中心城區(qū)二手占主導(dǎo)。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2017年12月“陽(yáng)光家緣”中介網(wǎng)簽量（不含南沙、從化）共5689宗，同比11月同期微幅下降0.4%，成交基本與上月持平，較11月整月減少18%；網(wǎng)簽均價(jià)為23559元/m2。從月度成交量來(lái)看，2017年，除3月成交猛增創(chuàng)歷史新高外，其他月度成交均維持在高位穩(wěn)定狀態(tài)，月成交量基本維持在7000~8000宗水平，可見(jiàn)市場(chǎng)總體需求仍在。廣州中原研究發(fā)展部分析認(rèn)為，3月調(diào)控政策出臺(tái)后，不少改善客因購(gòu)房名額受限、首付提高，推遲置業(yè)計(jì)劃，“剛需”客受調(diào)控政策影響相對(duì)較小，購(gòu)房需求仍在，而廣州“剛需”購(gòu)房需求較大，支撐著整個(gè)市場(chǎng)，因此，新政后，受剛需市場(chǎng)的支撐，穗二手住宅月度成交量仍維持在高位穩(wěn)定狀態(tài)。文、圖：廣州日?qǐng)?bào)全媒體記者王荔玨

一房?jī)煞啃?hù)型、樓梯樓和低總價(jià)房源成交占比增加

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)，2015、2016年，政策支持改善需求，加上“二孩”政策開(kāi)放，2015~2016年三房、四房成交占比整體呈上漲趨勢(shì)，而一房、兩房成交占比呈下滑趨勢(shì)；2017年，一房、兩房小戶(hù)型房源成交占比分別為14%、46%，較去年同期分別凈增2%、6%；三房、四房房源成交占比分別為32%、8%，分別較前一年同期凈減6%、2%。廣州中原研究發(fā)展部分析認(rèn)為，2017年政策收緊，部分改善需求被誤傷，而“剛需”客戶(hù)則受新政影響不大，購(gòu)房需求仍在，新政后市場(chǎng)主要客戶(hù)群為“剛需”客，致使一房、兩房小房源成交逆勢(shì)增長(zhǎng)。而樓梯樓成交占比為43%，環(huán)比大幅增加14%，成交占比接近電梯樓；15年以上的老舊房源成交占比為63%，較2016年（47%）大幅增加17%，成交占比首超15年以下的二手房。

　番禺、增城、花都成交占比提升 位列前三

2017年二手住宅成交TOP3分別為番禺、增城、花都，成交占比分別為21.7%、14.9%、12.3%，分別較2016年凈增1.4%、1.2%、5.7%。其中值得注意的是，花都成交大漲九成，占比大幅增加5.7%，躍升至第三名；番禺成交占比進(jìn)一步提升，穩(wěn)居首位；增城成交占比在2016年大幅增加后，2017年進(jìn)一步增長(zhǎng)，提升至第二名；而天河則由前年的第二大幅下滑至今年的第六名。廣州中原研究發(fā)展部分析認(rèn)為，隨著中心區(qū)房?jī)r(jià)走高，區(qū)域市場(chǎng)分化明顯，成交熱點(diǎn)區(qū)域轉(zhuǎn)移，不少客戶(hù)轉(zhuǎn)移至價(jià)格低洼、交通便利度不斷提升的外圍區(qū)置業(yè)，如番禺、增城、花都等區(qū)域，促使全年二手成交TOP3均為外圍區(qū)。市場(chǎng)形勢(shì)變化快，榜單排名變動(dòng)大

其中，天河區(qū)珠江新城板塊受政策影響嚴(yán)重，客戶(hù)觀(guān)望情緒高，全年成交活躍度大幅下降；向來(lái)受“剛需”客歡迎的東圃板塊，因價(jià)格高企，加上受新政影響，不少客戶(hù)轉(zhuǎn)移至增城、黃埔蘿崗等區(qū)域置業(yè)，促使成交降溫顯著。海珠區(qū)赤崗板塊、荔灣區(qū)康王路板塊全年成交活躍度提升顯著，成為2017年活躍板塊的黑馬，新上榜至活躍板塊的TOP10。

