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倪鵬飛:下一個(gè)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)理想城市是深圳

2017-02-20 08:52 來(lái)源:人民網(wǎng)

隨著調(diào)控政策的持續(xù)深入,北京等地樓市春節(jié)后持續(xù)出現(xiàn)成交量同比下跌情況,無(wú)論是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng),2月上旬成交量均同比出現(xiàn)較大幅度下跌。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,北京房?jī)r(jià)目前已出現(xiàn)區(qū)域性松動(dòng)跡象,隨著交易量的持續(xù)下挫,房?jī)r(jià)將迎來(lái)回落。

據(jù)中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《2017年1月中國(guó)大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)(BHPI)》顯示,多數(shù)樣本城市住房?jī)r(jià)格趨于平穩(wěn),少部分樣本城市房?jī)r(jià)雖在上漲,但其漲勢(shì)已經(jīng)得到有效抑制。

針對(duì)目前樓市是否退熱、2017年房?jī)r(jià)是否下降以及樓市風(fēng)險(xiǎn)如何防范等問(wèn)題,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者(以下簡(jiǎn)稱NBD)專訪了中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛。

倪鵬飛認(rèn)為,2017年房?jī)r(jià)走勢(shì)將總體平穩(wěn),個(gè)別月份、個(gè)別城市有可能出現(xiàn)下降。此外,今年樓市出現(xiàn)猛漲的概率比較小。

●個(gè)別二線城市成“藍(lán)籌股”、“新大陸”

NBD:2016年合肥、武漢等城市房?jī)r(jià)漲的非常快,這些城市是條件成熟、具備上漲空間,還是虛高炒作?

倪鵬飛:我認(rèn)為兩者因素都有,首先是這些二線城市基本面比較好:公共服務(wù)條件好,經(jīng)濟(jì)績(jī)效比較強(qiáng)勁。加上目前我國(guó)處在大城市化的階段,大城市人口限制松動(dòng)的政策,導(dǎo)致大量的人口涌入,帶動(dòng)了剛需,造成房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲預(yù)期。

另外,基本面比較好使得投資者和投機(jī)者認(rèn)為這些城市未來(lái)有比較大的上升空間,相當(dāng)于“藍(lán)籌股”、“新大陸”。去年合肥購(gòu)房人群中,本地人與非合肥的本省人各占50%。

NBD:有媒體報(bào)道合肥二手房售價(jià)降幅較大,投資客急于出手,您如何解讀這樣的現(xiàn)象?

倪鵬飛:合肥的調(diào)控力度比較大。在土地層面,大大增加了土地供應(yīng),政府限購(gòu)力度也比較大,可見(jiàn)其調(diào)控措施的含金量,這可能是房?jī)r(jià)出現(xiàn)下調(diào)的重要原因。

此外,真正的投資者和消費(fèi)者目前應(yīng)該是在觀望狀態(tài),沒(méi)有較大的動(dòng)靜,但一些投機(jī)者受到資金的壓力,急于出手。

NBD:春節(jié)過(guò)后,北京、上海兩地樓市均出現(xiàn)二手房交易數(shù)量下滑的現(xiàn)象,除去春節(jié)假日因素,這是否表明樓市調(diào)控政策初顯成效?

倪鵬飛:宏觀調(diào)控政策的實(shí)際效果開(kāi)始顯現(xiàn)。

第一,調(diào)控政策起了作用,目前限購(gòu)政策從嚴(yán),政策也更加具體,投資者和投機(jī)者無(wú)法進(jìn)行購(gòu)買。

第二,2016年房地產(chǎn)銷售火爆,出現(xiàn)透支的現(xiàn)象,比如很多人本來(lái)準(zhǔn)備2017年買房,但因?yàn)榭只判睦恚?016年就買了。

第三,政策調(diào)整對(duì)預(yù)期產(chǎn)生影響,即使是真正的剛性需求也推遲和觀望了。

第四,由于前期銷售較好,開(kāi)發(fā)商回款比較好,沒(méi)有資金壓力,不愿降價(jià)銷售。因此,總體上來(lái)看出現(xiàn)交易量的下跌情況。

NBD:您能否預(yù)測(cè)一下2017年的房?jī)r(jià)走勢(shì)?

