打響今年來地王“崩盤”第一槍 南京“地王”項目命斷資金鏈 房企抱團越冬

往年“地王”頻出的場景依然歷歷在目，那時就有許多人疑問，用近乎瘋狂的價格拿地，開發(fā)商真的能賺回來？如今，南京“京奧港未來墅”停工的事實擺在眼前，畫風(fēng)突變劇情直轉(zhuǎn)，地產(chǎn)界出人意料地打響今年來地王“崩盤”的第一槍。

這只是近兩年來“地王”們命運的一個縮影。2016年全國各地誕生340宗樓面價和總價“地王”，但2017年來全國各地也實行了近乎嚴苛的調(diào)控政策。身陷調(diào)控風(fēng)暴中的地王們，如今開發(fā)現(xiàn)狀如何呢？

南京地王項目折戟

南京麒麟板塊“京奧港未來墅”曾是響當(dāng)當(dāng)?shù)奶靸r項目。眼下項目現(xiàn)場卻無工人施工，只剩塔吊孤零零地立在工地上。工地門口，白紙黑字貼著三張封條，上書“工程暫停、大門封閉”。工地門口的公示牌還在昭告該地塊不菲的出身：價值47.6億元，樓面價2.2萬元/平方米，創(chuàng)下當(dāng)?shù)禺?dāng)時出讓價格紀錄。

“停工緣于拖欠施工方工程款數(shù)千萬元，此外，該項目一筆逾30億元的融資即將到期。”一位不愿具名的知情人士向中國證券報記者透露，開發(fā)商為了回籠資金，每個項目的開發(fā)周期一般控制在3年內(nèi)，如碧桂園、萬科等成熟開發(fā)商，從拿地到預(yù)售最快半年。但“京奧港未來墅”從2016年4月拿地至今，資金鏈一直偏緊，其正在施工的A地塊僅有幾棟樓形似封頂，但項目整體距離完工還相去甚遠。“其實11月25日就停工了，工程欠款已累積數(shù)月。”該人士表示。

“南京的案例并非極端個案，而是行業(yè)性現(xiàn)象的開始。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析稱，過去兩年地王頻出，當(dāng)限購、限價、限制流通等政策密集出臺后，開發(fā)商回籠資金的周期會拉長，一旦資金鏈斷裂，項目就陷入停罷的泥潭。

克而瑞研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年誕生的340宗總價和樓面價“地王”中，有50宗屬于典型案例，截至目前，其中14宗處于未開工狀態(tài)，整體開發(fā)進度較為緩慢，有相當(dāng)一部分項目選擇延遲入市。

中國證券報記者對近年來北京“地王”項目實地調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，這些項目如今命運頗為坎坷。

在車水馬龍的北京南三環(huán)西路上，比鄰麗澤橋金融商圈，兩棟新樓矗立在老舊小區(qū)中顯得格外顯眼。該項目即為2013年拍出的豐臺區(qū)夏家胡同“地王”項目。有意思的是，四年多過去了，該項目的圍擋并沒有掛出該項目的宣傳海報，而是開發(fā)商的另一個項目。該項目銷售人員告訴中國證券報記者，他是另一個項目的銷售，該項目開盤時間未知，連售樓處都沒建。一般情況下，從拿地到預(yù)售最快在半年左右。

在朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)，2015年拍出的一塊“地王”項目上，卡車進進出出，施工機械繁忙運轉(zhuǎn)。中國證券報記者從高處俯瞰時，該地塊只開工了一部分，另一部分仍是荒地。該項目開發(fā)商系首開股份和保利地產(chǎn)，“項目開工的部分是配套保障房，商品房還在等公司的規(guī)劃。”該項目負責(zé)人透露。首開股份董秘王怡就這一現(xiàn)象接受中國證券報記者采訪時表示，其對此并不知情。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，當(dāng)前調(diào)控環(huán)境下，高價地塊項目入市難度高，這些地塊拿地時對市場過度樂觀，特別是從2016年下半年集中出現(xiàn)的部分高價地，恰好分布在調(diào)控最嚴格的15個核心熱點城市。整體來看，高價地面臨市場與政策雙風(fēng)險。

政策高壓資金趨緊

不順的銷售回款和即將到期的債務(wù)，是懸在開發(fā)商頭上的兩把利劍，對公司的資金鏈是嚴重考驗。隨著時間推移，越來越高的資金成本使得“地王”項目越來越難盈利。

