沒房的想買房，有房的想換房。動輒幾百上千萬元的房子對于一般家庭來說，算是關(guān)乎到了“身家性命”。而這樣的大事，卻往往容易“出岔子”。處于“亞洲第一大社區(qū)”天通苑所在地的昌平法院，日前結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的二手房買賣糾紛，以案說法，提醒廣大購房人在購買房屋，尤其是在購買二手房屋時，一定要擦亮眼睛。

　　案例一

　　房價上漲 賣方反悔違約

去年7月27日，王先生與史女士簽訂房屋買賣合同，約定王先生向史女士購買位于回龍觀某小區(qū)的房屋，成交價格為333.5萬元。

王先生稱，合同簽訂后，他依約向史女士支付了定金10萬元、首付款40萬元。但因之后房屋價格大幅上漲，史女士明確告知房子不賣了，拒絕繼續(xù)履行合同。王先生起訴至法院，要求判令史女士繼續(xù)履行合同，并支付違約金。

史女士表示，不同意繼續(xù)履行合同，但可以雙倍返還王先生購房定金20萬元。

昌平法院審理認(rèn)為，本案雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同合法有效，雙方均應(yīng)按照合同的約定履行義務(wù)。合同簽訂后，王先生依約履行了支付購房定金及首付款的義務(wù)，史女士拒絕履行合同構(gòu)成違約，應(yīng)依法承擔(dān)繼續(xù)履行、支付違約金等違約責(zé)任。最終，法院判決王先生向史女士支付剩余購房款，史女士協(xié)助王先生辦理房屋過戶手續(xù)并交付房屋，并判決史女士給付王先生遲延履行違約金。

　　法官提示：發(fā)現(xiàn)違約及時訴訟保全

在房價上漲階段，受利益驅(qū)使，賣方違約的風(fēng)險大大增加。對于買方來說，應(yīng)充分做好風(fēng)險防范，審慎判斷交易對方的誠信品質(zhì)，嚴(yán)格審查房屋狀況，謹(jǐn)慎簽署合同，并保存好相關(guān)交易憑證。在發(fā)現(xiàn)違約風(fēng)險、可能導(dǎo)致合同履行不能時，應(yīng)及時提起訴訟保全；在涉及交易關(guān)鍵問題的溝通過程中，可以通過錄音、證據(jù)保全等形式保存相關(guān)證據(jù)。對于賣方來說，應(yīng)對房地產(chǎn)市場形勢做好判斷，謹(jǐn)慎選擇交易時機、簽署房屋買賣合同，一旦簽署合同，就應(yīng)遵守誠信原則，忠實履行合同義務(wù)。即便房價上漲，也不應(yīng)違約，否則應(yīng)當(dāng)對因違約給買方造成的損失承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　案例二

　　交易延遲 換房人無奈違約

去年11月25日，張女士與王女士簽訂房屋買賣合同，約定張女士將其名下位于回龍觀某小區(qū)的房屋出售給王女士，成交價格為155萬元。合同簽訂后，王女士依約向張女士支付了購房定金3萬元。

按照合同，王女士應(yīng)于去年12月15日前支付購房首付款45萬元，逾期超過30日未付款，張女士有權(quán)解除合同。但王女士未按約定日期支付首付款，張女士遂起訴至法院，請求解除房屋買賣合同，并判令王女士支付違約金。

面對起訴，王女士自稱是為了改善居住條件，先把自己現(xiàn)在住的房屋出售后，再用所得房款購買張女士的房屋。因自己這套房屋的購房人未及時支付購房款，才導(dǎo)致自己沒能按期向張女士付款，因此不同意解除合同。

昌平法院審理認(rèn)為，張女士和王女士簽訂的合同合法有效,雙方均應(yīng)依約履行。王女士未能如期支付購房首付款，構(gòu)成違約，張女士行使合同解除權(quán)的條件成立。因此，法院判令雙方解除房屋買賣合同，并且王女士須向張女士支付違約金3萬元，定金不退。

　　法官提示：換房情況最好寫入合同

為避免因第三人的原因造成換房人對出賣人違約，法官在此提醒：1.出售自有房屋前，換房人應(yīng)當(dāng)對房屋買受人的資信狀況進(jìn)行嚴(yán)格審查，審慎選擇交易對象，堅決摒棄信譽較差、付款能力較弱的買受人；2.對自身經(jīng)濟能力及房屋總價值要有清醒的認(rèn)識，并在此基礎(chǔ)上合理確定售房款的給付期限、給付金額，確保與所購房屋付款期限、付款金額的銜接；3.與房屋出賣人充分協(xié)商，取得房屋出賣人的理解，爭取較為寬裕的付款期限，并將換房情況寫入合同；4.關(guān)注房地產(chǎn)市場價值變動趨勢及國家對于房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，避免因限購、限貸政策的實施，導(dǎo)致?lián)Q房人購房資質(zhì)喪失、首付款比例提高、貸款額度降低，從而致使合同目的不能實現(xiàn)等情況的發(fā)生。

