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太原房?jī)r(jià)5年僅上漲20%住房供應(yīng)充足新增購(gòu)買(mǎi)力緩慢是主因

2017-02-06 09:36 來(lái)源:人民網(wǎng)

2016年,最熱門(mén)的話(huà)題就是“房?jī)r(jià)”,從一線(xiàn)城市,蔓延至二線(xiàn)城市、各大省會(huì),房?jī)r(jià)一度像脫韁的野馬,直到接連出臺(tái)調(diào)控措施,才逐步穩(wěn)定。

春節(jié)假期回鄉(xiāng)過(guò)節(jié),記者走訪(fǎng)了山西省太原市的新樓盤(pán),發(fā)現(xiàn)近些年來(lái)太原的房?jī)r(jià)穩(wěn)如泰山。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院百城價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì),最近5年(2011年11月份-2016年11月份)太原房?jī)r(jià)漲幅僅為20%,嚴(yán)重跑輸CPI。

在上漲乏力的背景下,去庫(kù)存仍是當(dāng)前主要任務(wù)。2016年,太原先后兩次推出“去庫(kù)存”政策。甚至在“930”后,全國(guó)21個(gè)城市密集出臺(tái)限購(gòu)令,太原仍然出臺(tái)了“促銷(xiāo)”新政,與全國(guó)地產(chǎn)調(diào)控方向背道而馳。

  太原房?jī)r(jià)上漲乏力

“5年前我曾經(jīng)想買(mǎi)房,當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)大概6000元/平方米,當(dāng)時(shí)覺(jué)得太貴就沒(méi)買(mǎi),最近準(zhǔn)備結(jié)婚,又開(kāi)始看房,發(fā)現(xiàn)這些年來(lái)太原房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)漲。”一位在太原工作的寧小姐告訴記者。

記者接觸了不少正準(zhǔn)備在太原購(gòu)房的人群,大家普遍的反應(yīng)都是價(jià)格平穩(wěn)。這一點(diǎn)也能從數(shù)據(jù)中表現(xiàn)出來(lái)。中國(guó)指數(shù)研究院百城價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)顯示,2011年11月份,太原平均房?jī)r(jià)為6017元/平方米,直到2016年11月份,太原平均房?jī)r(jià)為7227元/平方米。這也意味著,5年以來(lái)太原房?jī)r(jià)漲幅僅為20%。

在記者采訪(fǎng)過(guò)程中,有不愿具名的開(kāi)發(fā)商大倒苦水:“太原根本不需要調(diào)控,還沒(méi)限購(gòu)都賣(mài)不上價(jià)錢(qián)。”

上述開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,太原房?jī)r(jià)多年不漲的主要原因有兩個(gè):第一,供應(yīng)量充足,從表面看太原商品房供應(yīng)量并不高,但實(shí)際上,太原存在為數(shù)眾多的小產(chǎn)權(quán)房,這些房子沒(méi)有房產(chǎn)證,也不具備辦理房產(chǎn)證的條件,私下買(mǎi)賣(mài)也被認(rèn)可;第二,經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣,山西是產(chǎn)煤大省,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)單方面依靠煤炭資源,然而,近些年來(lái)煤炭產(chǎn)能過(guò)剩,導(dǎo)致企業(yè)入不敷出,從業(yè)人員收入縮減,消費(fèi)力下降。”

“太原樓市目前的主要任務(wù)依舊和年初既定目標(biāo)一樣,還是要竭盡全力去庫(kù)存,這個(gè)主基調(diào)從來(lái)沒(méi)有改變。作為全國(guó)供應(yīng)量和去化量都較大的城市,根據(jù)一城一策,太原樓市還是要以去庫(kù)存為主。”山西房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)于世瑋在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示。

  去庫(kù)存是主要方向

而與之形成鮮明對(duì)比的是,2016年全國(guó)房?jī)r(jià)集體高漲。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布網(wǎng)站數(shù)據(jù),截止到去年10月31日,31個(gè)省會(huì)城市房?jī)r(jià)中,29個(gè)城市房?jī)r(jià)同比上漲,其中石家莊領(lǐng)漲全國(guó),均價(jià)12100元/平方米,同比漲幅近45%。

此外,其余省會(huì)城市房?jī)r(jià)漲速也十分迅猛,例如,鄭州房?jī)r(jià)同比上漲33.63%;福州房?jī)r(jià)同比上漲26.72%;武漢房?jī)r(jià)同比上漲34.59%;濟(jì)南房?jī)r(jià)同比上漲18.72%。而太原房?jī)r(jià)同比漲幅僅為3.15%。

另一方面,在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的背景下,北京“930” 樓市調(diào)控新政出臺(tái),20個(gè)大中城市緊隨其后,密集發(fā)聲。其中,包括天津、蘇州、鄭州、濟(jì)南、無(wú)錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門(mén)、東莞、珠海、福州、惠州在內(nèi)的21個(gè)城市出臺(tái)了樓市限購(gòu)政策。

與此同時(shí),太原也加緊了樓市調(diào)控步伐,但是大方向與其它城市截然相反?;仡?016年太原樓市政策,不難發(fā)現(xiàn),自始至終貫徹去庫(kù)存的戰(zhàn)略。

