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　　中房報(bào)消息（記者 鞠曉波）5月18日，伴隨上海首個(gè)購(gòu)租并舉試驗(yàn)地塊的入市，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在主動(dòng)或被動(dòng)地進(jìn)入“房屋租賃”市場(chǎng)。然而，對(duì)于未來盈利模式的突破，無論是開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、創(chuàng)業(yè)公司，都還在探索的路上。

可喜的是，國(guó)家在政策層面，已經(jīng)明確了支持的導(dǎo)向。而且首次提及鼓勵(lì)房企開展租賃業(yè)務(wù)。

國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)5月4日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出實(shí)行購(gòu)租并舉，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。5月6日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)陸克華介紹加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的有關(guān)情況并提出多項(xiàng)政策扶持措施。提出培育市場(chǎng)供應(yīng)主體，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。

事實(shí)上，在一批創(chuàng)業(yè)公司以及中介機(jī)構(gòu)掀起一輪輪租賃公寓的熱潮后，已經(jīng)有部分房企，開始關(guān)注到這一市場(chǎng)。在房地產(chǎn)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，一線城市進(jìn)入存量房市場(chǎng)的趨勢(shì)之下，一些開發(fā)商們開始走在轉(zhuǎn)型的路上。

在鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)看來，租房市場(chǎng)潛力足夠大，從數(shù)據(jù)測(cè)算來講，2015年全國(guó)新房的成交總額大概7.5萬(wàn)億元，二手房3.5萬(wàn)億元，租金1.5萬(wàn)億元。住宅中，60%是業(yè)主自有自用，40%用于出租。以北京為例，北京大概有120多萬(wàn)套的房屋屬于租賃狀態(tài)。

楊現(xiàn)領(lǐng)告訴記者，去年一年一線城市流動(dòng)人口的住房需求大約是650億元，每年大學(xué)畢業(yè)生數(shù)量為750萬(wàn)，其中大約30%會(huì)每年固定流向一線城市，假定月租金2300元，則市場(chǎng)規(guī)模為1500億元。兩者相加市場(chǎng)規(guī)模約2000億元。楊現(xiàn)領(lǐng)介紹，盡管鏈家的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)線“自如”已經(jīng)做到較大規(guī)模，但租金收入不到50億元，在這個(gè)市場(chǎng)里仍然很小。

東方財(cái)富證券直投公司執(zhí)行總經(jīng)理胡振寅接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，按長(zhǎng)租公寓品牌化經(jīng)營(yíng)的先后順序來看，大致有創(chuàng)業(yè)系、中介系、酒店系、二房東系、房地產(chǎn)系。創(chuàng)業(yè)系蓬勃發(fā)展，融資額創(chuàng)新高，但優(yōu)勝劣汰是必然結(jié)果，不少公司后續(xù)融資困難。其他幾類背景的企業(yè)依靠各自的資源介入市場(chǎng)，有些借助原有大企業(yè)背景，發(fā)展比較快，但在居住產(chǎn)品、居住服務(wù)上，要想達(dá)到高水平，和創(chuàng)業(yè)系一樣，他們也需要一個(gè)學(xué)習(xí)和積累的過程。

開發(fā)商實(shí)驗(yàn)

實(shí)際上從去年開始住房租賃行業(yè)的政策紅利就不斷釋放，也給行業(yè)極大的想象空間。萬(wàn)科作為行業(yè)老大也率先試水，去年開始，萬(wàn)科就陸續(xù)在各個(gè)城市開始進(jìn)行“租房”試驗(yàn)。

在住建部鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展租賃業(yè)務(wù)后的十幾天后，上海出讓的一塊土地就出現(xiàn)了住宅自持面積的限定。5月18日，保利地產(chǎn)以54.5億元的價(jià)格競(jìng)得上海周浦鎮(zhèn)地塊。該地塊出讓條款顯示，競(jìng)得的開發(fā)商必須持有該地塊15%的住宅物業(yè)滿70年，不允許出售。