例如2013年的豐臺夏家胡同項目，土地轉(zhuǎn)讓資料顯示，夏家胡同地塊總價17.7億元，規(guī)劃建筑面積76630平米，配建3.8萬平米公租房，剔除保障房后，樓面價高達45819元/平方米。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，夏家胡同地塊打造的產(chǎn)品售價可能達到9萬元/平方米以上。從今年來北京的新房價格控制來看，該項目若想獲得這一理想售價頗具難度，但如果不能盡快銷售，企業(yè)面臨著更大的資金成本。

該項目開發(fā)商在2015年10月下旬將該項目土地及現(xiàn)房抵押給長城資產(chǎn)，后又于2016年將項目公司全部股權(quán)質(zhì)押給長城資產(chǎn)。

一邊是步步驚心的財務(wù)成本，一邊是融資渠道越來越難。今年來，房企融資難度較往年大增。在此境況下，海外融資、資產(chǎn)證券化、聯(lián)合金融機構(gòu)設(shè)立并購基金等方式成為房企融資新途徑。2016年11月以來，多家房企的公司債發(fā)行處于“冰凍”狀態(tài)。從證監(jiān)會給各公司的反饋文件看，證監(jiān)會關(guān)注的焦點在于企業(yè)的融資用途，比如是否用于重點調(diào)控城市的土地競拍。

同策咨詢監(jiān)測顯示，房地產(chǎn)行業(yè)在銀行融資渠道連續(xù)4個月的融資額降低；境內(nèi)公司債渠道10月份僅發(fā)行兩筆，這兩筆公司債均為2016年度獲批的額度。

張大偉認為，整體來看，不管是境內(nèi)，還是境外，房企的融資難度越來越大。前期放杠桿拿地的企業(yè)，如今資金成本會劇增，下一步將影響銷售安排。

聯(lián)合開發(fā)分攤風(fēng)險

“開發(fā)商以近乎瘋狂的價格拿地，遇到這一年多來的政策高壓，若自身專業(yè)能力不夠，資金儲備不足，應(yīng)對風(fēng)險能力欠缺，那么短線資金就會在嚴苛的調(diào)控之中遭受巨大壓力。”一上市房企副董事長告訴中國證券報記者，在嚴格調(diào)控面前，房企往往相互抱團、聯(lián)合開發(fā)來解燃眉之急。

以綠城為例，它是曾經(jīng)受天價拿地影響最大的企業(yè)。2009年，這也是一波地王降臨的年代，此后國家陸續(xù)出臺調(diào)控政策，在2014年尤甚，這一年，受累于持續(xù)的資金壓力，綠城連續(xù)兩次被整合。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年來住宅類單宗地塊成交金額超過65億元地塊約50宗，因涉及的資金體量大，其中32宗地塊產(chǎn)權(quán)在拿地后出現(xiàn)了變動，占比達64%。因此，引入更多的資金分擔(dān)壓力與風(fēng)險成主流。這樣的“聯(lián)合體”分布在北京、上海、深圳、武漢等“地王”頻現(xiàn)的區(qū)域。

“除了聯(lián)合操盤，政策高壓之下，行業(yè)集中度也會進一步提升，大魚吃小魚的行業(yè)并購整合現(xiàn)象將增多。”嚴躍進認為。

今年以來，陽光城因拿地規(guī)模較大而出現(xiàn)短期負債上升的情況。陽光控股執(zhí)行董事、陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌表示，陽光城的土地大多集中在一、二線城市。這些地方隨時可以找到合作伙伴，“需要的話，明天拿出來賣就可能賣掉，換成現(xiàn)金。”

多位接受中國證券報采訪的房企高管對后市的預(yù)判認為，長期看好一、二線城市的房地產(chǎn)市場，開發(fā)進程跟隨市場節(jié)奏靈活調(diào)整也很正常，大公司抗風(fēng)險能力比較強，因此會出現(xiàn)強者恒強的局面。但對于中小房企來說，就沒那么輕松了。項目少、資金緊，意味著騰挪空間就小，一旦項目無法及時銷售回籠資金，現(xiàn)金流一斷裂，就只能待價而沽或破產(chǎn)。實習(xí)記者 馮穎祎