為遏制投資性購(gòu)房，平穩(wěn)房?jī)r(jià)，近年來(lái)各地相繼出臺(tái)各項(xiàng)限購(gòu)措施，甚至打出限購(gòu)政策組合拳。2017年3月，北京市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》，“商改住”項(xiàng)目遭遇史上最嚴(yán)限購(gòu)，部分買(mǎi)受人由此喪失購(gòu)買(mǎi)資格或購(gòu)買(mǎi)能力受限，導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行。在此情況下，買(mǎi)受人要求退還購(gòu)房定金和居間費(fèi)，能否得到支持？近期，位于樓市熱點(diǎn)地區(qū)的房山法院結(jié)合“限購(gòu)令”出臺(tái)后的轄區(qū)內(nèi)審理的相關(guān)案件，以案說(shuō)法，對(duì)相關(guān)判例及其判決依據(jù)進(jìn)行解讀。

　　糾紛案例

　　喪失購(gòu)房資格

　　買(mǎi)受人要求退還購(gòu)房定金

2017年3月12日，馬某與孫某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，馬某以總價(jià)185萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)孫某位于房山區(qū)長(zhǎng)政南街2號(hào)院內(nèi)辦公房屋一套。馬某于簽訂合同當(dāng)日給付孫某定金10萬(wàn)元。合同簽訂后，孫某辦理了涉案房屋的還款解押手續(xù)，銀行于2017年3月24日出具《貸款結(jié)清證明》。

2017年3月26日北京市相關(guān)部門(mén)聯(lián)合發(fā)布京建發(fā)（2017）第112號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》，要求個(gè)人購(gòu)買(mǎi)辦公類(lèi)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：1、名下在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)信息；2、在申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。而馬某名下已有一套住房，不符合購(gòu)買(mǎi)“商辦類(lèi)”項(xiàng)目的購(gòu)房資格。馬某起訴要求解除雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并返還10萬(wàn)元定金。

孫某不同意解除合同，認(rèn)為馬某雖然名下有房，但完全可以通過(guò)自行努力克服，如出售名下現(xiàn)有住房使自己具備購(gòu)房資格，從而繼續(xù)履行合同。再者，孫某認(rèn)為自己也承受了很大損失，即使解除合同也不能全部返還定金。他自己籌錢(qián)還了銀行貸款，現(xiàn)在這套房屋賣(mài)不了，他購(gòu)買(mǎi)的另一套房屋首付款就沒(méi)辦法交付，還需要支付大筆違約金。

法院認(rèn)為，該公告的出臺(tái)使馬某喪失購(gòu)房資格，進(jìn)而導(dǎo)致馬某與孫某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行，雙方簽訂的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)解除合同。該公告的出臺(tái)系不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由，而且雙方對(duì)解除合同都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，所以孫某應(yīng)該退還馬某定金10萬(wàn)元。孫某沒(méi)有舉證證明自己的實(shí)際損失情況，所以對(duì)其同意部分退還首付款的意見(jiàn)，法院未采納。法院最終判決解除雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，孫某返還馬某購(gòu)房定金10萬(wàn)元。

　　法官說(shuō)法

限購(gòu)政策出臺(tái)前，商住房不列入家庭房產(chǎn)考核范圍。非京籍家庭，無(wú)論是否符合納稅和社保條件均可購(gòu)買(mǎi)，而且商住房?jī)r(jià)格較普通住房?jī)r(jià)格低廉，所以商住房成為眾多在京無(wú)購(gòu)房資格者或投資者的重要選擇。“商辦類(lèi)”項(xiàng)目限購(gòu)政策出臺(tái)，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的利益會(huì)受很大影響。

一些買(mǎi)房人因新政實(shí)施喪失購(gòu)房資格或者無(wú)法辦理購(gòu)房貸款，要求解除合同、由出賣(mài)人返還已付購(gòu)房款和定金。但客觀上也存在著因限購(gòu)政策調(diào)整商住房市場(chǎng)，導(dǎo)致買(mǎi)房人對(duì)房屋升值空間不樂(lè)觀，買(mǎi)房人以其不能辦理貸款要求解除合同從而擺脫風(fēng)險(xiǎn)的情況。

對(duì)因房屋新政導(dǎo)致合同履行發(fā)生困難的，應(yīng)解除合同，并由賣(mài)房人退還定金和已付購(gòu)房款，同時(shí)由雙方共同承擔(dān)損失。如果買(mǎi)房人在新政出臺(tái)后另行買(mǎi)房喪失購(gòu)房資格，以達(dá)到不履行商住房買(mǎi)賣(mài)合同的目的，應(yīng)綜合對(duì)合同不能履行的主觀過(guò)錯(cuò)程度，由其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。買(mǎi)房人雖然不能辦理購(gòu)房貸款，但如賣(mài)房人能夠證明買(mǎi)房人有充分的履約能力，買(mǎi)房人以限購(gòu)政策出臺(tái)不能辦理貸款主張解除合同不能成立，買(mǎi)房人應(yīng)繼續(xù)履行合同，否則構(gòu)成違約并應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　糾紛案例

　　買(mǎi)賣(mài)合同已解除

　　買(mǎi)受人要求退還居間費(fèi)