作為全國(guó)首個(gè)購(gòu)租并舉試驗(yàn)地塊，15%自持面積如何規(guī)劃，引來市場(chǎng)諸多猜測(cè)，關(guān)于開發(fā)長(zhǎng)租公寓的猜測(cè)甚囂塵上。對(duì)于保利來說，開啟住宅租賃模式則顯得頗為被動(dòng)。

拿地、開發(fā)、銷售，幾乎是住宅開發(fā)企業(yè)恒久不變的開發(fā)模式，住宅銷售為房企帶來最直接、最快速的現(xiàn)金流。而對(duì)于住宅產(chǎn)品的自持經(jīng)營(yíng)管理，到目前為止熱衷的開發(fā)商并不多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體主要是個(gè)人，占到了90%。而對(duì)企業(yè)來說，租賃業(yè)務(wù)資金回籠要幾十年，收益也較低，租房不如賣房。

長(zhǎng)久以來，房屋租賃市場(chǎng)是房產(chǎn)中介的天下。直到現(xiàn)階段，仍然有人覺得，開發(fā)商做房屋租賃，不太可能成功。但不可否認(rèn)，從規(guī)?；赓U的角度來看，房企有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。存量房時(shí)代，房企加碼租賃市場(chǎng)，或許是另外一條出路。

招商地產(chǎn)、陽(yáng)光城等企業(yè)也是動(dòng)作頻繁，目前越來越多的開發(fā)商、創(chuàng)業(yè)公司、中介機(jī)構(gòu)等不同群體都開始進(jìn)入租賃公寓市場(chǎng)。萬(wàn)科已在廣州、廈門、西安、上海、重慶等市落地了10余個(gè)長(zhǎng)租公寓。此外，龍湖、綠地、綠城、景瑞等開發(fā)商均有進(jìn)軍公寓市場(chǎng)的計(jì)劃。

其實(shí)，開發(fā)商的房屋租賃路徑還包括與機(jī)構(gòu)的合作。途家網(wǎng)公共關(guān)系總監(jiān)唐挺向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者介紹，無論是長(zhǎng)租還是短租，都有更多的市場(chǎng)參與者進(jìn)來，包括開發(fā)商，途家在沈陽(yáng)、重慶、武漢等城市直接與一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商合作，合作項(xiàng)目包括酒店式公寓、服務(wù)公寓，無論是整棟的還是分布式的都有涉及。住宅租賃的合作則更為廣泛，合作開發(fā)商數(shù)百家，分布在不同的城市。

陽(yáng)光城亦是與機(jī)構(gòu)合作進(jìn)入租賃市場(chǎng)的開發(fā)商，2015年10月，陽(yáng)光城旗下MODO項(xiàng)目與寓見公寓簽署協(xié)議：陽(yáng)光城將負(fù)責(zé)為寓見公寓提供更多的房源，寓見公寓則負(fù)責(zé)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)和項(xiàng)目管理。

2015年8月，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮在萬(wàn)科業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上介紹，萬(wàn)科的出租公寓已經(jīng)建立了“萬(wàn)科驛”和“萬(wàn)科派”兩個(gè)品牌。2016年3月，萬(wàn)科年度業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上，萬(wàn)科宣布新業(yè)務(wù)板塊的長(zhǎng)租公寓已開業(yè)超1000間，此外還有超過20000間正在籌備開業(yè)。目前已經(jīng)落地的有廣州萬(wàn)科驛、廈門萬(wàn)科驛、西安VV公寓、重慶萬(wàn)科驛、上海萬(wàn)科驛等10余個(gè)項(xiàng)目。計(jì)劃至2017年擁有15萬(wàn)間萬(wàn)科驛公寓。

