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廣州:二季度市場(chǎng)交投料適度降溫

2017-03-27 16:51 來(lái)源:人民網(wǎng)

在新政出臺(tái)后,預(yù)計(jì)二季度廣州樓市“供”“求”均小,廣州樓價(jià)將改變前段時(shí)間的大幅上漲狀態(tài),出現(xiàn)“穩(wěn)中有升”更為健康的市場(chǎng)走勢(shì)。

日前,全國(guó)多個(gè)城市出臺(tái)“調(diào)控加碼”,兩個(gè)一線城市北京、廣州分別于3月16至17日出臺(tái)調(diào)控措施,政策緊縮信號(hào)再次“亮燈”。廣州“3·17新政”無(wú)論限購(gòu)、限貸政策均大幅“加碼”,調(diào)控力度達(dá)至史上最強(qiáng)。合富房地產(chǎn)研究院認(rèn)為,一段時(shí)間以來(lái)的政府調(diào)控對(duì)市場(chǎng)“供”(新增供應(yīng))“求”(樓市成交)均有抑制。政府實(shí)施嚴(yán)格價(jià)格指導(dǎo)使市場(chǎng)供應(yīng)價(jià)格(主要體現(xiàn)為新增預(yù)售備案價(jià)格)漲幅趨緩,而“3·17新政”對(duì)市場(chǎng)需求的抑制作用明顯。兩者共同作用下,廣州樓市將適度“降溫”。預(yù)計(jì)二季度廣州樓市“供”“求”均小,廣州樓價(jià)將出現(xiàn)“穩(wěn)中有升”、更為健康的市場(chǎng)走勢(shì)。

1~2月新增供應(yīng)與推貨量雙降

據(jù)合富房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè),2017年1至2月廣州全市商品住宅新增供應(yīng)面積為47萬(wàn)平方米,同比下降49%;成交面積為154萬(wàn)平方米,同比上升14%。同時(shí),房企惜售心態(tài)明顯,新增供應(yīng)與推貨量雙降。1~2月廣州商品住宅新貨推盤量較去年同期下降15%,其中,1~2月中心城區(qū)新貨推盤量不足400套,同比下降達(dá)到50%。

自2016年以來(lái),由于一手住宅供應(yīng)不足,令大量購(gòu)買需求進(jìn)入二手市場(chǎng),2017年1月至2月全市二手住宅“春節(jié)淡季不淡”、每月成交維持在9000宗以上水平,2月底后二手成交量?jī)r(jià)連續(xù)創(chuàng)出新高。全市重點(diǎn)板塊二手住宅成交近一年漲幅明顯,部分核心區(qū)域如珠江新城、天河北、東風(fēng)東等板塊的優(yōu)質(zhì)二手物業(yè)價(jià)格持續(xù)攀升。

政策及時(shí)調(diào)整有助市場(chǎng)降溫

從近期出臺(tái)的政策看,是繼續(xù)延用2016年底以來(lái)調(diào)控基調(diào),強(qiáng)調(diào)“分城施政”、“抑投資”、“去杠桿”。廣州市政府在“供給側(cè)”繼續(xù)實(shí)施價(jià)格抑制同時(shí),還出臺(tái)政策加大 “需求側(cè)”調(diào)控,“3·17新政”調(diào)控力度達(dá)至史上最強(qiáng)。社保年限“3年變5年”,單身限“1套”,將使廣州“合資格”買家基數(shù)顯著縮減;全面“認(rèn)房認(rèn)貸”后,二套最低首付由30%提高至50%,二套購(gòu)房者“杠桿”已被大幅度削減,而改善型買家首付門檻被大幅提高。由于廣州樓市政策大幅加碼,當(dāng)前四個(gè)一線城市間的政策差距已不明顯。

合富房地產(chǎn)研究院相關(guān)人士認(rèn)為,各地政策加碼只是序幕而非終章,本輪調(diào)控效果不達(dá),中央對(duì)各地樓市政策的監(jiān)察指導(dǎo)仍將持續(xù)。2017年廣州在實(shí)施“3·17新政”后,政策是否再加碼則視乎實(shí)際樓價(jià)、地價(jià)發(fā)展,料“3·17新政”出臺(tái)將使廣州樓市適度“降溫”,由于政策抑制明顯加強(qiáng),2017年廣州樓市成交下降已是“既成事實(shí)”。

