打擊投資需求 樓市擰緊“水龍頭”

　　促銷手段頻出 春節(jié)樓市“不打烊”

“送錢送房送戶口”“新春88折大優(yōu)惠”“春節(jié)一口價(jià)限價(jià)銷售”……春節(jié)長(zhǎng)假期間，中國(guó)證券報(bào)記者在湖北省武漢市、陜西省西安市、江蘇省南京市多個(gè)樓盤(pán)走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，部分二線城市為了吸引大學(xué)畢業(yè)生落戶，制定了購(gòu)房、租房等優(yōu)惠政策，同時(shí)不少房地產(chǎn)商使出各種促銷手段。

專家表示，在當(dāng)前多數(shù)一二線城市樓市降溫過(guò)程中，表面看起來(lái)高潮迭起、熱鬧非凡的“搶人大戰(zhàn)”，并不能立即轉(zhuǎn)化成樓市購(gòu)買力。預(yù)計(jì)2018年越來(lái)越多房企會(huì)主動(dòng)適應(yīng)政府的調(diào)控措施積極以量取勝。同時(shí)，加強(qiáng)限售管理，打擊投資需求，可能是未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化趨勢(shì)。

優(yōu)惠活動(dòng)增多

早在春節(jié)之前，恒大集團(tuán)就打出了“新春88折大優(yōu)惠”的促銷標(biāo)語(yǔ)。中國(guó)證券報(bào)記者在西安市北三環(huán)恒大集團(tuán)某樓盤(pán)走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，雖然春節(jié)期間售樓處訪客量不大，但春節(jié)前的一波銷售量非?？捎^。

“年前我們搞了一個(gè)分期付款活動(dòng)，三天賣了60多套房子。但這個(gè)88折的活動(dòng)并不是針對(duì)所有房源，只有在恒大地產(chǎn)APP上能搜索到的項(xiàng)目才參加，其余項(xiàng)目和房源還是按照各地售樓處的安排。”該售樓處銷售員對(duì)記者說(shuō)，“現(xiàn)在不光是我們這個(gè)樓盤(pán)賣得火，從去年開(kāi)始西安的房子賣得都特別快，馬路對(duì)面的樓盤(pán)早賣光了。”

記者到訪時(shí)該樓盤(pán)只剩下4套可賣房源，從起售到現(xiàn)在僅用了不到一個(gè)月就賣了200多套房子。從1月西安樓市銷售情況也可見(jiàn)一斑，同策研究院研究員王雯表示，從同策監(jiān)測(cè)的二線城市表現(xiàn)來(lái)看，1月成交量上升的城市僅西安和重慶，而西安的成交量漲幅更明顯，算得上是1月成交最活躍的二線城市。從房?jī)r(jià)波動(dòng)來(lái)看，1月西安商品房?jī)r(jià)格雖然與上月持平，但同比去年漲幅高達(dá)29%。

金地集團(tuán)則在春節(jié)期間推出了“新春鉅惠大放價(jià)獻(xiàn)禮江城歡樂(lè)購(gòu)”的優(yōu)惠活動(dòng)，中國(guó)證券報(bào)記者在其位于武漢市武昌區(qū)某樓盤(pán)走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)推出了數(shù)十套特價(jià)房，采取“一口價(jià)”限價(jià)銷售，而且僅限春節(jié)期間認(rèn)購(gòu)。

億房網(wǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月5日至2月11日，武漢主城區(qū)新建商品住宅成交1222套，成交量環(huán)比減少26.6%。漢口中心區(qū)、武昌中心區(qū)等高房?jī)r(jià)區(qū)域成交量不減反增，主城區(qū)成交均價(jià)僅小幅回落；遠(yuǎn)城區(qū)成交1209套，成交量環(huán)比減少35.0%，黃陂非限購(gòu)區(qū)域成交量增加而江夏銷量下滑，遠(yuǎn)城區(qū)成交均價(jià)出現(xiàn)較大幅度下跌。