2017年3月18日，趙某、賈某與北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（居間方）簽訂《存量房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》，約定出賣(mài)方與買(mǎi)受方同意居間方就房屋買(mǎi)賣(mài)事宜提供有償居間服務(wù)。在簽訂合同前，居間方已經(jīng)多次向買(mǎi)賣(mài)雙方提供居間服務(wù)，最終買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同，趙某購(gòu)買(mǎi)賈某位于房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)5號(hào)地某商業(yè)辦公樓5層3單元房產(chǎn)一套，房屋總價(jià)款197萬(wàn)元，趙某擬申請(qǐng)貸款110萬(wàn)元。

合同約定居間方的權(quán)利義務(wù)為：1、提供房地產(chǎn)信息、房地產(chǎn)交易咨詢(xún)服務(wù)和交易機(jī)會(huì)；2、提供買(mǎi)受方、出賣(mài)人雙方實(shí)地看房服務(wù)；3、轉(zhuǎn)達(dá)買(mǎi)賣(mài)雙方的立約意向等有關(guān)事項(xiàng)；4、提供訂約媒介服務(wù)，代擬房屋買(mǎi)賣(mài)合同；5、負(fù)責(zé)見(jiàn)證買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同；6、保存存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同一份，負(fù)責(zé)對(duì)合同條款進(jìn)行解釋?zhuān)?、受托代為保管買(mǎi)受方所付定金及相關(guān)費(fèi)用；8、受托代為保管出賣(mài)方房屋產(chǎn)權(quán)證及原購(gòu)房協(xié)議等資料；9、擬算稅費(fèi)金額僅供買(mǎi)賣(mài)雙方參考。合同簽訂后，趙某向中介公司支付了3萬(wàn)元居間費(fèi)。

2017年3月26日北京市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》，規(guī)定商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的個(gè)人購(gòu)房貸款。趙某因不能辦理貸款無(wú)法繼續(xù)履行合同。趙某與賈某私下協(xié)商，雙方一致同意解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

后趙某到中介公司要求退還居間費(fèi)，雙方協(xié)商未果。趙某訴至法院，要求解除《存量房屋買(mǎi)賣(mài)居間合同》，并要求中介公司退還居間服務(wù)費(fèi)3萬(wàn)元。中介公司不同意其訴訟請(qǐng)求，認(rèn)為趙某與賈某經(jīng)中介公司居間服務(wù)已經(jīng)簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，其已經(jīng)完成了居間義務(wù)。雖然趙某與賈某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)解除，但居間服務(wù)合同并未解除。如果有違約方的話，由違約方支付居間費(fèi)，如果沒(méi)有違約方，買(mǎi)賣(mài)雙方也需要支付必要的費(fèi)用。

法院認(rèn)為，因限購(gòu)政策出臺(tái)趙某不能辦理貸款，如果繼續(xù)履行合同，趙某需要全款給付，這已遠(yuǎn)超趙某簽訂合同之初的預(yù)期，并超出趙某的支付能力。趙某與賈某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已無(wú)法履行并已解除。所以，居間服務(wù)合同的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，也無(wú)法繼續(xù)履行，應(yīng)解除三方簽訂的居間服務(wù)合同。

買(mǎi)賣(mài)雙方及中介公司對(duì)合同的解除都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，并且中介公司已經(jīng)向趙某履行了促成訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，但沒(méi)有完成協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)、辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)等合同義務(wù)。所以根據(jù)公平原則，中介公司應(yīng)該退還部分居間費(fèi)。根據(jù)合同的約定及具體履行情況，酌定中介公司退還趙某居間費(fèi)2.5萬(wàn)元。

　　法官說(shuō)法

當(dāng)前房屋買(mǎi)賣(mài)大多是通過(guò)房屋中介機(jī)構(gòu)提供居間服務(wù)完成的。居間服務(wù)合同應(yīng)明確約定買(mǎi)賣(mài)雙方及居間方的權(quán)利義務(wù)、居間費(fèi)數(shù)額、居間費(fèi)承擔(dān)方。買(mǎi)賣(mài)雙方在合同履行過(guò)程中若有約定的違約行為，一般由違約方負(fù)擔(dān)居間費(fèi)。

新政出臺(tái)導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法履行，合同應(yīng)予解除。對(duì)此，買(mǎi)賣(mài)雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，且需互擔(dān)損失。房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除，居間服務(wù)合同亦無(wú)法繼續(xù)履行。

根據(jù)公平原則，房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)在扣除從事居間活動(dòng)支出的合理費(fèi)用后返還居間服務(wù)費(fèi)。關(guān)于支出費(fèi)用的范圍，應(yīng)參考居間服務(wù)合同的履行階段以及中介機(jī)構(gòu)在居間服務(wù)中實(shí)際支出的人力、物力、財(cái)力等具體情況綜合考量。

因房屋中介機(jī)構(gòu)未及時(shí)履行受托義務(wù)，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)雙方因新政出臺(tái)無(wú)法繼續(xù)履行合同，房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)其過(guò)錯(cuò)程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

房山法院的法官也提醒廣大市民，在房地產(chǎn)熱的今天，房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛不斷，除了面臨政策風(fēng)險(xiǎn)外，更多的是緣于相關(guān)人員法律常識(shí)的缺乏，面對(duì)狀況不知所措。類(lèi)似的涉及房屋的常見(jiàn)糾紛還有房屋出租違約、租金賠償?shù)炔煌瑔?wèn)題。法官也提醒廣大市民，在具體維權(quán)過(guò)程中，要注意證據(jù)的收集、訴訟程序等，要通過(guò)法律途徑理智維權(quán)。

本版撰文

北京晨報(bào)記者 何欣