2022年各地房貸政策的調整動作，自開年便漸漸有了聲響。

下調公積金貸款最低首付比例，實行“只認貸不認房”的認定標準，提高公積金貸款最高額度……搶在商業(yè)銀行貸款調整之前的，是多地公積金貸款政策的松動。

廣西北海：降低公積金貸款首付比例

1月12日，北海市住房公積金管理中心發(fā)布《關于調整住房公積金貸款政策的通知》，明確了降低公積金貸款的首付比例，北海也成為今年全國首個降低首付比例的城市。

《通知》中最核心的內容是，繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調至40%。

“此類降低首付的政策，比貸款額度提高、利率下降或者說放款節(jié)奏放快更為有效。因為首付比例下調，客觀上使得購房者的購房壓力明顯下降。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。

北海此番直接“上猛藥”，也是因為其樓市正處于非常需要鼓勵交易的狀態(tài)。廣西壯族自治區(qū)統計局發(fā)布的數據顯示，北海2021年1-12月累計商品房銷售面積279.27萬㎡，同比增長3.9%，累計銷售額166.92億元，同比下降4%。

易居研究院中國百城庫存報告數據也顯示，北海樓市2021年年底去庫存周期為23.7個月，總體上處于庫存去化相對困難的城市。

下行的房地產市場行情呼吁著政策，嚴躍進認為，預計后續(xù)全國其他城市也會積極跟進，甚至包括商業(yè)銀行貸款等方面也會有降低首付的動作和表現。

四川自貢：取消“認房又認貸”

1月18日，四川省自貢市住房公積金管理中心發(fā)布《關于調整住房公積金政策相關問題的通知》，放寬了住房套數認定政策，實行“只認貸不認房”的認定標準。

通知明確，既無住房公積金貸款記錄又無尚未完清的住房商業(yè)貸款，按首套房貸款政策執(zhí)行；有一筆已結清的住房公積金貸款記錄或一筆尚未完清的住房商業(yè)貸款，按二套房貸款政策執(zhí)行。

此前，自貢對公積金貸款首套房的認定標準為“認房又認貸”：房屋登記信息系統中無成套住房，征信報告中既無住房公積金貸款記錄又無尚未完清的住房商業(yè)貸款。

“換句話說，不管有沒有住房，只要沒有公積金貸款記錄或沒有未償清商貸，都可以按首套房的方式進行。”嚴躍進解釋稱，類似規(guī)定顯然降低了門檻，使得更多購房者可以按照首套房的比例認購住房，即從首付40%下調到20%，顯然具有非常好的刺激效應。

58安居客房產研究院分院院長張波認為，自貢實行“認貸不認房”的政策，實際就是調控的放松，住房套數的認定由“雙標尺”減為“單標尺”，對于提升市場成交有一定幫助。

自貢市公積金中心曾在《自貢市住房公積金2020年年度報告》中披露，2016年至2018年，由于政策性因素，該市公積金存繳增速保持在10%以上；2019、2020年增速回落至3%左右，增長放緩。公積金繳存擴面增長乏力的現象已經出現。

“這一政策對改善人群有一定利好，如前期未使用公積金貸款，換房過程中按首套房來執(zhí)行，首付條件和貸款利率都會更為有利。”張波表示。

提振市場信心，促進合理住房需求釋放

除了上述兩地，近期還有南寧、青島、濟南、馬鞍山、寧波等多個城市調整了公積金細則，內容包括提高公積金貸款最高額度、放寬公積金貸款次數、戶籍限制、貸款條件以及生育二孩三孩提升貸款額度等。

早在2021年四季度，多地已經開始進行公積金政策的調整。中指研究院指數事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜指出，2021年底公積金政策調整多對針對人才、新市民等群體。

“今年以來，部分城市調整認貸不認房的認定標準、下調最低首付比率等，公積金調整的力度不斷加強，覆蓋范圍亦在進一步擴大。”陳文靜認為，公積金政策的調整一定程度上有利于提振市場信心，促進合理需求的積極釋放。

中央經濟工作會議提出“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。何為合理住房需求？銀保監(jiān)會此前表示，現階段，要根據各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求。即合理住房需求既包括剛性自住需求，也包括改善性住房需求。

陳文靜認為，短期看，預計房地產信貸環(huán)境將持續(xù)改善，接下來將有更多城市跟進調整公積金政策，但公積金限貸認定標準的放寬或更多的在中小城市推進，大城市調整預期較小。