北京商報(bào)訊（記者 朱盈潔）10月23日，國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs、首單儲(chǔ)架發(fā)行REITs——中聯(lián)前海開(kāi)源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“保利租賃住房REITs”）獲得上海證券交易所審議通過(guò)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，保利租賃住房REITs獲批意味著租賃住房資產(chǎn)證券化開(kāi)創(chuàng)了新篇章，對(duì)租賃市場(chǎng)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式提供了現(xiàn)實(shí)樣本。

據(jù)了解，保利租賃住房REITs由中國(guó)保利集團(tuán)控股公司保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司聯(lián)合中聯(lián)前源不動(dòng)產(chǎn)基金管理有限公司共同實(shí)施。產(chǎn)品總規(guī)模50億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制，優(yōu)先級(jí)、次級(jí)占比為9:1，優(yōu)先級(jí)證券評(píng)級(jí)AAA。

值得注意的是，本單產(chǎn)品的成功落地，驗(yàn)證了“以REITs打通租賃住房企業(yè)退出渠道、構(gòu)建租賃住房完整商業(yè)模式閉環(huán)”的可行性，為租賃住房資產(chǎn)證券化樹(shù)立了榜樣。

目前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“存量時(shí)代”，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大挑戰(zhàn)之一是從“拿地賣(mài)房”模式向“出售與持有運(yùn)營(yíng)并舉”的轉(zhuǎn)型。保利集團(tuán)布局轉(zhuǎn)型較早，在租賃住房領(lǐng)域已建立瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓、和熹會(huì)四大品牌，項(xiàng)目布局十余城市，分別由保利集團(tuán)旗下租賃住房管理運(yùn)營(yíng)平臺(tái)“保利商業(yè)公司”、“安平養(yǎng)老公司”負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。

保利集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，本項(xiàng)目是保利集團(tuán)在住房租賃領(lǐng)域踐行央企責(zé)任的首單試水，“REITs”將成為保利集團(tuán)構(gòu)建“一主兩翼”業(yè)務(wù)布局的戰(zhàn)略性資本工具，積極開(kāi)拓住房租賃市場(chǎng)的金融創(chuàng)新。

REITs是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)證券化的重要手段，是一種通過(guò)發(fā)行收益憑證匯集多數(shù)投資者的資金，交由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

目前，我國(guó)還沒(méi)有建立起明確的REITs制度，但國(guó)內(nèi)的監(jiān)管部門(mén)和各市場(chǎng)主體在房地產(chǎn)證券化方面的探索卻一直沒(méi)有停止過(guò)。今年10月13日，深交所公告稱(chēng)，長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類(lèi)REITs“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”獲批發(fā)行，這標(biāo)志著國(guó)內(nèi)首單權(quán)益性長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類(lèi)REITs產(chǎn)品破冰。

有消息稱(chēng)，近日，國(guó)務(wù)院相關(guān)部門(mén)組成聯(lián)合調(diào)研組，赴多地對(duì)《住房租賃管理?xiàng)l例》等征求意見(jiàn)和建議，住房租賃類(lèi)REITs或?qū)⒂兴黄啤?/p>

因此，易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示：“保利租賃住房REITs產(chǎn)品的推出正當(dāng)其時(shí)，具有很好的市場(chǎng)示范效應(yīng)，對(duì)解決房地產(chǎn)企業(yè)租賃住房投資回收周期過(guò)長(zhǎng)的后顧之憂、通過(guò)資本市場(chǎng)資金實(shí)現(xiàn)住房租賃市場(chǎng)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式提供了現(xiàn)實(shí)樣本。”

據(jù)保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，REITs是與持有運(yùn)營(yíng)商業(yè)模式最佳匹配的金融工具，保利集團(tuán)已搭建了專(zhuān)門(mén)的RETIs運(yùn)作平臺(tái)——保利瑞馳（橫琴）資產(chǎn)管理有限公司，并擔(dān)任本單產(chǎn)品聯(lián)席總協(xié)調(diào)人。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，“在房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒”的定位之下，真實(shí)的居住型需求和租賃型供給會(huì)得到金融支持，以租賃型住房為核心的資產(chǎn)管理將會(huì)成為房企業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型的方向，也是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的一個(gè)重要方向，因此REITs可以推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和盈利模式的轉(zhuǎn)變，由“開(kāi)發(fā)+出售”模式轉(zhuǎn)變?yōu)橐淮涡凿N(xiāo)售與持續(xù)性收入并重的模式。