廣州日報訊 （全媒體記者劉麗琴）日前，新加坡凱德集團(tuán)位于中國華南區(qū)的首個購物中心管理輸出項目——凱德MALL·180在廣州舉行招商大會，事實上，凱德在過去一年半時間總共在國內(nèi)已經(jīng)簽了6個管理輸出項目。上周，天虹與招商蛇口佛山公司的IPARK項目以“租賃+管理輸出”模式進(jìn)行合作。在商用物業(yè)不斷增加庫存風(fēng)險加大，而零售業(yè)業(yè)績不斷下滑的市場環(huán)境下， 管理輸出模式受到青睞，而成為投資開發(fā)之外快速擴(kuò)張購物中心網(wǎng)絡(luò)的方式。據(jù)悉，大悅城、凱德商用、新城等發(fā)展商通過管理輸出布局的網(wǎng)點在不斷增加。

　　購物中心開業(yè)量連年攀升為管理輸出帶來發(fā)展機會

輕資產(chǎn)是近年來商業(yè)地產(chǎn)最熱的關(guān)鍵詞，而管理輸出成為快速擴(kuò)張購物中心網(wǎng)絡(luò)的重要模式。為何管理輸出的模式受到青睞？統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2017年全國開業(yè)大型商業(yè)項目高達(dá)504個，總體量約4600多萬平方米，開業(yè)數(shù)量創(chuàng)歷史新高。一邊是已開業(yè)購物中心頻頻升級改造，另一邊是新購物中心蜂擁開業(yè)，開業(yè)量連年攀升。而2018年擬開業(yè)商業(yè)存量依然高企，購物中心仍然處在高峰期。商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)的發(fā)展現(xiàn)狀是，數(shù)量多、增長快，但回報率和資產(chǎn)增值的空間有待提高，同時專業(yè)人才也相當(dāng)缺乏。在這樣的情況下，一些物業(yè)需要引入外援來降低運營風(fēng)險，而一些在商業(yè)物業(yè)運營上取得不錯成績的發(fā)展商則找到了新的發(fā)展空間。

已成功運營多個商業(yè)綜合體的凱德顯然有這方面的優(yōu)勢，也是在管理輸出模式上進(jìn)展速度較快的。作為凱德在華南的購物中心管理輸出首秀，位于佛山的凱德MALL·180由凱德與和華地產(chǎn)聯(lián)手打造。和華地產(chǎn)執(zhí)行董事劉秉華表示，和華地產(chǎn)深耕商業(yè)多年，但對于購物中心的開發(fā)和運營還是新的嘗試。正如項目酒店引入希爾頓管理的管理一樣，引入輸出管理也是交由專業(yè)的管理公司營運，在項目發(fā)展上可以有效做好項目的風(fēng)險管理。對于項目來講，酒店和商場都引入專業(yè)的國際一流管理公司業(yè)合作，對于品牌形象的提升，是非常直觀的。

凱德商用中南部區(qū)域總經(jīng)理盧志昇接受記者采訪時表示，在2016年在長沙簽訂第一個管理輸出項目后，在過去一年半時間凱德總共在國內(nèi)簽了6個項目。其實凱德在過去十幾年，在資本市場上已經(jīng)在進(jìn)行輕資產(chǎn)的運營模式，目前凱德還是以自持投資開發(fā)和運營為主，輸出管理是一個輔助的策略。

　　管理輸出項目更易談收購

管理輸出究竟包含哪些內(nèi)容？盧志昇表示，從開業(yè)前的資產(chǎn)規(guī)劃，到開業(yè)籌備，開業(yè)前的招商，到開業(yè)后的資產(chǎn)管理和運營管理，這些都是管理輸出服務(wù)范圍之一。其實服務(wù)范圍和服務(wù)的模塊很多時候取決于項目是否是一個在建項目，或者是一個已經(jīng)營業(yè)的項目，凱德更樂于跟在建項目的業(yè)主合作，因為發(fā)揮的空間會比較大。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前可輸出的管理包括：前期商業(yè)咨詢，項目招商定位、籌備計劃與監(jiān)控、設(shè)計與工程咨詢；招商營運管理，招商代理、品牌與市場推廣、營運管理；物業(yè)管理和增值配套服務(wù)，信息管理、財務(wù)管理、法律管理、綜合管理和酒店管理等。管理輸出時的重要基礎(chǔ)是商業(yè)品牌自身體系的完善和強大。

商業(yè)地產(chǎn)不會像住宅地產(chǎn)開發(fā)那樣拿地、建設(shè)、開發(fā)、賣樓，兩三年回籠資金，接著進(jìn)行下一個，再下一個，而是需要沉淀，需要培育市場，與周邊業(yè)主共同成長。因此，管理輸出的時間一般不短。盧志昇表示，凱德合作的項目標(biāo)榜一般是10到15年，而管理輸出也會協(xié)助到有些業(yè)主完成退出。雖然商用物業(yè)是長期投資，可是長期也不可能是一輩子，有些業(yè)主可能到了第五年，第十年也希望可以回籠一些資金，把這些資金投資到其他物業(yè)或其他的行業(yè)，也是可以協(xié)助他，尋找退出的機制。