2016年6月份,山西省政府出臺(tái)11項(xiàng)房地產(chǎn)“新規(guī)”,其中包括:鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略,適當(dāng)降低房?jī)r(jià);對(duì)帶頭落實(shí)國(guó)家政策降低房?jī)r(jià)的,各市、縣給予獎(jiǎng)勵(lì),協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)在融資和相關(guān)金融服務(wù)方面給予一定的支持;引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)改進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善配套設(shè)施、使用綠色環(huán)保節(jié)能材料,在不提高房?jī)r(jià)的情況下提升產(chǎn)品附加值;把貨幣化安置作為今后一個(gè)時(shí)期該省棚戶(hù)區(qū)改造的主渠道,2016年的棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置比例不低于50%,并作為考核各市的一項(xiàng)重要指標(biāo);原則上不得再新建安置住房;全面放開(kāi)建制鎮(zhèn)和中小城市的落戶(hù)限制,有序放開(kāi)太原市和大同市城區(qū)的落戶(hù)限制等。

但是,去庫(kù)存收效甚微。迫于庫(kù)存壓力,在“全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控”的大背景下,2016年10月31日,太原16條房地產(chǎn)“新政” 《太原市政府辦公廳關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的實(shí)施意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng):《意見(jiàn)》)落地。

《意見(jiàn)》指出,支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在太原購(gòu)房;積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化,進(jìn)一步放寬落戶(hù)條件;對(duì)首次購(gòu)房的家庭,放寬購(gòu)房貸款首付比例至20%,對(duì)二次購(gòu)房的家庭放款貸款首付比例至30%;落實(shí)房地產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠政策;擴(kuò)大住房公積金使用范圍;加大棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置力度;甚至全面停止新建公共租賃住房。

山西朗潤(rùn)置業(yè)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司總監(jiān)牛佩華認(rèn)為,2016年初,太原住宅市場(chǎng)可預(yù)期的庫(kù)存去化周期在3.5年-4年,截至去年9月底,市場(chǎng)可預(yù)期庫(kù)存去化周期仍在此范圍內(nèi),并隨著土地成交增加而有持續(xù)擴(kuò)大的趨勢(shì),太原樓市的庫(kù)存依然較高,更不具備限購(gòu)條件。

  拐點(diǎn)隱現(xiàn)?

必須注意的是,太原房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始“面粉貴過(guò)面包”,房?jī)r(jià)增長(zhǎng)乏力的情況下,地王頻出。

2016年5月份,融創(chuàng)以18.7億元、5432元/平方米的樓面價(jià),刷新太原地王地標(biāo)。隨后不到一周的時(shí)間內(nèi),萬(wàn)科以10.2億元、3918元/平方米的樓面價(jià),再次刷新區(qū)域板塊最高樓面價(jià);同年8月份,省人民醫(yī)院以4.406億元的價(jià)格搶到地塊,樓面價(jià)達(dá)8075元/平方米的太原新地王就此誕生;同年9月月份,華潤(rùn)舉出34.228億元的高價(jià),風(fēng)光贏(yíng)取師院舊址地王,折合樓面價(jià)高達(dá)7223.63元/平方米,溢價(jià)率53.49%。

可以說(shuō),去年太原土地市場(chǎng)大部分優(yōu)質(zhì)地塊,被上述一線(xiàn)品牌房企所“瓜分”。品牌房企在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建造、配套、物業(yè)服務(wù)等方面,均為購(gòu)房者提供了更好的居住理念和生活品質(zhì),與此同時(shí)也進(jìn)一步推高了太原市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)商品房的價(jià)格。

“我家附近的新開(kāi)盤(pán)的高端商品房,平均價(jià)格已經(jīng)賣(mài)到12000元/平方米,但是開(kāi)盤(pán)已經(jīng)3個(gè)月了,目前還沒(méi)售罄,最近經(jīng)常接到推銷(xiāo)電話(huà)。”家住太原市和平南路的李女士告訴記者,目前太原市新房?jī)r(jià)格并不低,但是普遍有價(jià)無(wú)市。

但是開(kāi)發(fā)商并不認(rèn)同這一觀(guān)點(diǎn),在記者采訪(fǎng)過(guò)程中,不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,在稅收、金融、供給量等政策調(diào)節(jié)下,2017年太原房?jī)r(jià)將達(dá)到高潮。一家本土開(kāi)發(fā)商的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,“項(xiàng)目目前尚沒(méi)有降價(jià)舉措和計(jì)劃,房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格下跌的可能性較小。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言,降價(jià)只是臨時(shí)性處理,絕非長(zhǎng)久之計(jì)。除非土地成本和其他稅費(fèi)方面的成本能夠降下來(lái),否則降價(jià)的空間并不大。”

而太原房?jī)r(jià)是否會(huì)迎來(lái)拐點(diǎn),還需要市場(chǎng)的驗(yàn)證。

責(zé)任編輯:葉著

(原標(biāo)題:太原房?jī)r(jià)5年僅上漲20%住房供應(yīng)充足新增購(gòu)買(mǎi)力緩慢是主因)

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太原 購(gòu)買(mǎi)力 主因 年僅 住房




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