■本報(bào)見習(xí)記者 劉 萌

3月17日，北京市住建委、市規(guī)劃國土委、市住房公積金中心、市銀監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合舉行新聞發(fā)布會，北京樓市調(diào)控進(jìn)一步升級。政策調(diào)整主要集中在三個(gè)方面：“認(rèn)房又認(rèn)貸”、二套房普通住宅及非普通住宅首付比例提高、貸款年限縮短。

首套房認(rèn)定的門檻提高，改善型購房杠桿降低，這樣的新政對于換房族影響明顯。

　　二套房首付款大大增加

根據(jù)3月17日發(fā)布的《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》要求，居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在北京市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。居民家庭名下在本市無住房且無商業(yè)性住房貸款記錄、公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的執(zhí)行現(xiàn)行首套房政策，即首付款比例不低于35%，購買非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外）。通知同時(shí)要求，暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款（含住房公積金貸款）。另外，企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，若交易對象為個(gè)人，按照北京市限購政策執(zhí)行。

按照通知要求，此項(xiàng)政策自2017年3月18日起執(zhí)行。

值得一提的是，在北京市場上，關(guān)于普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上，單套建筑面積在140平方米（含）以下，單價(jià)或者總價(jià)未超過政府指導(dǎo)價(jià)。上述三點(diǎn)不滿足任何一條即為非普通住宅。

根據(jù)2014年最新調(diào)整的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：五環(huán)內(nèi)為單價(jià)低于39600元/平方米、總價(jià)低于468萬元；五環(huán)到六環(huán)為單價(jià)低于31680元/平方米、總價(jià)低于374.4萬元；六環(huán)外為單價(jià)低于23760元/平方米、總價(jià)低于280.8萬元。只要單價(jià)和總價(jià)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)符合一個(gè)，就算普通住宅。

目前，除了自住房，北京大部分新建住宅都屬于非普通住宅，也就是說，如果購買二套新房，大部分人都要按照80%支付首付。

對于購買二套二手房，怎樣貸款合適的問題，《證券日報(bào)》記者咨詢了北京地區(qū)某房產(chǎn)中介。工作人員給本報(bào)記者算了一筆賬。以一套售價(jià)為600萬元的房子為例，為了首付款比例最低，網(wǎng)簽價(jià)最高可以做到468萬元，按照購買普通自住房不低于60%的要求，該房子最高可貸款187萬元（468×0.4），也就是說買家需要拿出413萬元（600-187）作為首付款，這還不包括稅費(fèi)、中介費(fèi)等其他支出。

如果按照該房屋的評估價(jià)貸款，由于評估價(jià)一般為房屋市價(jià)的85%，由于上述600萬元的房子不屬于普通住宅，首付款的比例需不低于80%，在這種情況下，該房子最高可貸款102萬元（600×0.85×0.2），也就是說買家需要拿出498萬元作為首付款。按照這樣的計(jì)算方法，買房者的首付壓力更大，一般總價(jià)超過1000萬元的房屋選擇首付80%會比較合適，但是需要承擔(dān)非普通住宅的大量稅費(fèi)。

若是購買二套房，由于新政暫停發(fā)放貸款期限25年（不含25年）以上的個(gè)人住房貸款，按照商業(yè)貸款187萬元，執(zhí)行利率為5.39%（基準(zhǔn)利率1.1倍）來計(jì)算，25年期等額本息還款的月供較30年期將增加871.96元。

　　認(rèn)房又認(rèn)貸門檻高

根據(jù)3月17日央視新聞的解讀，“認(rèn)房又認(rèn)貸”中所指的貸款，除了在北京購買住宅時(shí)的貸款之外，在北京購買商住兩用房、在其他城市購買住宅和商住房時(shí)貸款的，都會被納入“認(rèn)房又認(rèn)貸”的范圍。

不過，《證券日報(bào)》記者走訪多家房產(chǎn)中介了解到，由于官方口徑的文字描述都不具體，對于商品房是否納入“認(rèn)房又認(rèn)貸”的問題還有爭議，也許在執(zhí)行層面，新政會根據(jù)情況微調(diào)。

《證券日報(bào)》記者咨詢業(yè)內(nèi)人士，有關(guān)二套房的認(rèn)定具體執(zhí)行如下：第一，認(rèn)房是指認(rèn)北京的房。如果全款在北京買的房，沒有貸款記錄，需要賣掉再買，仍算首套；全款在外地買的房，不需要賣掉，北京再買也算首套。第二，認(rèn)貸是指認(rèn)全國的貸。不管是在北京還是在其他城市，只要貸款買過房，有過貸款記錄，不管房子是否還在名下，貸款是否還完，在北京再次購買都算二套。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次新政的實(shí)施是2016年“9·30新政”以來北京樓市的又一次加碼，在目前的政策力度下，非急迫性的、支付能力較弱的購房需求將被延遲，樓市的交易量將會下降。