盈利模式的待突破

對(duì)于萬(wàn)科租賃公寓的土地和房源獲取，萬(wàn)科相關(guān)人士接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前萬(wàn)科的做法是整體租下一些閑置房源，如農(nóng)民房、工廠房，然后再改造。從閑置空置資產(chǎn)到村鎮(zhèn)集體資產(chǎn)，到經(jīng)營(yíng)不佳的轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，都將成為萬(wàn)科獲取項(xiàng)目的方式。萬(wàn)科有自己的投資標(biāo)準(zhǔn)以及市場(chǎng)化的運(yùn)作方式，將大力關(guān)注公寓屬性土地出讓，或會(huì)和其他企業(yè)聯(lián)合拿地。

租賃企業(yè)的盈利模式一直是困擾企業(yè)規(guī)?；l(fā)展的瓶頸，盡管租賃行業(yè)企業(yè)在最近兩年有所增加，并且吸引了資本市場(chǎng)的注意，但經(jīng)過兩年來的實(shí)際運(yùn)營(yíng)，這些項(xiàng)目大多數(shù)已淪為實(shí)驗(yàn)品，后續(xù)的盈利預(yù)期微乎其微。

萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華杰直言，目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，僅靠商品房出租不可能建立盈利模式，如果使用其他閑置不動(dòng)產(chǎn)改造，租金收益率可以提升到6%至8%。但目前這個(gè)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率很高，一般可分配給投資者的收益率只有3%至5%。“萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)在于，擁有居住服務(wù)的豐富經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率可控制。”但對(duì)于其他中小房企來說，在這一領(lǐng)域與大型品牌開發(fā)商相比不具備競(jìng)爭(zhēng)力。最終能夠進(jìn)入租賃市場(chǎng)并立足的房企也只是少數(shù)。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，如果單獨(dú)經(jīng)營(yíng)這種租賃業(yè)務(wù)的托管以及相關(guān)的資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，要么不盈利，要么就是微利。“如果只經(jīng)營(yíng)租賃房屋托管，沒有客戶轉(zhuǎn)化，基本不賺錢。”整個(gè)行業(yè)陷入了對(duì)企業(yè)規(guī)模租賃商業(yè)模式的懷疑。“我們已經(jīng)跟住建部溝通過很多次，整體來看商業(yè)模式有一定問題，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)導(dǎo)致投資回報(bào)率偏低，中間環(huán)節(jié)的稅費(fèi)及運(yùn)營(yíng)成本偏高，如大規(guī)模引入社會(huì)資本去擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，會(huì)有些困難。”胡景暉表示，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)角度講，租賃算作生活服務(wù)業(yè)，其“營(yíng)改增”后的稅率應(yīng)該是6%，還需要很多抵扣項(xiàng)，所以整體來看，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用較高。所以在行業(yè)稅費(fèi)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上，有必要做一些減免。但是，目前最主要的還是房?jī)r(jià)和房租的懸殊。

5月6日的國(guó)務(wù)院政策吹風(fēng)會(huì)上，住建部副部長(zhǎng)陸克華也分析了為何之前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不愿做規(guī)模化的房屋租賃。主要是因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)一次性資金投入較大，若采用出租方式，資金回籠時(shí)間長(zhǎng)、收益率低、企業(yè)負(fù)擔(dān)重，再加上稅費(fèi)等各項(xiàng)支出疊加，企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)虧損等原因，企業(yè)多不愿經(jīng)營(yíng)住房租賃。

而此次住建部提出將對(duì)相關(guān)企業(yè)給予稅收優(yōu)惠和金融支持；支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，拓展直接融資的渠道；引導(dǎo)租賃企業(yè)和開發(fā)企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。

胡景暉認(rèn)為，原有的拿地、開發(fā)、銷售，再拿地、開發(fā)、銷售這種投資回報(bào)率比較高，資金周轉(zhuǎn)效率比較快的開發(fā)模式，很多企業(yè)擺脫不了。而胡振寅則認(rèn)為，如果租賃用地的土地出讓金可以分期繳納，金融扶持足以讓開發(fā)商的持有物業(yè)用于出租而沒有巨大資金壓力，在開發(fā)賣房難賺錢甚至弄不好就會(huì)破產(chǎn)的狀態(tài)下，開發(fā)商的意愿也許就不一樣了。

（本報(bào)記者翁曉琳對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)）