“隨著市場(chǎng)推盤(pán)節(jié)奏的變化，遠(yuǎn)城區(qū)樓市在連續(xù)兩周好于主城區(qū)后開(kāi)始降溫，但其成交量依然占全市總成交量的半壁江山，季節(jié)性返鄉(xiāng)置業(yè)需求可謂功不可沒(méi)。”武漢某房企銷售總監(jiān)對(duì)記者表示。

南京網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，南京新房庫(kù)存量仍維持在2.5萬(wàn)套的高位。2月以來(lái)南京共計(jì)有7家樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，除個(gè)別項(xiàng)目之外都沒(méi)賣完，僅3家項(xiàng)目賣過(guò)半。

中國(guó)證券報(bào)記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，位于南京江北新城某樓盤(pán)目前在售毛坯大平層，均價(jià)27800元/平方米。由于該樓盤(pán)為南京口碑較佳的公司開(kāi)發(fā)，即便在春節(jié)期間沒(méi)有任何優(yōu)惠，前來(lái)看房的居民絡(luò)繹不絕。然而對(duì)于其他的樓盤(pán)，情況并不樂(lè)觀。據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，僅數(shù)公里之遠(yuǎn)的另一處樓盤(pán)，去年12月29日開(kāi)賣至今2個(gè)月來(lái)僅賣出不到10%的房屋?，F(xiàn)場(chǎng)購(gòu)房者表示：“據(jù)說(shuō)物業(yè)不好，開(kāi)發(fā)商也不是有名的大企業(yè)，擔(dān)心有質(zhì)量問(wèn)題，而且價(jià)錢和周圍相比太高。”

“搶人大戰(zhàn)”影響有限

2018年開(kāi)年以來(lái)，多個(gè)城市放寬落戶限制或者定向取消限購(gòu)。公開(kāi)信息顯示，繼南京、武漢等二線城市降低落戶門(mén)檻后，2月西安和東莞也發(fā)布了戶籍新政，西安放寬投靠直系親屬限制，東莞取消積分入戶，實(shí)施“兩個(gè)五年”入戶條件。

在購(gòu)房條件方面，對(duì)于人才定向放松條件是本輪調(diào)整不同以往的新政策。長(zhǎng)沙、秦皇島、鄭州、成都四城市均對(duì)人才購(gòu)房減免了戶籍及社保限制，武漢則提供人才住房券，即這些區(qū)域有需求的對(duì)應(yīng)人才等同于戶籍人口，具備購(gòu)房資格。

值得注意的是，西安市去年就出臺(tái)了相關(guān)限購(gòu)政策。政策明確，2017年4月18日以前，在新城區(qū)、碑林區(qū)、雁塔區(qū)、未央?yún)^(qū)等開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買的商品住房，自購(gòu)房之日起滿五年方可上市交易。同時(shí)，在住房限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)購(gòu)買商品住房或二手住房的非本市戶籍居民家庭，須提供在本市連續(xù)繳納兩年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明。

相關(guān)限購(gòu)政策以及落戶政策，記者在走訪樓盤(pán)的銷售處時(shí)都可看見(jiàn)。除了將于今后五年籌集56萬(wàn)套大學(xué)畢業(yè)生租賃房，讓留在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)的大學(xué)畢業(yè)生將可以低于市場(chǎng)價(jià)20%買到安居房、以低于市場(chǎng)價(jià)20%租到租賃房外，武漢還在春節(jié)前宣布將繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控政策，全面推行“首套剛需人群優(yōu)先選房”。

“武漢針對(duì)人才采取的購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策并未真正落地，大多數(shù)房地產(chǎn)商推出的樓盤(pán)并不適用八折優(yōu)惠購(gòu)房政策，我們公司的樓盤(pán)也是這樣。”某央企置業(yè)集團(tuán)營(yíng)銷人員向記者表示，目前我們了解到的唯一適用相關(guān)優(yōu)惠政策的長(zhǎng)江青年城才剛剛動(dòng)工，上市時(shí)間還不確定。

