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銀行紛紛搶灘住房租賃市場開發(fā)商受益 租賃者難投機

2017-11-19 13:03 來源:廣州日報

近日,中國銀行、建設銀行、工商銀行、中信銀行等銀行接連布局住房租賃市場,與開發(fā)商簽訂協議,聯合長租房源,在深圳率先開始租房貸款業(yè)務,租房貸款額度可達100萬元。房地產業(yè)內認為,租房貸款將鼓勵更多資金進入租賃市場,或促使租房利好政策頻出,長期將促使求租量和租金上漲,有投資者甚至考慮借此“抄底”。不過市場人士認為,目前租金市場還不是低位,難有“抄底”一說,而租金市場長期緩慢上漲,難獲投機機會。

聽聞銀行新政的市民有不同的反應。小陳是今年剛畢業(yè)的大學生,對于租房貸款他認為值得考慮:“畢竟房租是我目前最大一筆開銷,如果能貸款繳租,扣除伙食費后,預計每月能夠存下5000元左右,積攢起來可以做一些短期理財計劃。”小陳認為,如果貸款利率低于短期理財的收益率,那么通過貸款來繳租還是挺劃算的。

畢業(yè)生、商人

愿意選擇租房貸款

而在番禺工作和租房的李女士則表示,自己租房只是一個過渡期,現在有家庭有孩子,更希望能夠攢下首付買套房:“貸款繳租還是要還的,而且又多了一筆利息,如果利息和房貸利息一樣高肯定是不劃算的。”李女士認為,租房貸款應該采用類似信用卡的機制,在期內還款無需利息,并且可以積累良好的征信記錄,這樣在買房貸款時也可以派上用場。

房天下廣州理財分析師陳徑芝表示,不同的租賃者對貸款租房的接受程度往往不一樣:“畢業(yè)生收入和積蓄少,生意人急需資金周轉,這兩類人會更愿意選擇租房貸款,當然前提是貸款利率比較低。”

不過,中原地產項目部總經理黃韜認為,“租房加杠桿”對于個人客戶來說作用不是主要的:“貸100萬元用于租房并不實際,但如果不租房,個人又憑什么獲得貸款?另一方面,如何控制貸款人將貸款挪作他用是一個關鍵問題。”他補充,有租賃需求的人對成本相對敏感,如果還要承擔銀行利息,經濟壓力更大。

某中介公司負責人認為,現在不少家庭都有房貸,租房貸款或許會加重居民的家庭債務和生活負擔,如何避免不良貸款危機是值得未雨綢繆的問題。他建議,可通過將資金直接劃轉到房東或房企的方式,并建立黑名單制度和對租金流向進行嚴格的追蹤把控,避免租客或二房東利用租房杠桿挪用資金。

合富研究院高級分析師梁燕明表示,目前廣州租房市場一般還是以半年到一年租期為主,長達數年租期的個案在住宅租賃市場并不常見。從目前情況來看,大部分租房個案仍以按月交納租金居多,一次性支付全部租金的情況并不多見。按月收租的方式,對租客來說,租金負擔壓力沒有一次性支付全部租金那么大。

“租房貸款的出現,無論是對租客還是對放租的業(yè)主來說,都需要時間去了解。”她認為,租房貸款出現的時間還不長,對租房市場的行情、租金等的影響尚不明顯。

銀行動作頻頻,市場密切留意,有“醒目”的投資者已在思量如何借勢獲得先機:這會不會有什么抄底的機會?黃韜認為,租賃市場并不存在抄底的說法:“銀行的新政策并不是鼓勵大家做‘二房東’,今天租下2000元的物業(yè),明天租出3000元。”他認為,根據最新數據,目前廣州市整體租金并不處于洼地,并不存在“抄底”的可能性:“租金價格上升是一個緩慢的過程。”

租賃市場

還有一定上漲空間

有市場人士預測,新的租房貸款政策將鼓勵更多資金進入租賃市場,或將促使租賃利好政策繼續(xù)出臺,長期將使求租量和租金增長。房天下廣州租賃分析師李超表示,另一方面,各地租賃用地供應加速,如出讓“只租不售”居住用地、開發(fā)商競地100%自持,這些措施從供給方入手,避免了租金大幅上漲的可能。房天下董事長莫天全表示,利好租房者的租房市場政策出臺短期內將繼續(xù)維持樓價的冷靜和理性,緩解房地產市場的壓力。

黃韜認為,廣州市租賃價格繼續(xù)上升是必然的,但認為租賃政策能夠快速拉動租賃價格上漲并不合理,比如租購同權帶來的租賃利好,還有待細則出臺和未來較長時間的實踐。

梁燕明稱,目前廣州租房市場的格局仍以市場供需格局為主導,而由于接近年底,租房市場上的需求較年初和年中兩個租房旺季有所減少,在年底這段時間會出現租客“貨比三家”后才選定租金最實惠的房源承租的情況,而這種租客多番比價、挑房的情況,在供求相對緊張的租房旺季是很少見的。

據了解,由于市場需求較年中租房旺季有所回落,放租業(yè)主的心態(tài)也不會很強硬,存在一定的議價空間,若租客提出稍微調低租金的要求,有很大機會可以實現。因此,她認為,年底到明年春節(jié)前這段時間,是租客淘實惠房源的好時機。據合富大數據,目前廣州租房市場仍以月租2000~4000元的房源占據成交主力,市場份額達四成多。

黃韜認為,“租房加杠桿”更重要的意義是鼓勵開發(fā)商解決自持的物業(yè)的資金問題,是對開發(fā)商的支持措施的一部分,因此,積極布局住房租賃市場的不僅是金融機構,開發(fā)商也不甘落后。

中原地產研究中心最新數據顯示,目前全國已有超過10個城市開展租賃類土地出讓,供應量超過8萬套。不過,中金公司分析師張宇稱,住房租賃前期建設投入大、回報周期長,需要政策和資金的長期支持。從目前來看,大房企較為積極,萬科、保利、碧桂園、恒大、華潤、招商等大型開發(fā)商成為近期住房租賃的主角簽約戶。小房企實力相對較弱,暫時觀望的多。

深圳房地產研究中心主任王峰表示,如果按租金和房價的關系比測算,出租房屋差不多要60年才能收回開發(fā)的成本。從這一點看,很多開發(fā)商不愿意進入住房租賃市場。

值得注意的是,相對于直接賣房,房屋租賃的回報率不僅低,而且周期長。對開發(fā)商來說,需要沉淀大量的資產在自持物業(yè)上,增加債務負擔和杠桿率。有業(yè)界人士表示,短期來說,開發(fā)商債務會加重,但資產證券化將為開發(fā)商住房租賃“去杠桿”分憂。(林琳 張忠安)

責任編輯:晴天

關鍵詞

租房 租賃 租金 貸款
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