文：記者李鳳荷

商業(yè)地產(chǎn)視為“救命稻草”的“商改住”日前終于有地方細(xì)則出臺(tái)，佛山市住建局于8月18日在網(wǎng)上掛出《佛山市推進(jìn)商業(yè)用房、辦公用房改建為租賃住房有關(guān)工作的通知（征求意見稿）》。這一重磅的“商改住”細(xì)則其中最引人注目的一個(gè)條款是：改建后的租賃住房，10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。相信這一條款將引起坊間熱議，“鎖房”10年長(zhǎng)期出租，這個(gè)“不動(dòng)產(chǎn)”你愿意持有嗎？

說(shuō)實(shí)在，商業(yè)用房持有10年也不算長(zhǎng)。商鋪等物業(yè)起租期通常是3年，而市面上一些整租給“大包租”的大型商用物業(yè)，沒有15年都不足以分?jǐn)偩揞~的改造成本。但另一方面，住宅租期相對(duì)較短，通常都是租期在1年左右，因此很多住宅業(yè)主在計(jì)算租賃回報(bào)時(shí)都會(huì)預(yù)一個(gè)月作為空租期。

除了業(yè)主愿意持有10年“不動(dòng)”之外，該征求意見稿也明確落實(shí)，申請(qǐng)“商改住”需要經(jīng)過(guò)6個(gè)步驟，“商改住”的房屋按民用標(biāo)準(zhǔn)收取水電煤氣等費(fèi)用，相信對(duì)市場(chǎng)也算是一個(gè)好消息。從6個(gè)步驟來(lái)分析，前三個(gè)步驟屬于改建，后三個(gè)步驟屬于驗(yàn)收和備案登記。對(duì)于市面上一些在建設(shè)時(shí)已設(shè)計(jì)為居住用房的商業(yè)公寓來(lái)說(shuō)，前三個(gè)步驟有點(diǎn)多余，不知道到時(shí)候政府相關(guān)部門會(huì)不會(huì)予以通融？

“鎖房”10年不得轉(zhuǎn)讓，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的直接影響是租賃房源多了，買賣房源少了。不過(guò)據(jù)二手房人士透露，商業(yè)用房因其轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)重，本身在市場(chǎng)上的交易量就不多，如果有業(yè)主愿意“商改住”自愿“鎖房”10年，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響也不算大。至于租賃房源增加的情況，商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓少，因此勢(shì)必是用于出租，除非實(shí)在租不出去才會(huì)空置，因此租賃盤源是客觀存在的事實(shí)，不會(huì)因?yàn)?ldquo;鎖房”10年而改變。不過(guò)，由于“商改住”，用于居住的房源增加了，可能對(duì)住宅租賃市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，尤其是中小戶型房源將增加供應(yīng)，這對(duì)于租房人群來(lái)說(shuō)是個(gè)利好消息，因?yàn)椴簧偕虡I(yè)公寓是“拎包入住”，面積又小，他們不再需要與人合租，而且可租到配套更好的房子，相信這類的小戶型商業(yè)公寓在租賃市場(chǎng)上更有競(jìng)爭(zhēng)力。

對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，無(wú)論房屋如何難以變現(xiàn)，但總有可出售的可能性，“商改住”一鎖就是10年，而且貌似在政府文件中沒有“退出機(jī)制”，如果中途個(gè)人有變故，需要出售房源，也不知道如何申訴。各地商業(yè)用房和住宅房屋，租金各有高低，并非“商改住”就可以獲得高租金，故此如果地方落實(shí)推出“商改住”的文件，業(yè)主或者準(zhǔn)買家的確要仔細(xì)算算一筆賬才行。