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南方日報消息 2016年樓市的成交創(chuàng)出一個新高峰。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年廣州一手住宅網(wǎng)簽成交128352套，相當(dāng)于月均售出10696套房子。而面積達到1415.10萬平方米，比2015年增加32%，比2014年增加69%，是近幾年中成交量最高的一年。在經(jīng)歷了成交高潮之后，2017年樓市開局仍然不平淡，特別是在1月13日一波土地出讓潮之后，上周廣州一手住宅更是達到2560套。樓市的開門紅使得人們對于新一年的樓市行情更具信心。業(yè)內(nèi)專家指出，在今年整體來看，廣州房價將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。

第一波土地潮顯示“理性”

對于廣州原本擬定于去年12月26日的集中土地出讓潮，在業(yè)內(nèi)人士看來是新一年市場信心的一大風(fēng)向標。而這一次土地出讓延后至1月13日進行，更自然地成為行業(yè)2017年的“首考”。事實上，這一波土拍潮，雖然出讓主要以商服用地為主，但由于發(fā)生在2017年政府工作報告之后的一周，因此對于新一年官方推地、開發(fā)商拿地均具有一定的“試探性”作用。

在樓市調(diào)控收緊的大環(huán)境下，廣州2017年土地市場的首場掛牌出讓備受關(guān)注。此次出讓的7宗土地，其中3宗商業(yè)地塊，4宗宅地。據(jù)統(tǒng)計，本次土拍商住商服用地出讓金共計99.43億，其中商住用地65.42億，商服用地34.01億。對于拍賣結(jié)果，最大的亮點就是“理性”。

即便是此前被看好的荔灣廣鋼地塊起拍價為每平方米2萬元，最高限價每平方米2.9萬元。事實上，最終拍出樓面價僅為每平方米21505元。在這一輪土地拍賣當(dāng)中，僅有位于番禺區(qū)萬博中心的官堂村宅地遭到碧桂園集團、萬科集團等開發(fā)商爭搶，最終被金地集團以每平方米33660元的高樓面地價拿下。

“相較于去年11月和12月的土拍，今日競拍的7宗商住地除番禺地塊溢價率均不高。”合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌在接受記者采訪時表示，由于各地實施的“控房價、控地價”措施持續(xù)大幅收緊，自2016年11月份后全國20個重點城市土地成交樓面地價及溢價率趨于下降。“開發(fā)商注意到了今年的局勢變化。今年調(diào)控的機會很大，再加碼高價拿地是很不利的。”業(yè)內(nèi)資深專家龍斌接受媒體采訪時表示，短期內(nèi)，這場土拍對房價影響不大，廣州均價依然會保持平穩(wěn)。龍斌認為，在2016年成交暴漲、庫存不斷消耗的前提下，2017年最重要的還是增加廣州土地供應(yīng)，才能使供應(yīng)市場更加平穩(wěn)。

新年開局市場信心不減

盡管2016年創(chuàng)下了樓市成交的新高峰，但是隨著去年10月開始一系列調(diào)控措施的降臨，對于新一年行情如何走市場的仍然沒有底。然而，記者發(fā)現(xiàn)，在廣州2017年第一波推地之后，市場信心不減反增。從成交來看，在過去的兩個星期，成交量都在不斷回升。特別是在拍地后的一個星期，成交更是大漲。

上周(1.9-1.15)是廣州新一年首輪拍地潮之后的第一個自然周。這一周廣州全市成交一手住宅2560套，成交量環(huán)比前一周上漲57.25%。其中增城區(qū)上周成交857套，仍然穩(wěn)居第一位，而花都區(qū)成交351套，從前一周的第三名上升至第二名，南沙區(qū)成交295套位居第三名。