倪鵬飛:在各級(jí)政府調(diào)控的努力下,房?jī)r(jià)走勢(shì)總體平穩(wěn)的概率比較大,個(gè)別2016年房?jī)r(jià)暴漲的二、三線城市可能要下降,但要防止大起大落的不確定風(fēng)險(xiǎn)。

●現(xiàn)在仍是對(duì)一二線城市征房地產(chǎn)稅最佳時(shí)機(jī)

NBD:中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制五大手段,其中房地產(chǎn)稅備受關(guān)注,您認(rèn)為是否該推行房地產(chǎn)稅?為什么?

倪鵬飛:房地產(chǎn)稅推出是大勢(shì)所趨,也勢(shì)在必行,它具有多重作用,相當(dāng)重要。僅從房地產(chǎn)角度來(lái)說(shuō),能夠抑制投資和投機(jī),調(diào)整房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu),同時(shí)也能夠促進(jìn)公平,調(diào)整收入分配,也有利于改善城市公共服務(wù)。

從時(shí)間上來(lái)說(shuō),十八屆三中全會(huì)對(duì)改革有總體布局,若兌現(xiàn)改革承諾,至少在2020年房地產(chǎn)稅的框架應(yīng)該初步形成,并在全國(guó)一些重要的區(qū)域和城市開(kāi)征。全國(guó)全面開(kāi)征可能還需要一個(gè)過(guò)程。

事實(shí)上,2013年之前是最佳時(shí)機(jī),因?yàn)樽》肯鄬?duì)比較短缺,房?jī)r(jià)一直在上漲,征收房地產(chǎn)稅比較合適?,F(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)新的變化了,特別是三、四線城市,征收房地產(chǎn)稅的最佳時(shí)機(jī)也許錯(cuò)過(guò),但是對(duì)于一、二線城市來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)還在上漲,開(kāi)征房地產(chǎn)稅仍是最佳時(shí)機(jī),對(duì)抑制投資也比較有效。

我們一直建議:先在上漲過(guò)快的城市開(kāi)征房地產(chǎn)稅,再向全國(guó)推行。初步建立之時(shí),征稅起點(diǎn)可以高一些、稅率低一些,門(mén)檻寬一些,像其他國(guó)家一樣,通過(guò)一段時(shí)間將房地產(chǎn)稅制度完整地建立起來(lái)。

NBD:有觀點(diǎn)認(rèn)為,房地產(chǎn)稅對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)作用不大,房地產(chǎn)稅出臺(tái)面臨難題,您怎么認(rèn)為?

倪鵬飛:房地產(chǎn)稅對(duì)宏觀調(diào)控能不能起作用,我認(rèn)為重慶的這次嘗試是一個(gè)很好的觀察。從實(shí)施效果來(lái)看,對(duì)“三無(wú)人員”的二套房開(kāi)始征收房地產(chǎn)稅變?yōu)閷?duì)一套房征收,作為阻擊炒樓的重要措施,很快起到了穩(wěn)定重慶樓市的作用,盡管重慶房地產(chǎn)稅稅率不高。

一些研究機(jī)構(gòu)的研究結(jié)果顯示:上海、重慶兩個(gè)城市的實(shí)踐表明,房地產(chǎn)稅對(duì)抑制房地產(chǎn)投資是有效果的,只是由于征收的范圍和程度非常有限,綜合效果還不夠顯著。

