住房租賃REITs推出正當(dāng)其時
國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)證券化項目獲批。據(jù)深交所固定收益信息平臺網(wǎng)站信息,“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”已于10月11日正式獲批發(fā)行,擬發(fā)行金額為2.7億元。這將為國內(nèi)住房租賃市場開展資產(chǎn)證券化和REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)起到示范作用。
據(jù)了解,證監(jiān)會正在加緊研究制定REITs相關(guān)的政策法規(guī),住房租賃REITs產(chǎn)品的全面啟動已經(jīng)進(jìn)入倒計時。有業(yè)內(nèi)人士判斷,未來中國的租賃人口占比大約三分之一左右,城市里面大概有三分之一的戶數(shù)會通過租房解決居住問題,在機(jī)制和政策到位的背景下,REITs將進(jìn)一步助推住房租賃需求的快速釋放。
作為房地產(chǎn)金融的重要方向之一,REITs屬于資產(chǎn)證券化的一種方式,其本質(zhì)就是把一些收取租金或者利息的地產(chǎn)打包證券化在市場上融資的手段。比如,對于一些住房租賃企業(yè),其意味著可以把承租人的租金按一定期限向投資人進(jìn)行分配,并按期分紅、上市流通。從有收租物業(yè)的企業(yè)角度而言,這種有價證券可以在市場上流通,從而幫助其融資;而從投資人角度而言,其在享受房地產(chǎn)紅利的同時,也可以轉(zhuǎn)讓這種有價證券,流動性較強(qiáng)。
從國際經(jīng)驗來看,在很多發(fā)達(dá)國家,REITs被應(yīng)用得相當(dāng)廣泛。不過,REITs在中國的推進(jìn)較為緩慢。雖然業(yè)內(nèi)人士呼吁多年,且REITs也被寫入過國務(wù)院文件中,但由于相關(guān)的規(guī)定細(xì)則遲遲未能落地,真正面向個人投資者的公募REITs產(chǎn)品至今未能推出。
在國家不斷出臺鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策的背景下,REITs相關(guān)政策細(xì)則和產(chǎn)品的推出正當(dāng)其時。實際上,這正是解決目前很多住房租賃企業(yè)融資困局的重要渠道。
目前,我國住房租賃市場的參與者大概分為以下四類:一是地產(chǎn)開發(fā)商類企業(yè),比如萬科泊寓;二是酒店管理企業(yè),比如如家;三是中介類企業(yè),比如鏈家自如;四是創(chuàng)業(yè)類企業(yè),比如魔方公寓。在上述企業(yè)中,除了開發(fā)商類的企業(yè)能依托其母公司的資信從而相對容易地獲得成本較低的資金之外,其他企業(yè)基本上都面臨比較大的融資壓力。尤其是一些創(chuàng)業(yè)公司,其本身就處于企業(yè)的初創(chuàng)期或發(fā)展期,很多都還未能產(chǎn)生盈利,單純依靠主體信用進(jìn)行融資很難。另外,對于很多企業(yè)而言,為了能更快地發(fā)展,其往往采用租入房源的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式,但這一模式在助其快速擴(kuò)張的同時,也導(dǎo)致其并沒有房屋產(chǎn)權(quán)這樣的“硬”抵押物來從銀行獲得貸款。
而從REITs“資產(chǎn)證券化”的本質(zhì)來看,它正適合于住房租賃企業(yè)。實際上,資產(chǎn)證券化的特點是其不依賴于融資主體的信用評級,而是更為重視證券化底層基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)質(zhì)量,對于很多長租公寓類企業(yè)而言,其基礎(chǔ)資產(chǎn)——租金是非常穩(wěn)定的。有數(shù)據(jù)顯示,在以美國為代表的成熟資本市場,公寓與住房租賃在全部REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)類型中排名靠前,僅次于商業(yè)零售、辦公產(chǎn)業(yè),并大部分面向個人投資者發(fā)售。另外,資產(chǎn)證券化的特點是對資產(chǎn)負(fù)債表不產(chǎn)生額外負(fù)擔(dān),因此,企業(yè)在獲取低成本資金的同時,可以實現(xiàn)資產(chǎn)出表、資產(chǎn)負(fù)債率降低、流動性指標(biāo)提高。
需要提醒的是,對REITs的認(rèn)知誤區(qū)也亟待清除。有觀點認(rèn)為,“REITs就是單純在給房地產(chǎn)開發(fā)商融資”,實際上,REITs產(chǎn)品面向投資人融資的基礎(chǔ)資產(chǎn)是房租或資產(chǎn)利息收入,而房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行項目的開發(fā)或運(yùn)營,都不能引入REITs募集的資金。
責(zé)任編輯:葉著