申萬(wàn)宏源證券首席宏觀策略分析師王勝認(rèn)為，從調(diào)整樓市政策的蘭州來(lái)看，其仍處于去庫(kù)存周期，2017年11月存銷比為17.8。實(shí)際上，蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的地方集中在市區(qū)，而一些近郊區(qū)及郊縣的庫(kù)存仍嚴(yán)重過(guò)剩，嚴(yán)格限購(gòu)意義不大。此次政策調(diào)整，也是考慮到郊區(qū)市場(chǎng)去庫(kù)存的導(dǎo)向，同時(shí)考慮到市區(qū)防范炒房的需要。

“如南京等二線城市放寬落戶的核心目的還是為了增強(qiáng)人口吸附能力，增強(qiáng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)能力，背后深層次的原因則是為了2020年能夠完成新型城鎮(zhèn)化目標(biāo)，達(dá)到戶籍人口城鎮(zhèn)化率45%以上的硬性指標(biāo)，并不是單純?yōu)榱朔康禺a(chǎn)調(diào)控松綁。”王勝表示，放寬落戶限制對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提振是長(zhǎng)期的。

中信建投證券房地產(chǎn)分析師陳慎表示，對(duì)南京和合肥人才政策放松的市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是區(qū)域研究機(jī)構(gòu)抑或開(kāi)發(fā)商都未對(duì)人才政策采取足夠重視，這說(shuō)明通過(guò)解構(gòu)需求群體，目前實(shí)際需求尚未被人才政策所影響。

“究其原因，有釋放時(shí)效以及政策力度多方面因素。”陳慎說(shuō)，南京的放松口徑主要體現(xiàn)為先落戶后就業(yè)，在限價(jià)、限售政策尚未突破的前提下，需求的釋放較為緩慢，由此產(chǎn)生的增量短期內(nèi)則更難體現(xiàn)；合肥盡管從目前的測(cè)算來(lái)看，受益程度最高，但本次政策放寬的實(shí)質(zhì)影響暫時(shí)不顯著，對(duì)房地產(chǎn)的影響尚未發(fā)酵。

遏制投資需求須長(zhǎng)期堅(jiān)持

同策研究院首席分析師張宏偉認(rèn)為，“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”涉及租房政策、戶籍政策、購(gòu)房政策等，背后反映出各大城市對(duì)高端人才的爭(zhēng)奪，留住人才城市才具有競(jìng)爭(zhēng)力，這是政策最重要的意義。

“2017年底小幅翹尾后，2018年樓市未見(jiàn)開(kāi)門(mén)紅。”張宏偉表示，一方面，春節(jié)因素大幅拉低了成交基數(shù)；另一方面，隨著調(diào)控持續(xù)深化，“房住不炒”繼續(xù)貫徹落實(shí)，預(yù)計(jì)調(diào)控不會(huì)放松。受2017年調(diào)控深化影響，預(yù)計(jì)2018年越來(lái)越多房企會(huì)撐不住，開(kāi)始主動(dòng)放棄“底線”，適應(yīng)政府的指導(dǎo)價(jià)格措施積極“走量”。

王勝同樣認(rèn)為，“房住不炒”大基調(diào)不變，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投資需求的方向仍在。而更多城市出于自身財(cái)政實(shí)力、庫(kù)存情況而因地施策，這是符合差異化調(diào)控的原則的。

“長(zhǎng)期來(lái)看，長(zhǎng)效機(jī)制的落地會(huì)帶來(lái)短期調(diào)控政策的調(diào)整。”王勝表示。

展望2018年，陳慎認(rèn)為，重點(diǎn)的一二線城市尤其是一二手房?jī)r(jià)倒掛嚴(yán)重的城市需要關(guān)注供給端的改善。通過(guò)對(duì)南京、合肥兩地的實(shí)地調(diào)研，目前二線城市限價(jià)政策個(gè)別出現(xiàn)微調(diào)痕跡，共性是調(diào)整幅度較小，且基本剛達(dá)到房企盈虧平衡線。預(yù)計(jì)限價(jià)邊際改善的蔓延并非無(wú)可能，對(duì)于高需求城市的促進(jìn)影響更為關(guān)鍵，市場(chǎng)也能在短時(shí)間內(nèi)兌現(xiàn)。而對(duì)于供需矛盾并不突出的城市，以人才政策為代表的需求端促進(jìn)因素則會(huì)有更為平緩而綿長(zhǎng)的釋放周期。