近日，安邦保險(xiǎn)集團(tuán)宣布將全面翻修紐約華爾道夫酒店兩至三年。重新開(kāi)業(yè)后，部分酒店客房或?qū)⒏脑斐晒⒊鍪邸?/p>

斥資整修

2月28日，最后一批酒店住客將離開(kāi)紐約華爾道夫酒店，與此同時(shí)，這一地標(biāo)性酒店也將開(kāi)啟一次大規(guī)模翻修。

酒店新聞發(fā)言人于上周二（2月28日）證實(shí)，曼哈頓標(biāo)志性的華爾道夫酒店于周二晚上開(kāi)始關(guān)閉兩至三年進(jìn)行全面的裝修，最后的退房時(shí)間為上周三上午11時(shí)30分。

在此之前，據(jù)《華爾街日?qǐng)?bào)》報(bào)道，安邦保險(xiǎn)集團(tuán)計(jì)劃將華爾道夫酒店四分之三的客房改造為公寓。報(bào)道稱(chēng)，在華爾道夫重新開(kāi)張時(shí)，這家酒店將有300—500間升級(jí)至豪華標(biāo)準(zhǔn)的客房，其余房間將作為公寓出售。而這一筆改造費(fèi)用預(yù)計(jì)將超過(guò)10億美元。

早在2015年，安邦集團(tuán)的董事長(zhǎng)吳小暉在哈佛大學(xué)的一次演講中就透露，要將收購(gòu)的華爾道夫酒店的兩個(gè)塔樓改造成頂級(jí)住宅，同時(shí)，買(mǎi)家僅僅有錢(qián)是不夠的，必須持有金錢(qián)以外的“籌碼”才有資格購(gòu)買(mǎi)。

作為紐約地標(biāo)性建筑，華爾道夫酒店占據(jù)了曼哈頓核心地段的整個(gè)街區(qū)，常年入住率為70%-90%。

華爾道夫擁有1413間客房，曾是全球最高且最大的酒店。1897年，李鴻章訪美時(shí)住的是該酒店的舊址，宋美齡夫人也在這里住過(guò)；后來(lái)成為美國(guó)總統(tǒng)的艾森豪威爾也常光顧該酒店，他去世后其夫人選擇在此永久居住。

2005年，聯(lián)合國(guó)成立60周年的時(shí)候，32位國(guó)家元首下榻華爾道夫酒店。這里一時(shí)被戲稱(chēng)為“小聯(lián)合國(guó)”。

精明賬本

安邦收購(gòu)紐約華爾道夫至今已有兩年半，當(dāng)時(shí)在兩國(guó)引起的轟動(dòng)仍歷歷在目，但為何兩年后安邦會(huì)選擇將這家希爾頓集團(tuán)旗艦酒店整修為酒店+公寓？

如果將時(shí)間退回2014年10月6日，當(dāng)時(shí)安邦保險(xiǎn)集團(tuán)剛剛宣布以19.5億美元收購(gòu)美國(guó)紐約華爾道夫酒店大樓，這一交易創(chuàng)下美國(guó)酒店相關(guān)交易的最高金額紀(jì)錄，也是安邦首次海外投資。

據(jù)分析，安邦以19.5億美元的價(jià)格從希爾頓集團(tuán)買(mǎi)下整棟大樓相當(dāng)劃算。如果按照建筑面積計(jì)算，包括酒店、住宅公寓以及底商購(gòu)物中心，整筆交易面積在16.5萬(wàn)平米左右，每平方米的價(jià)格約為1.2萬(wàn)美元，約合7.3萬(wàn)元人民幣。這一數(shù)字甚至低于目前北京核心地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格。

安邦保險(xiǎn)集團(tuán)認(rèn)為，“紐約華爾道夫酒店占據(jù)了紐約曼哈頓核心地段的整個(gè)街區(qū)，該地塊投資價(jià)值在紐約是無(wú)可比擬的”。

但值得一提的是，華爾道夫共1413個(gè)客房，安邦的收購(gòu)價(jià)等于是每個(gè)客房130多萬(wàn)美元，也就是10年每個(gè)客房每天356美元。

而B(niǎo)ooking.com顯示，該酒店最低房?jī)r(jià)近500美元，如考慮到早餐、人工服務(wù)等成本，再算上重新整修的巨額投資，此利潤(rùn)率在酒店行業(yè)并不高。

因此，純靠酒店業(yè)務(wù)，安邦若想收回該酒店并購(gòu)成本并不劃算，但華爾道夫位于寸土寸金的紐約曼哈頓公園大道49-50號(hào)，光買(mǎi)下一個(gè)面積類(lèi)似的街區(qū)，價(jià)格就在20億美元左右，這還未算上華爾道夫品牌效應(yīng)。

此外，眼下曼哈頓中城的公寓均價(jià)500萬(wàn)美元，華爾道夫的貴賓樓（Waldorf Tower）現(xiàn)成就有100套公寓，個(gè)個(gè)屋頂高、大理石浴室、房間寬敞，收購(gòu)后經(jīng)過(guò)重新裝修這一華麗轉(zhuǎn)身，預(yù)計(jì)安邦所有投資成本可在幾年內(nèi)全數(shù)收回。

聯(lián)手共贏

那么，既然華爾道夫酒店是一個(gè)如此得天獨(dú)厚的資產(chǎn)，希爾頓集團(tuán)當(dāng)時(shí)為何要出售呢？

最重要的原因是，希爾頓為了業(yè)務(wù)的拓展和合理的財(cái)務(wù)成本籌劃，紐約華爾道夫酒店的固定資產(chǎn)折舊將提取近80年。

根據(jù)美國(guó)國(guó)家稅務(wù)法第1031條，如果希爾頓酒店能夠?qū)⑵涑鍪鄣玫降馁Y金在180天內(nèi)進(jìn)行及時(shí)投資，即可避免相關(guān)的交易所得稅。因此，此次酒店出售行動(dòng)對(duì)希爾頓來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常符合市場(chǎng)規(guī)律的、高明的投資戰(zhàn)略。

希爾頓集團(tuán)將紐約華爾道夫酒店這樣的資產(chǎn)與安邦交易，希爾頓只負(fù)責(zé)酒店的經(jīng)營(yíng)，還可以繼續(xù)從酒店經(jīng)營(yíng)中獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。

與此同時(shí)，此次華爾道夫的改造于安邦而言，也是極佳的投資標(biāo)的選擇。

在塵埃落定之際，安邦高層認(rèn)為，這是一次完美交易，因?yàn)樗鼘?shí)現(xiàn)了共贏。

過(guò)去兩年，中國(guó)政府允許保險(xiǎn)公司將部分資金投于境外房地產(chǎn)領(lǐng)域，因此安邦也曾積極投入到競(jìng)購(gòu)喜達(dá)屋的大軍中，雖然最終不敵萬(wàn)豪，但安邦在全球酒店領(lǐng)域的野心可見(jiàn)一斑。

此番安邦大舉整修后，未來(lái)特朗普在紐約出差住“中國(guó)酒店”將并非天方夜譚。

（來(lái)源：旅界記者 張浩熙）