近日，安邦保險集團宣布將全面翻修紐約華爾道夫酒店兩至三年。重新開業(yè)后，部分酒店客房或?qū)⒏脑斐晒⒊鍪邸?/p>

斥資整修

2月28日，最后一批酒店住客將離開紐約華爾道夫酒店，與此同時，這一地標性酒店也將開啟一次大規(guī)模翻修。

酒店新聞發(fā)言人于上周二（2月28日）證實，曼哈頓標志性的華爾道夫酒店于周二晚上開始關(guān)閉兩至三年進行全面的裝修，最后的退房時間為上周三上午11時30分。

在此之前，據(jù)《華爾街日報》報道，安邦保險集團計劃將華爾道夫酒店四分之三的客房改造為公寓。報道稱，在華爾道夫重新開張時，這家酒店將有300—500間升級至豪華標準的客房，其余房間將作為公寓出售。而這一筆改造費用預(yù)計將超過10億美元。

早在2015年，安邦集團的董事長吳小暉在哈佛大學(xué)的一次演講中就透露，要將收購的華爾道夫酒店的兩個塔樓改造成頂級住宅，同時，買家僅僅有錢是不夠的，必須持有金錢以外的“籌碼”才有資格購買。

作為紐約地標性建筑，華爾道夫酒店占據(jù)了曼哈頓核心地段的整個街區(qū)，常年入住率為70%-90%。

華爾道夫擁有1413間客房，曾是全球最高且最大的酒店。1897年，李鴻章訪美時住的是該酒店的舊址，宋美齡夫人也在這里住過；后來成為美國總統(tǒng)的艾森豪威爾也常光顧該酒店，他去世后其夫人選擇在此永久居住。

2005年，聯(lián)合國成立60周年的時候，32位國家元首下榻華爾道夫酒店。這里一時被戲稱為“小聯(lián)合國”。

精明賬本

安邦收購紐約華爾道夫至今已有兩年半，當時在兩國引起的轟動仍歷歷在目，但為何兩年后安邦會選擇將這家希爾頓集團旗艦酒店整修為酒店+公寓？

如果將時間退回2014年10月6日，當時安邦保險集團剛剛宣布以19.5億美元收購美國紐約華爾道夫酒店大樓，這一交易創(chuàng)下美國酒店相關(guān)交易的最高金額紀錄，也是安邦首次海外投資。

據(jù)分析，安邦以19.5億美元的價格從希爾頓集團買下整棟大樓相當劃算。如果按照建筑面積計算，包括酒店、住宅公寓以及底商購物中心，整筆交易面積在16.5萬平米左右，每平方米的價格約為1.2萬美元，約合7.3萬元人民幣。這一數(shù)字甚至低于目前北京核心地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的價格。

安邦保險集團認為，“紐約華爾道夫酒店占據(jù)了紐約曼哈頓核心地段的整個街區(qū)，該地塊投資價值在紐約是無可比擬的”。

但值得一提的是，華爾道夫共1413個客房，安邦的收購價等于是每個客房130多萬美元，也就是10年每個客房每天356美元。

而Booking.com顯示，該酒店最低房價近500美元，如考慮到早餐、人工服務(wù)等成本，再算上重新整修的巨額投資，此利潤率在酒店行業(yè)并不高。

因此，純靠酒店業(yè)務(wù)，安邦若想收回該酒店并購成本并不劃算，但華爾道夫位于寸土寸金的紐約曼哈頓公園大道49-50號，光買下一個面積類似的街區(qū)，價格就在20億美元左右，這還未算上華爾道夫品牌效應(yīng)。

此外，眼下曼哈頓中城的公寓均價500萬美元，華爾道夫的貴賓樓（Waldorf Tower）現(xiàn)成就有100套公寓，個個屋頂高、大理石浴室、房間寬敞，收購后經(jīng)過重新裝修這一華麗轉(zhuǎn)身，預(yù)計安邦所有投資成本可在幾年內(nèi)全數(shù)收回。

聯(lián)手共贏

那么，既然華爾道夫酒店是一個如此得天獨厚的資產(chǎn)，希爾頓集團當時為何要出售呢？

最重要的原因是，希爾頓為了業(yè)務(wù)的拓展和合理的財務(wù)成本籌劃，紐約華爾道夫酒店的固定資產(chǎn)折舊將提取近80年。

根據(jù)美國國家稅務(wù)法第1031條，如果希爾頓酒店能夠?qū)⑵涑鍪鄣玫降馁Y金在180天內(nèi)進行及時投資，即可避免相關(guān)的交易所得稅。因此，此次酒店出售行動對希爾頓來說是一個非常符合市場規(guī)律的、高明的投資戰(zhàn)略。

希爾頓集團將紐約華爾道夫酒店這樣的資產(chǎn)與安邦交易，希爾頓只負責酒店的經(jīng)營，還可以繼續(xù)從酒店經(jīng)營中獲得長期穩(wěn)定的收益。

與此同時，此次華爾道夫的改造于安邦而言，也是極佳的投資標的選擇。

在塵埃落定之際，安邦高層認為，這是一次完美交易，因為它實現(xiàn)了共贏。

過去兩年，中國政府允許保險公司將部分資金投于境外房地產(chǎn)領(lǐng)域，因此安邦也曾積極投入到競購喜達屋的大軍中，雖然最終不敵萬豪，但安邦在全球酒店領(lǐng)域的野心可見一斑。

此番安邦大舉整修后，未來特朗普在紐約出差住“中國酒店”將并非天方夜譚。

（來源：旅界記者 張浩熙）