東莞最新的樓市調(diào)控政策，二手房要證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓。

文/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者蔣幸端 圖/廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者盧政

沒(méi)收樓就賣房，買家和賣家該由誰(shuí)來(lái)還房貸？2016年，東莞樓市火熱，大量樓房成交，不少人急于買房，對(duì)于樓盤環(huán)境、質(zhì)量和政策等情況了解不細(xì)致，最終也出現(xiàn)了許多的糾紛。本期家生活，記者找來(lái)一些糾紛案例分析，給買房的人一些提醒。

　　案例一：買家不愿替賣家還房貸 交易判取消

2016年初，買家向某（化名）向賣家譚某（化名）購(gòu)買其位于東莞的一套沒(méi)有交樓的新房，該套樓房當(dāng)時(shí)由譚某進(jìn)行按揭貸款供樓。簽訂合同后，向某向譚某交付了30萬(wàn)元定金。

合同約定：“在辦理完成交易手續(xù)后乙方（即向某）扣除甲方所欠銀行供款當(dāng)天一次性付清全部樓款（含定金）給甲方”，并且補(bǔ)充約定：“甲方收回已繳大廈維修基金，乙方負(fù)責(zé)甲方2016年4月份后還款（含4月份），不含欠開發(fā)商樓款。”

雙方對(duì)還貸時(shí)間和交樓時(shí)間點(diǎn)引發(fā)爭(zhēng)議，買家應(yīng)該先替賣家還貸還是先過(guò)戶再還貸？買家向某認(rèn)為，補(bǔ)充約定是對(duì)時(shí)間點(diǎn)的約定，不是約定2016年4月及之后的供樓款由向某每月支付給譚某。

法院分析：銀行供樓款即指未償還銀行的款項(xiàng)，因此，雙方必須于2016年4月之前辦理相關(guān)手續(xù)，解除譚某對(duì)銀行的供樓義務(wù)。同時(shí)，雙方一致確認(rèn)交易手續(xù)就是辦理房產(chǎn)權(quán)證過(guò)戶手續(xù)，約定“交樓當(dāng)天甲方須協(xié)助乙方辦妥售樓入住手續(xù)后視為房屋轉(zhuǎn)移占有的標(biāo)志”。開發(fā)商交樓時(shí)間為2016年6月，向某解除譚某供樓款的義務(wù)為2016年4月份前，因此，向某解除譚某供樓款義務(wù)的履行順序在前，由于向某沒(méi)有履行在先義務(wù)違約，譚某請(qǐng)求依照合同約定解除合同符合法律規(guī)定，應(yīng)予支持。

　　提醒

沒(méi)有收樓及獲得產(chǎn)權(quán)證之前，樓房是沒(méi)有辦法進(jìn)行正常轉(zhuǎn)讓交易的，同時(shí)在實(shí)際操作過(guò)程中，買家很難辦理銀行貸款按揭，往往是在房產(chǎn)證過(guò)戶之前，二手房買家以一手房主的名義還貸。此外，根據(jù)東莞最新的樓市調(diào)控政策，二手房要房產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓，在政策出臺(tái)后購(gòu)房，即使賣家收樓后，也沒(méi)有辦法馬上將房子過(guò)戶給買家。

　　案例二：收樓發(fā)現(xiàn)樓板裂縫 業(yè)主獲賠償

業(yè)主劉女士購(gòu)買厚街某樓盤一套房屋，但收樓后發(fā)現(xiàn)樓板存在裂縫，要求開發(fā)商對(duì)此問(wèn)題負(fù)全責(zé)并予以賠償。開發(fā)商對(duì)裂縫做了簡(jiǎn)單修補(bǔ)，業(yè)主對(duì)該處理情況不滿意并向市住建部門提出投訴。

東莞市住建部門對(duì)該質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查并約談開發(fā)商負(fù)責(zé)人，明確告知開發(fā)商及業(yè)主，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定，混凝土結(jié)構(gòu)樓板屬于主體結(jié)構(gòu)一部分，主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量保修期限為設(shè)計(jì)使用年限。經(jīng)協(xié)調(diào)，開發(fā)商承諾按設(shè)計(jì)單位出具的處理方案對(duì)裂縫進(jìn)行修復(fù)，并對(duì)樓板修復(fù)后天花美化以及經(jīng)濟(jì)賠償問(wèn)題提供兩個(gè)解決方案供業(yè)主選擇。

市住建局點(diǎn)評(píng)：業(yè)主在收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)注意辨別具體問(wèn)題的性質(zhì)，屬于質(zhì)量瑕疵問(wèn)題的可作簡(jiǎn)單修復(fù)處理，對(duì)于影響結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)高度重視，積極維權(quán)，合理合法的保護(hù)自身權(quán)益。

　　提醒

律師提醒業(yè)主收樓發(fā)現(xiàn)裂縫存在時(shí)，可以通過(guò)錄像、照片、物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查看等方式，以確定發(fā)現(xiàn)裂縫的時(shí)間、程度等。如果雙方對(duì)裂縫的程度有異議，可以單方或者雙方申請(qǐng)工程質(zhì)量監(jiān)督站、工程檢測(cè)中心對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)?；蛘咴V訟至法院，通過(guò)司法鑒定認(rèn)定質(zhì)量問(wèn)題等級(jí)及影響程度、需要支出的維修方式、損失標(biāo)準(zhǔn)。并要求開發(fā)商采取針對(duì)性的措施進(jìn)行維修。