　　案例三

　　逾期遷戶 賣房人被判違約

2012年7月23日，潘某與江某簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定江某將位于天通苑小區(qū)某房屋及屋內(nèi)家具、家電、裝飾裝修和配套設(shè)施設(shè)備等以156萬元的價格出售給潘某。雙方在合同中約定，出賣人江某應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起700日內(nèi)，向房屋所在地的戶籍管理機關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù)；如因出賣人原因未如期將與該房屋相關(guān)戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買受人支付房屋總價款5%的違約金，逾期超過700日未遷出的，自逾期超過30日起，出賣人應(yīng)按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。

同年8月13日，潘某與江某雙方簽訂了《戶口遷出協(xié)議》，進(jìn)一步約定江某應(yīng)于2014年7月22日前將戶口遷出。然而江某未如約將戶口遷出，潘某遂提起訴訟，要求江某支付未履行戶口遷出義務(wù)的違約金。

昌平法院審理認(rèn)為，江某未在2014年7月22日前將戶口遷出的行為構(gòu)成違約，且逾期超過30日，應(yīng)按照合同約定承擔(dān)房屋總價款5%的違約金，按日計算的違約金，判決江某在7日內(nèi)支付潘某違約金7.8萬元，并按照每日780元的標(biāo)準(zhǔn)計算，支付自2014年8月22日起至江某將戶籍從涉案房屋實際遷出之日的違約金。

　　法官提示：遷戶訴求難支持

就賣方來說，出售房屋時應(yīng)先確定所售房屋的戶口登記情況，以及自己是否能夠履行將戶口遷出的義務(wù)，如不能履行，可能會出現(xiàn)戶口因為無處可遷而需要承擔(dān)違約責(zé)任的情況。對于買方來說，如果有遷移戶口的需求，也應(yīng)要求賣方提供戶口登記情況，并約定違約責(zé)任。需要特別注意的是，該違約責(zé)任僅能起到敦促賣方盡快將戶口遷出的作用，因戶口遷移屬于行政機關(guān)的行政職能，不屬于法院民事案件的審理范圍。一旦出現(xiàn)賣方未能將戶口遷出的情況，法院也只能判決其承擔(dān)違約責(zé)任，無法支持要求賣方將戶口遷出的請求。因此買方在買房時，對戶口問題應(yīng)尤為關(guān)注。

　　■法官析因

　　房屋買賣違約成本低

據(jù)昌平法院統(tǒng)計，2015年至2017年上半年，該院受理的涉及房屋買賣合同糾紛案件的情況為：2015年新收案件1006件，占合同類糾紛案件總數(shù)的比重為7.6%；2016年新收案件1299件，案件數(shù)量同比增長29%，所占合同類糾紛案件總數(shù)比重為9.9%；2017年上半年新收案件965件，較2016年同期增長48%。從中看出，該院受理的房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量及所占比重不斷增加。

昌平法院通過這些案例分析了房屋買賣合同糾紛案件的產(chǎn)生原因。首先就是房價上漲致賣方違約成本降低。法官告訴北京晨報記者，2015年以來，北京二手房的房價持續(xù)上漲，尤其是從2016年春節(jié)后，昌平地區(qū)房價大幅度攀升。其間，昌平法院受理的房屋買賣合同糾紛案件也相應(yīng)隨之增多。

通過分析，法官發(fā)現(xiàn)，糾紛產(chǎn)生的一部分原因是由于賣方欲提高房價而拒絕履行合同，或者賣方故意拖延、不及時配合買方辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致買方不能按期批貸，進(jìn)而無法履行合同。而按照交易慣例，房屋買賣合同約定的違約金為合同價款的20%，而房價上漲幅度過快過高，違約成本已低于房價上漲帶來的利益。

　　政策性因素影響履約

在二手房交易過程中，財政、金融等政策性因素會對買方產(chǎn)生一定影響。

今年3月以來，北京市連續(xù)出臺多個購房政策，新政對購房資格、首付比例、貸款等均做出嚴(yán)格的規(guī)定，主要目的是打擊炒房。因此自今年第二季度開始，受新政影響，部分買房人在合同簽訂后履行完畢前，不再具備購房資格，或者受貸款數(shù)額限制而沒有能力繼續(xù)履行合同，從而起訴要求解除合同，返還定金或者購房款等。

法官同時指出，房地產(chǎn)中介機構(gòu)經(jīng)營不規(guī)范，也容易引發(fā)糾紛。比如一部分中介機構(gòu)提供的合同文本中的主要條款約定不明確，忽視甚至是刻意回避本應(yīng)當(dāng)明確約定的期限，導(dǎo)致房屋買賣合同不能順利履行，引發(fā)買賣雙方爭議。還有小部分中介人員因急于獲得居間報酬，不嚴(yán)格審查甚至有的不審查房屋權(quán)屬證明、房屋查封狀況、出售人是否有權(quán)售房、出售人的配偶是否同意售房及購房人是否具備購房資質(zhì)等重要事項，甚至有個別中介人員即使明知買賣雙方存在影響房屋買賣合同成立的情形，仍做出不一定可以實現(xiàn)的承諾促成合同簽訂，最后因為無法繼續(xù)履行而引發(fā)糾紛。北京晨報記者 何欣