　外圍大社區(qū)配套成熟低價(jià)房成交活躍

數(shù)據(jù)顯示，2017年二手住宅成交活躍盤(pán)TOP10中，有70%位于外圍區(qū)，且大部分為均價(jià)較為低洼的樓盤(pán)，如番禺的祈福新村、增城的碧桂園鳳凰城等，2017年中原成交均價(jià)約20000元/m2；中心區(qū)的活躍樓盤(pán)，也是價(jià)格較低的大型社區(qū)樓盤(pán)，如海珠的金碧花園、白云的匯僑新城、天河的棠德花園，2017年中原成交均價(jià)分別為35443元/m2、19952元/m2、23977元/m2。

2017年，番禺區(qū)整體成交活躍，再次問(wèn)鼎全市二手成交榜首。從2013年起，番禺區(qū)二手成交占比呈現(xiàn)逐年上漲趨勢(shì)。分析人士認(rèn)為，一方面，中心區(qū)受新政調(diào)控沖擊影響較大，不少置業(yè)者轉(zhuǎn)向社區(qū)生活配套成熟、價(jià)格相對(duì)低洼的番禺區(qū)；另一方面，思科智慧城和萬(wàn)博CBD的規(guī)劃打造利好，大大提升了番禺區(qū)整體價(jià)值。

　交易難度增大壓價(jià)成交已成必然

來(lái)自鏈家數(shù)據(jù)分析顯示，2017年3月下旬的廣州調(diào)控政策“加強(qiáng)版”實(shí)施已達(dá)九個(gè)月，本地二手房市場(chǎng)交易活躍度明顯下降，在此期間，新增掛牌房源量緩慢增加，而同期的新增有效客戶(hù)量則逐步縮減，整體“新增客盤(pán)比”從高峰期的2.78:1下降至12月的1.04：1。同時(shí)，經(jīng)紀(jì)人“帶看成交客次”（帶多少臺(tái)客戶(hù)看房才有機(jī)會(huì)成交）的監(jiān)控指標(biāo)也呈現(xiàn)嚴(yán)峻態(tài)勢(shì)，2017年3月該指標(biāo)值為16.4，即經(jīng)紀(jì)人平均帶16臺(tái)客戶(hù)看房，便有機(jī)會(huì)促成一宗買(mǎi)賣(mài)交易。而到了12月，該指標(biāo)值為33.1，經(jīng)紀(jì)人需儲(chǔ)備數(shù)量翻倍的客戶(hù)量，在成功約出客戶(hù)看房后，才有機(jī)會(huì)達(dá)成交易。

根據(jù)廣州鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，2017年初客戶(hù)整體成功壓價(jià)幅度為2.1%，到12月下旬，整體成功壓價(jià)幅度為4.0%。

廣州鏈家研究院對(duì)2017年第四季度該公司促成的所有二手住宅買(mǎi)賣(mài)個(gè)案進(jìn)行面積區(qū)間劃分，并對(duì)各個(gè)面積區(qū)間內(nèi)的客戶(hù)壓價(jià)幅度、成交占比、一次性付款比例進(jìn)行分析風(fēng)險(xiǎn)，在12月的客戶(hù)壓價(jià)幅度出現(xiàn)明顯變化的是60~90平方米之間的大兩房物業(yè)及144平方米以上的大單位，分別是3.6%和10.3%。但這兩個(gè)區(qū)間的表現(xiàn)各不相同，其中60~90平方米區(qū)間的物業(yè)在12月的成交比例低于前兩個(gè)月，只有45.2%，一次性付款客戶(hù)比例卻明顯增加至15.7%，顯示這個(gè)“剛需”面積區(qū)間的客戶(hù)在年底前因銀行信貸收得太緊，不得不在積極壓價(jià)的同時(shí)，盡可能動(dòng)用自身儲(chǔ)備資金入市，或者干脆選擇等待。

廣州鏈家研究院院長(zhǎng)周峰認(rèn)為，高總價(jià)、大面積的物業(yè)，在市場(chǎng)處于調(diào)整通道內(nèi)，面臨客戶(hù)做再次選擇的幾率要更低一些。無(wú)論是“享受型”抑或“換房型”客戶(hù)，本身已有自己的居所，他們皆很享受跟業(yè)主壓價(jià)的過(guò)程，只要有足夠的時(shí)間，確實(shí)可以達(dá)到“從貴到筍”的結(jié)果。不過(guò)考慮已到年底，向銀行申請(qǐng)貸款也有機(jī)會(huì)在2018年第一季度獲得審批，故這些準(zhǔn)買(mǎi)家即使在資金相對(duì)充裕的前提下，仍舊想借助一下貸款的輔助力量入市。