下一步,我認(rèn)為深圳應(yīng)該是房地產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的理想城市。深圳是改革開(kāi)放的排頭兵,許多創(chuàng)新制度都是在深圳先行先試的。深圳目前的市場(chǎng)化程度比較高,應(yīng)該更多地用經(jīng)濟(jì)而不是行政手段解決市場(chǎng)問(wèn)題。內(nèi)地房地產(chǎn)模式最初學(xué)自香港,這個(gè)橋梁是深圳,實(shí)際上是深圳學(xué)香港、全國(guó)學(xué)深圳。香港房地產(chǎn)模式體系中就有房地產(chǎn)稅,深圳也可配套借鑒香港的經(jīng)驗(yàn),創(chuàng)造適合內(nèi)地發(fā)展的模式,供全國(guó)借鑒。

●防范風(fēng)險(xiǎn)要“抑制炒”、“支持住”

NBD:多個(gè)城市近期上調(diào)了貸款利率折扣,個(gè)人房貸監(jiān)管趨嚴(yán),您認(rèn)為未來(lái)房貸利率趨勢(shì)如何?

倪鵬飛:我認(rèn)為貸款利率的變化是合理回歸,正常的消費(fèi)行為要按正常的利率開(kāi)展,尤其當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化的時(shí)候,中央提出因城施策,三四線城市應(yīng)該松貸款支持消費(fèi),一二線城市緊貸款抑制投資,但金融機(jī)構(gòu)出于盈利性和安全性考慮,為了擴(kuò)大一二線城市市場(chǎng)份額,在最低利率的基礎(chǔ)上實(shí)行八五折信貸,不僅刺激了消費(fèi),更刺激了投資和投機(jī)。因此,貫徹支持中央關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)控,一二線城市房貸利率應(yīng)該取消優(yōu)惠,回歸到正常水平。

此外,近日中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)研究制定了《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)》,要求資管計(jì)劃禁投16個(gè)城市房產(chǎn)項(xiàng)目,從而堵塞過(guò)去一些金融機(jī)構(gòu)利用監(jiān)管的漏洞和空隙,將資金流入到房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為。這必將收緊房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金。

NBD:中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心共同發(fā)布《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2016~2017)》認(rèn)為全國(guó)35個(gè)大中城市樓市普遍存在估值過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn),熱點(diǎn)城市的整體風(fēng)險(xiǎn)狀況較為突出,我國(guó)房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)是否已經(jīng)到危險(xiǎn)水平?如何防范?

倪鵬飛:總體上,房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處在可控水平,個(gè)別城市風(fēng)險(xiǎn)較大,比如一二線房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市,房?jī)r(jià)事實(shí)上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出價(jià)值的合理水平。

防范風(fēng)險(xiǎn)一方面要“抑制炒”,另一方面要“支持住”;如果不抑制炒的話,房?jī)r(jià)很有可能會(huì)反彈。這次調(diào)控的特點(diǎn)是“邊調(diào)邊看,逐步完善”,希望平穩(wěn)調(diào)整,不是一個(gè)迅速的下行,避免大起大落。

去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,再次提出建立促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,相信今年會(huì)在長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)方面有一些突破,所涉基礎(chǔ)性制度改革,也將逐步啟動(dòng)。

NBD:我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存中70%分布在三四線城市,去庫(kù)存效果尚不樂(lè)觀,您怎么看?

倪鵬飛:前年我們?cè)谘芯亢蜏y(cè)算時(shí)發(fā)現(xiàn):總體上去庫(kù)存大概需要四五年的時(shí)間。盡管都是三四線及以下城市,情況差別也非常大。首先,庫(kù)存和積壓過(guò)多的城市,需要減少供給,特別是減少土地供應(yīng),減少房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā),這樣才有效,否則永遠(yuǎn)去不完。其次,從需求層面來(lái)看,要改善三四線城市投資環(huán)境、生活環(huán)境,基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù),讓老百姓不僅能夠生活,接受好的公共服務(wù),而且能夠創(chuàng)業(yè)就業(yè),這樣才會(huì)有更多的人到三四線城市去。有了更多的收入,才能最終增加住房的需求。

責(zé)任編輯:葉著

(原標(biāo)題:倪鵬飛:下一個(gè)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)理想城市是深圳)

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