臨近年底，記者及記者身邊的人經(jīng)常接到中介經(jīng)紀(jì)人的電話，言及北京二手房房?jī)r(jià)基本止跌，出手買(mǎi)房的購(gòu)房者越來(lái)越多，若考慮買(mǎi)房，可以來(lái)看房。

盡管北京二手房市場(chǎng)年底出現(xiàn)翹尾行情，成交量有所上升，但依然難改全年成交量的頹勢(shì)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心預(yù)計(jì)，2017年全年，北京二手住宅成交量將達(dá)13.4萬(wàn)套，與2016年全年27萬(wàn)套的成交量相比，同比暴跌51%，這一成交量是2015年以來(lái)的最低值。

值得注意的是，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，預(yù)計(jì)明年北京二手住宅市場(chǎng)成交量將繼續(xù)保持低位運(yùn)行，甚至全年成交量有可能低于10萬(wàn)套。

成交房源中96%降價(jià)

2016年，在二手房業(yè)主坐地起價(jià)的市場(chǎng)環(huán)境中，購(gòu)房者頻頻出手，房?jī)r(jià)持續(xù)被推高。今年4月份以來(lái)，市場(chǎng)格局則截然相反。業(yè)主若想賣(mài)房，不降價(jià)幾乎不會(huì)成交。

據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，11月份，降價(jià)房源在成交房源中的占比繼續(xù)上升，高達(dá)96%，在價(jià)格持續(xù)下滑的背景下，部分購(gòu)房者入市意愿才有所增強(qiáng)。

以通州二手住宅市場(chǎng)為例，成交單價(jià)下跌了超過(guò)1萬(wàn)元／平方米的小區(qū)很多，從單價(jià)賣(mài)到6萬(wàn)元／平方米到跌至4.8萬(wàn)元／平方米。盡管房?jī)r(jià)一路下跌，但直至11月份，中介的帶看量才升上來(lái)，交易量才有所反彈。

據(jù)不少一線經(jīng)紀(jì)人反饋，“現(xiàn)在的成交價(jià)，同戶型的房源，比起3月份成交高峰時(shí)差不多下降了15%-20%，而隨著成交價(jià)格的下滑，新出房源的掛牌價(jià)格也隨之走低”。麥田房產(chǎn)表示，東四環(huán)一套168平方米的房源，業(yè)主原先的掛牌價(jià)是1300萬(wàn)元，而小區(qū)里一套同戶型房源1200萬(wàn)元成交后，該業(yè)主近期就將掛牌價(jià)調(diào)整到1180萬(wàn)元。

麥田房產(chǎn)另一位回龍觀片區(qū)的區(qū)域經(jīng)理表示，“上個(gè)月遺留的幾位客戶，這個(gè)月初都全部成交了”，主要是因?yàn)樾聮炫瞥鰜?lái)的房源，價(jià)格比之前的房源有所下降，達(dá)到了他們的心理價(jià)位。

議價(jià)空間仍在拉大

與2016年的賣(mài)方市場(chǎng)相比，2017年的北京二手住宅市場(chǎng)可謂上演了反轉(zhuǎn)戲。在賣(mài)方價(jià)格預(yù)期不斷下調(diào)的同時(shí)，買(mǎi)方群體在購(gòu)房談判中話語(yǔ)權(quán)增加，買(mǎi)方市場(chǎng)已經(jīng)確立。

據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，11月份買(mǎi)方整體議價(jià)幅度（買(mǎi)方議價(jià)=成交價(jià)/最后一次報(bào)價(jià)-1）達(dá)到-6.6%，為今年以來(lái)的高位。

事實(shí)上，“317新政”實(shí)施以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)的買(mǎi)家議價(jià)幅度持續(xù)拉大，4月份的議價(jià)幅度為-1.8%，11月份則到了-6.6%。也就是說(shuō)，一套掛牌價(jià)1000萬(wàn)元的房子，經(jīng)過(guò)買(mǎi)家議價(jià)，在4月份平均能以982萬(wàn)元成交，而11月份則平均能以934萬(wàn)元成交；相比較之下，買(mǎi)家“砍價(jià)”平均從18萬(wàn)元上升到66萬(wàn)元。

與此同時(shí)，麥田房產(chǎn)還稱，市場(chǎng)還顯現(xiàn)出一個(gè)現(xiàn)象，即小區(qū)之間的不均衡態(tài)勢(shì)進(jìn)一步加劇，成交向體量較大的小區(qū)集中，而一些體量相對(duì)較小、知名度較低的小區(qū)，往往成交寥寥。比如在望京區(qū)域，望京新城、西園三區(qū)這些大型社區(qū)，成交就相對(duì)會(huì)比較活躍一些。

“有的客戶覺(jué)得，‘317’政策已經(jīng)實(shí)施了快三個(gè)季度了，市場(chǎng)基本上比較穩(wěn)定，擔(dān)心再觀望的話，看中的房源會(huì)被買(mǎi)走”，麥田房產(chǎn)西四環(huán)片區(qū)的一位區(qū)域經(jīng)理表示，感覺(jué)現(xiàn)在有一部分客戶只要負(fù)擔(dān)得起房?jī)r(jià)，更傾向于出手了。

麥田房產(chǎn)西山片區(qū)的一位區(qū)域經(jīng)理則向記者表示，“現(xiàn)在感覺(jué)客戶群體多了一點(diǎn)，但需求比較多的還是2000萬(wàn)元以下的房源，這主要是因?yàn)槟壳斑@邊真正出手的客戶，還是置換改善的需求。價(jià)格檔位在4000萬(wàn)元、5000萬(wàn)元或更高的豪宅，現(xiàn)在還是比較難成交。”

張大偉也表示，北京二手房房?jī)r(jià)整體下降非常明顯，部分區(qū)域房源房?jī)r(jià)下降幅度超過(guò)20%，房?jī)r(jià)水平重回2016年四季度。