外圍區(qū)域走勢(shì)將現(xiàn)分化

展望二季度市場(chǎng),一方面是政策抑制需求,使?jié)撛谥脴I(yè)買家基數(shù)減少;另一方面是市場(chǎng)供應(yīng)仍然“相對(duì)緊缺”。二季度市場(chǎng)無(wú)論“供”、“求”均小,成交量縮減難以避免,然而“3·17新政”大幅加碼的限購(gòu)、限貸措施將有助于平緩此前上漲的走勢(shì)。不過,土地價(jià)格依然成為中心城區(qū)未來(lái)房?jī)r(jià)的關(guān)鍵支撐。當(dāng)前宏觀大環(huán)境中包括整體流動(dòng)性“相對(duì)寬松”、人民幣“貶值預(yù)期”等因素在二季度難有顯著改變,預(yù)計(jì)中心城區(qū)樓市仍然“供小求多”。

至于外圍區(qū)域,則走勢(shì)將有所分化。作為“不限購(gòu)”的增城、從化區(qū)域,大量來(lái)自廣州城區(qū)的購(gòu)買需求(尤其是受社保年限“3年變5年”影響的客戶)將涌入該兩個(gè)區(qū)域購(gòu)置物業(yè)。增城3月29日待出讓土地政府起拍價(jià)格已全面上升,達(dá)1萬(wàn)元/m2以上,但預(yù)計(jì)該批土地仍將獲得溢價(jià)成交。

從化當(dāng)前樓價(jià)仍處相對(duì)低位,為全廣州“價(jià)格洼地”,包括太平鎮(zhèn)、從化主城街口、江浦、城郊,以及溫泉鎮(zhèn)主力樓盤價(jià)格在1萬(wàn)~1.6萬(wàn)元/m2水平,而包括地鐵14號(hào)線、北部快線、從化溫泉金融小鎮(zhèn)等規(guī)劃利好已在陸續(xù)兌現(xiàn),預(yù)計(jì)從化成交仍有進(jìn)一步上漲空間。

黃埔區(qū)多個(gè)板塊“外市戶籍買家”占比在40%以上,預(yù)計(jì)新政實(shí)施將對(duì)區(qū)域成交帶來(lái)一定影響,然而黃埔區(qū)自身貨量不足的情況亦尤其突出(2017年3月初庫(kù)存消化周期只有5個(gè)月),這對(duì)二手市場(chǎng)也有傳導(dǎo)作用,預(yù)計(jì)二季度整體樓價(jià)難有下跌機(jī)會(huì)。

番禺區(qū)的情況與黃埔區(qū)有所類似,經(jīng)過2016年的庫(kù)存消化后,當(dāng)前區(qū)域內(nèi)主力樓盤(尤其“剛需”戶型產(chǎn)品)在售余貨不多,二手業(yè)主也同樣惜貨,預(yù)計(jì)二季度樓價(jià)“走穩(wěn)”。

南沙區(qū)市場(chǎng)成交中雖然存在一定比例的度假、投資需求(該類型客戶預(yù)計(jì)受新政影響明顯),然而,“兩會(huì)”期間包括“粵港澳大灣區(qū)”、“粵港深度合作區(qū)”、“慶盛交通樞紐”等重大規(guī)劃利好陸續(xù)出臺(tái),預(yù)計(jì)將進(jìn)一步提振區(qū)域買家的信心,二季度市場(chǎng)價(jià)格有可能維持穩(wěn)定。

在花都區(qū)尤其汽車城、花東等多個(gè)與中心城區(qū)接壤的板塊,自2017年后市場(chǎng)價(jià)格有所上升,新政出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)成交帶來(lái)一定影響。

責(zé)任編輯:葉著

(原標(biāo)題:廣州:二季度市場(chǎng)交投料適度降溫)

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二季度 廣州 市場(chǎng)




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