截至12月25日，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類，滬深兩市共計(jì)21家上市房企披露2017年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告，包括扭虧企業(yè)在內(nèi)，17家房企業(yè)績(jī)預(yù)喜，占比高達(dá)81%。剔除數(shù)據(jù)不全房企后，從預(yù)告凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度來(lái)看，實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的企業(yè)有14家，占比接近七成，僅2家虧損。

值得一提的是，這21家房企幾乎都是中小房企，并無(wú)銷售規(guī)模千億元量級(jí)房企。不過(guò)，通過(guò)其運(yùn)營(yíng)狀況可折射房地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)去一年中的變化趨勢(shì)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，2017年一季度，全國(guó)樓市經(jīng)歷了一輪房?jī)r(jià)快速上漲階段，有些企業(yè)抓住了這一銷售窗口期，包括一些在二、三線城市布局的中小房企，盡管后來(lái)樓市祭出了連環(huán)性調(diào)控政策，但由于三、四線城市樓市的持續(xù)熱銷，房企的銷售額依舊創(chuàng)下了歷史新高。

此外，嚴(yán)躍進(jìn)也表示，2017年結(jié)算的項(xiàng)目多是此前房企以較低的拿地成本獲取的土地，這類項(xiàng)目入市銷售后，又恰逢房?jī)r(jià)上漲，利潤(rùn)空間較高。

　逾八成房企業(yè)績(jī)預(yù)喜

在已發(fā)布2017年年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告的21家房企中，僅2家虧損，皆是首虧。此外，包括扭虧企業(yè)在內(nèi)，17家房企2017年業(yè)績(jī)預(yù)告預(yù)喜。

從預(yù)告凈利潤(rùn)下限來(lái)看，在已公布具體數(shù)據(jù)的15家企業(yè)中，13家房企歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)超過(guò)1億元，占比87%。

《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，區(qū)域性龍頭房企盈利能力仍較強(qiáng)，凈利潤(rùn)超過(guò)10億元的目前有4家；榮盛發(fā)展2017年度凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)在50億元—58億元之間，目前暫列首位。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，2017年結(jié)算的項(xiàng)目多是2015年以來(lái)拿地的項(xiàng)目，而2015年至2017年一季度，不但房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，銷售價(jià)格上漲，上市房企更是大量發(fā)行公司債，其融資成本相對(duì)較低，企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用相對(duì)降低，尤其今年在售項(xiàng)目多是近三年所拿地塊，一旦價(jià)格有所提升，反映到毛利率水平上，就會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

事實(shí)上，有房企掌舵人曾向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，過(guò)去三、四線城市的庫(kù)存幾乎拖住了企業(yè)發(fā)展，嚴(yán)重侵蝕了公司的利潤(rùn)。但近兩年來(lái)，三、四線城市房地市場(chǎng)崛起，公司收回了數(shù)百億元的銷售現(xiàn)金，一下推動(dòng)公司進(jìn)入了良性發(fā)展階段。

值得一提的是，從全國(guó)房地產(chǎn)新建住房市場(chǎng)來(lái)看，三、四線城市成為了近一年多樓市成交的主力增長(zhǎng)區(qū)。

據(jù)鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，三、四線城市集中發(fā)力是2017年全國(guó)新房市場(chǎng)的主要推動(dòng)力。2017年一線城市和絕大部分二線城市的新房交易比2016年有明顯下滑，因此可以判斷2017年13.9億平方米的新房成交量來(lái)自于眾多三、四線城市銷售的增長(zhǎng)。如汕頭、煙臺(tái)、徐州等城市均表現(xiàn)出較快的增長(zhǎng)。

2017年，無(wú)疑是房企豐收年，2018年，則被普遍預(yù)計(jì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“小年”。

　明年房企壓力大

事實(shí)上，有分析師曾表示，對(duì)于很多房企來(lái)說(shuō)，2016年，由于資金普遍充裕，除去拿高價(jià)地的企業(yè)，很多房企在土地市場(chǎng)上并未有很好戰(zhàn)績(jī)，銷售款也未轉(zhuǎn)化為土地款，屯糧而兵馬未動(dòng)。2017年，外部融資收緊對(duì)一部分房企形成壓力，對(duì)資金雄厚的開(kāi)發(fā)商，則是彎道超車的好機(jī)會(huì)。但這些儲(chǔ)備的資金僅夠1年用度。

2018年，從此前房企大量借貸的公司債期限來(lái)看，有些債需要在這一年還，加上2017年收緊融資渠道，目前來(lái)看，房企將付出更高的成本去“借新還舊”，而且，有些房企可能還借不到足夠的錢去償還債務(wù)和維持運(yùn)營(yíng)發(fā)展。

有多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入調(diào)整期，資金緊缺適逢調(diào)控年，房企將面臨銷售回款和資金的雙重壓力，日子將不好過(guò)，壓力嚴(yán)重者，或面臨生存危機(jī)。

對(duì)此，楊現(xiàn)領(lǐng)也表示，2018年，一線城市成交量可能有所上升，預(yù)期隨著調(diào)控效果的消化和前期積累需求尤其是換房需求的增多，市場(chǎng)會(huì)小幅回暖，明年月均成交量水平將高于現(xiàn)有水平，但房?jī)r(jià)總體將保持平穩(wěn)；二線城市內(nèi)部分化則會(huì)加劇，2017年政策嚴(yán)厲的二線城市調(diào)控后出現(xiàn)大幅降溫，2018年成交量或有小幅反彈，但房?jī)r(jià)會(huì)保持平穩(wěn)。2017年，弱二線城市出現(xiàn)”補(bǔ)漲“的現(xiàn)象，但近兩個(gè)月就已出現(xiàn)回調(diào)。

此外，對(duì)于三、四線城市樓市明年的走向，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，2017年三、四線城市市場(chǎng)的“繁榮”部分原因是一、二線城市溢出的需求，大部分三、四線城市面臨人口流出，老齡化等問(wèn)題，其支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期動(dòng)力不足。另外，隨著調(diào)控的深入和信貸的全國(guó)性收緊，三、四線城市的火熱難以持續(xù)，2018年，三、四線城市市場(chǎng)會(huì)迎來(lái)降溫。

由此可見(jiàn)，在資金鏈緊張，還債高峰期到來(lái)，大部分城市難以實(shí)現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的諸多壓力之下，那些在2016年拿下大量高價(jià)地的房企，甩賣項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓股權(quán)都將是大概率事件。