上周，增城區(qū)以857套成交量奪廣州區(qū)域成交首位，成交面積約9.1萬平方米，成交量環(huán)比前一周上漲73.13%?；ǘ紖^(qū)成交351套而位居第二，花都的排名雖然從前一周的第三名升至第二位，成交量環(huán)比前一周上漲了49.36%。排在第三位的是南沙區(qū)，成交了295套，成交面積約2.9萬平方米，成交量環(huán)比前一周上漲75.6%。而黃埔區(qū)以31套之差排在第四名，成交了264套，成交面積約2.7萬平方米，成交量環(huán)比前一周降了10.2%。第五名就是番禺區(qū)，成交了225套，成交環(huán)比前一周上漲了10.84%。

新一年樓市將穩(wěn)中有升

“政策走向，特別是土地供應(yīng)情況將是今年樓市行情走勢的一個關(guān)鍵性因素。”而據(jù)合富輝煌監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2016年廣州市土地成交總量715平方米，相比2015年同比下降40%。其中居住用地成交452萬平方米，相比2015年同比下降31%;商業(yè)用地成交253萬平方米(占總量35%)，相比2015年同比下降48%。土地出讓總金額664億元，相比2015年同比下降29%。

由于廣州力避“地王效應(yīng)”，去年整個土地市場呈現(xiàn)明顯的先抑后揚特點。記者采訪了解到，上半年廣州及時調(diào)整供地策略及節(jié)奏，推定向出讓商業(yè)用地和外圍居住用地。廣州去年1-4月所推地塊全部底價成交，到5月土地拍賣才產(chǎn)生溢價。盡管5月拍賣的居住用地均位于外圍非核心區(qū)域，溢價率雖過百，但成交樓面地價大都低于8000元/平方米，對樓價傳導(dǎo)有限。11月份，廣州通過“限地價+競配建”方式一次性集中出讓18宗土地，獲土地出讓金309億元，有地塊樓面單價高達4.5萬元，刷新廣州地價紀錄。

“外溢效應(yīng)”在廣州表現(xiàn)很明顯。數(shù)據(jù)顯示，2016年廣州一手商品住宅成交超過80%在外圍六區(qū)，其中黃浦區(qū)成交量高速增長并突破200萬平方米，供求缺口達45萬平方米。增城區(qū)成交創(chuàng)新高，首次突破300萬平方米。合富輝煌集團副總裁謝宇宙晗表示，由于成交面積大部分集中在外圍區(qū)，所以廣州新房均價一直未邁入“2萬元”時代。

值得一提的是，廣州去庫存效果顯著，成交量價齊升，去化周期降至6個月。據(jù)市場研究機構(gòu)中地行統(tǒng)計，2016年住宅供應(yīng)10.5萬套，對比全年成交12萬套來講略有不足。目前全市可售貨量約6萬套，僅夠半年去化。

業(yè)界專家認為，廣州2017年房價仍然存在上漲的動力。一方面，2013年11月出臺的“穗六條”明確要求，非穗籍買家需有連續(xù)3年以上的個稅繳納證明或者社保繳納證明，如今3年已經(jīng)過去，這批非穗籍買家將被解除束縛，加速進入市場。此外，廣州去年11月份集中供地，造成“高價地”不斷出現(xiàn)，進一步了影響了樓市預(yù)期。

有市場機構(gòu)認為，2017年，廣州中心區(qū)新增供應(yīng)將呈增加趨勢，而外圍區(qū)供貨量相比2016年將有所減少，位于中心區(qū)的廣鋼新城、廣紙新城、奧體廣氮等板塊樓盤銷售單價將超過4萬元，在中心區(qū)房價的拉動下，廣州全市新房均價也會大幅增加，屆時廣州將面臨較大調(diào)控壓力。

合富房地產(chǎn)研究院顧問黎文江表示，預(yù)計2017年廣州將繼續(xù)通過控制好土地拍賣及地塊分布，同時對商品住宅實施非市場化的操作手段，穩(wěn)定市場預(yù)期及房價走勢，從而避免調(diào)控政策大幅收緊。整體來看，廣州房價降呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢。(記者 蔣勁勁)