中心城區(qū)二手房已成交易主力

　　一季度買(mǎi)家入市態(tài)度仍趨謹(jǐn)慎

廣州日?qǐng)?bào)訊 （全媒體記者王荔玨）據(jù)廣州市住建委網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年前十個(gè)月二手住宅共成交115905套，在一手住宅供應(yīng)減少以及價(jià)格高企的市況之下，購(gòu)房需求逐步流向二手房市場(chǎng)，帶動(dòng)一二手成交占比出現(xiàn)變化：2015年二手成交占比仍低于一手，而2017年前十個(gè)月二手成交量已明顯超過(guò)一手，一二手成交占比變?yōu)?:6。

來(lái)自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年，廣州全市存量房交易登記數(shù)為133175宗（1~10月來(lái)源“陽(yáng)光家緣”，11~12月為廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)），環(huán)比微幅上升3%，基本與前一年持平；中原成交均價(jià)（不含南沙、從化）為31223元/m2。受調(diào)控影響，2017年一手住宅成交大降三成，但二手成交仍維持高位穩(wěn)定，成交總量是新房的1.5倍，成交差距進(jìn)一步擴(kuò)大，廣州進(jìn)入存量房飛躍發(fā)展時(shí)代。

合富研究院高級(jí)分析師梁燕明表示，預(yù)計(jì)2018年調(diào)控政策放松的可能性不大，二手住宅市場(chǎng)仍將受到限購(gòu)、限貸、限售政策的影響，購(gòu)房者入市門(mén)檻仍相對(duì)較高，一季度購(gòu)房者入市態(tài)度仍趨謹(jǐn)慎，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈仍將持續(xù)。天河、海珠、荔灣、越秀、白云等區(qū)域以二手住宅成交為主力的格局已成型，2018年這些區(qū)域的二手交投活躍度有望仍超過(guò)一手。

　五區(qū)二手成交占比均超八成

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年前十個(gè)月海珠、越秀、白云這三個(gè)區(qū)的二手住宅成交量分別為16639套、12771套和13749套，區(qū)域內(nèi)樓市成交當(dāng)中，二手房占比均超九成以上，而2017年前十個(gè)月天河、荔灣兩區(qū)的二手住宅成交量，分別為12841套和9370套，二手房成交占比也高達(dá)八成以上。梁燕明預(yù)計(jì)，2018年中心城區(qū)一手樓市供應(yīng)放量的可能性不大，中心城區(qū)二手房占成交主力的格局料將延續(xù)下去，不過(guò)，中心城區(qū)樓價(jià)相對(duì)較高，購(gòu)房的入市門(mén)檻不低的現(xiàn)狀，可能將進(jìn)一步帶動(dòng)“剛需”購(gòu)房需求外溢到外圍受軌道交通利好的區(qū)域。

近期，花都、黃埔等受新地鐵利好的區(qū)域，二手住宅交投熱度均有所增加。據(jù)市住建委網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，花都、黃埔兩區(qū)在2017年1~10月的二手住宅成交量分別為11256套和3799套，均已超過(guò)2016年區(qū)域全年成交總量。

買(mǎi)家減面積應(yīng)對(duì)入市高門(mén)檻

據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年前11個(gè)月廣州二手住宅市場(chǎng)中成交個(gè)案的購(gòu)房總價(jià)段分布與2016年差不多，超過(guò)七成的個(gè)案購(gòu)房總價(jià)落在300萬(wàn)元以?xún)?nèi)，其中，總價(jià)在150萬(wàn)元以?xún)?nèi)的低價(jià)房源仍最受購(gòu)房者青睞，成交占比達(dá)38%。在調(diào)控加碼和實(shí)際利率上升之后，購(gòu)房者的入市門(mén)檻有所升高，為了能盡快實(shí)現(xiàn)購(gòu)房計(jì)劃，有部分購(gòu)房者在購(gòu)房面積和戶(hù)型上做出讓步，令中小戶(hù)型物業(yè)更受市場(chǎng)青睞。據(jù)合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年前11個(gè)月在90平方米以?xún)?nèi)的物業(yè)成交占比達(dá)61%，較2016年的54%增加7個(gè)百分點(diǎn)。