開放房屋使用權(quán)登記 “租購(gòu)?fù)瑱?quán)”第一步?
包括廣州在內(nèi)的多個(gè)城市已推出鼓勵(lì)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的文件,國(guó)家今年以來也著力扶持房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展,不少開發(fā)商已進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng),各地也陸續(xù)拍賣全自持的土地。“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”之下,租客的學(xué)位該如何獲得?長(zhǎng)期租用房屋的人士是否也可以實(shí)現(xiàn)融資呢?
房衛(wèi)士按揭總經(jīng)理鄭大源近日向記者提出一個(gè)新穎的觀點(diǎn)——房屋使用權(quán)登記。他認(rèn)為,凡是租賃房屋,應(yīng)參照抵押登記一樣在不動(dòng)產(chǎn)證上作此備注,使用權(quán)登記后的不動(dòng)產(chǎn)證復(fù)印件加查冊(cè)表,可以作為房屋使用者子女入讀學(xué)校的證明。此外,如果日后國(guó)家對(duì)長(zhǎng)租房屋開放融資可能性,那么使用權(quán)登記也可以作為一個(gè)抵押的根據(jù)。
為何要做使用權(quán)登記呢?鄭大源分析道,這個(gè)可以類比簽署貸款合同,但銀行依然需要進(jìn)行抵押登記,以此來彰顯銀行的債權(quán)。目前,對(duì)于租賃的房屋,國(guó)家要求出租方和租賃方需進(jìn)行租賃備案,但通常只能作為房屋出現(xiàn)刑事案等不幸事件時(shí)的免責(zé)條款,對(duì)業(yè)主和租客的權(quán)益厘清無太大關(guān)系。政府提出的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”包含了租客可以使用學(xué)位等福利,這些有待具體各區(qū)進(jìn)行落實(shí),或許明年小學(xué)招生季會(huì)有租客子女讀書的真實(shí)案例。但是,就目前來說,租客租用房屋,按照法律規(guī)定所享有的優(yōu)先承購(gòu)權(quán),大家是否知道?按記者了解的實(shí)際情況,房屋出租中而業(yè)主想出售,一般會(huì)口頭通知租客房屋要賣,租客也不會(huì)想到自己有優(yōu)先承購(gòu)權(quán),只是想著過幾個(gè)月要搬家。中介向記者介紹,在二手房交易合同中,他們一般不建議業(yè)主和買家在房屋使用情況那一欄(選擇出租或空置)選擇“出租”,因?yàn)槿绻麡I(yè)主選擇“出租”,個(gè)別區(qū)的交易登記部門會(huì)要求業(yè)主出示租客放棄優(yōu)先承購(gòu)權(quán)的書面承諾。為了避免麻煩,對(duì)于出租中的房屋,中介也建議業(yè)主不要勾選“出租”,而是選擇“空置”。如果不動(dòng)產(chǎn)出租而需要進(jìn)行使用權(quán)登記,那么不說長(zhǎng)遠(yuǎn)的學(xué)位是否能夠兌現(xiàn),起碼租客的優(yōu)先承購(gòu)權(quán)也可以確保,畢竟不動(dòng)產(chǎn)證上對(duì)房屋出租進(jìn)行了登記,這可不是隨意選擇“空置”就可以糊弄過去的。
如果一旦放開使用權(quán)抵押,更相當(dāng)于打開一個(gè)“潘多拉”盒子。目前市面上已有一些無產(chǎn)權(quán)的商業(yè)項(xiàng)目試圖以種種方式進(jìn)行集資,承諾返租來吸引投資者參與,使用權(quán)登記勢(shì)必會(huì)為這些項(xiàng)目披上一件“合法外衣”。“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”之下,應(yīng)否進(jìn)行使用權(quán)登記,您又怎么看呢?
責(zé)任編輯:葉著