房屋中介通過向消費(fèi)市場提供房屋評估、經(jīng)紀(jì)、咨詢等服務(wù)收取服務(wù)報酬，那么，如果居間的房屋在交易前就已被法院查封導(dǎo)致中介無法幫購房人實(shí)現(xiàn)過戶，中介能主張服務(wù)報酬嗎？記者2月22日從無錫市惠山區(qū)人民法院（以下簡稱“惠山法院”）獲悉，該院近日審結(jié)一起居間合同糾紛，依法駁回了中介的訴訟請求。法官同時提醒，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有核實(shí)房產(chǎn)權(quán)屬的義務(wù)，同時介紹買賣法院查封的房產(chǎn)屬“違法行為”。

買房交了定金后 卻發(fā)現(xiàn)原是被查封房產(chǎn)

售房人陳某通過某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司）居間出售房屋一套。

2016年11月，購房人王某、陳某與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司共同簽訂了房屋買賣合同，三方對定金、房款等支付事宜進(jìn)行了約定，并約定由購房人王某向房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付中介服務(wù)費(fèi)，但如陳某或王某有一方違約，則由違約方支付中介服務(wù)費(fèi)。同日，王某向陳某支付了5萬元購房定金。

但之后，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在為王某、陳某辦理過戶手續(xù)時得知，陳某出售的房屋在合同簽訂前就已經(jīng)被法院查封，導(dǎo)致房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司未能幫王某實(shí)現(xiàn)過戶，該筆房屋買賣的交易最終也未能完成。經(jīng)調(diào)查，涉訴房屋因陳某涉其他經(jīng)濟(jì)糾紛早已被法院查封。

買賣不成房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)要求“中介費(fèi)” 未獲支持

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司認(rèn)為，其作為房屋中介為陳某居間出售房屋，已經(jīng)履行了中介服務(wù)義務(wù)，而陳某違約應(yīng)當(dāng)支付中介服務(wù)費(fèi)，故訴至法院，要求判令陳某向其支付中介服務(wù)費(fèi)18600元。

惠山法院經(jīng)審理認(rèn)為，該案是一起因房屋買賣引起的居間合同糾紛。

據(jù)介紹，居間合同的特征是居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同；居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用。

該案所涉合同雖已訂立，但合同所涉交易的房屋在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司居間介紹時早已被法院查封。根據(jù)法律規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。即本案所涉合同的根本目的無法實(shí)現(xiàn)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司并未完成居間事項(xiàng)，不得要求委托人支付報酬。

同時，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司亦未提交任何證據(jù)證明其為從事本案所涉居間活動支出必要費(fèi)用。事實(shí)上房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司并未盡到最起碼的義務(wù)而導(dǎo)致居間不成，更何況房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在本案中居間介紹買賣法院查封的房產(chǎn)，其實(shí)質(zhì)屬于違法行為，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

綜上，惠山法院認(rèn)定，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的主張不能成立。

中間有權(quán)要求支付報酬 但有核實(shí)義務(wù)

主審法官陸正偉提醒，隨著當(dāng)前房產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，以專門從事居間活動為經(jīng)營業(yè)務(wù)的房屋中介公司可謂鱗次櫛比，其準(zhǔn)入門檻及運(yùn)營投入大多并不高。在此情況下，房屋中介公司如何能夠依法依規(guī)，發(fā)揮自身的專業(yè)優(yōu)勢為客戶提供專業(yè)細(xì)致的服務(wù)就成為一個較為突顯的行業(yè)問題。居間合同并不等同于委托，居間本身的意義也在于必須要達(dá)到特定的目的，報酬是居間人服務(wù)成功的對價，沒有促成合同的成立，則不得請求支付報酬。

他表示，隨著網(wǎng)絡(luò)和大數(shù)據(jù)的發(fā)展，提供免費(fèi)房源信息的網(wǎng)站和應(yīng)用軟件也是琳瑯滿目。在此情況下，房屋中介公司的作用就不能僅停留在提供房源信息上，而是應(yīng)當(dāng)提供更完善的如核實(shí)房源信息真?zhèn)?、核?shí)房屋權(quán)屬實(shí)際狀況、判斷交易可行性等專業(yè)服務(wù)。房屋中介公司有義務(wù)學(xué)習(xí)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)，不斷提升業(yè)務(wù)素養(yǎng)，相關(guān)的業(yè)務(wù)監(jiān)管部門也應(yīng)該對這些公司開展常態(tài)化的法律法規(guī)普及工作，

當(dāng)然，如果居間雙方事先訂有約定，并且中介公司確實(shí)也為促成交易付出了具體直接的投入，則可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用。同時，如果居間雙方特別約定了報酬的支付條件，則應(yīng)當(dāng)尊重其約定。據(jù)悉，在實(shí)際生活中，確實(shí)也存在委托人在交易最后階段有意避開中介而從事交易的“跳單”行為。

在此情形下，司法實(shí)踐認(rèn)為，只要委托人與相對人所達(dá)成的交易在實(shí)質(zhì)上利用了居間人的勞動，則居間人就有權(quán)向委托人主張居間報酬，這不僅是法律對居間人合法利益提供的保護(hù)，更是和諧社會誠信價值的體現(xiàn)。