qū)域之一，虎門鎮(zhèn)后續(xù)貨量保持片區(qū)最熱。隨著濱海灣新區(qū)規(guī)劃利好頻傳，開工節(jié)奏加快，5~6月將有5盤入市。

預(yù)計(jì)后市濱海片區(qū)樓盤整體價(jià)格走勢趨穩(wěn)，虎門部分熱點(diǎn)項(xiàng)目價(jià)格小幅上漲。

　松湖片區(qū)：

大戶型為主

合富大數(shù)據(jù)顯示，松湖片區(qū)推盤量明顯比去年要少，今年五一期間松湖片區(qū)加推項(xiàng)目只有3個(gè)，均是舊盤加推項(xiàng)目。今年加推項(xiàng)目分布在大朗、寮步和東坑，其加推均為少量加推，不過有多達(dá)9個(gè)預(yù)熱項(xiàng)目。除松山湖外，各區(qū)均有待上市項(xiàng)目。

　臨深片區(qū)：

優(yōu)惠幅度大

鳳崗、塘廈、黃江、清溪、樟木頭5個(gè)最靠近深圳的鎮(zhèn)街受樓市調(diào)控政策影響最大,深圳客退潮后，市場成交慘淡。“五一”期間，該區(qū)域絕大多數(shù)項(xiàng)目處于自然銷售狀態(tài)，優(yōu)惠最低有9.3折。