“今年樓市很難重現(xiàn)以往‘金九銀十’的盛況，這主要是受到房貸利率上升、各地房地產(chǎn)調(diào)控加碼的影響。”

進入9月，全國樓市迎來慣例的黃金期，但“金九”首周一線城市整體成交量平均環(huán)比下調(diào)20%。其中，北京環(huán)比下跌28%，同比跌幅達60%。上海環(huán)比下跌22%，同比跌幅達27%。

與此同時，二線城市環(huán)比也下調(diào)8%，同比跌幅達32%。不過，部分三線城市成交量卻有所上升。從整體來看，今年“金九”期間，全國房地產(chǎn)市場的成交量要低于預期。

對此，業(yè)內(nèi)專家提醒廣大購房者，從全國的成交量大幅萎縮情況來看，今年“金九銀十”肯定低于預期。在未來房地產(chǎn)步入調(diào)整階段后，如果購房者帶著投資屬性購房，未來風險會越來越大。而對于剛需自住型購房者來說，9月、10月買房恰好是相對較好的時機。

那么，國內(nèi)一二線城市房產(chǎn)成交量為何會出現(xiàn)大幅萎縮？一方面，一二線城市的房貸難度和成本在增加。七八月以來，個人房貸利率不斷攀升，首套房貸利率優(yōu)惠幾近消失，多數(shù)銀行已上浮。據(jù)統(tǒng)計，深圳8月的首套房貸平均利率達到5.04%，而7月的平均利率為4.98%。到了9月，國有大行也加入了首套房貸利率上浮的陣營。房貸利率的上升提高了購房者月供和資金成本，直接影響到購房者的積極性。

另一方面，各地樓市調(diào)控層層加碼，讓投資性購房者望而卻步。近日，各地樓市調(diào)控頻頻發(fā)力，西安嚴打弄虛作假規(guī)避樓市限購政策行為，南昌賣房禁用“名校”、“學區(qū)房”等字眼宣傳，長沙推出萬套定向限價房力保剛需……在樓市調(diào)控層層收緊的情況下，房地產(chǎn)總體成交量明顯回落。

實際上，由于一二線城市受調(diào)控政策影響，成交量放緩，樓市低迷，而且部分三線城市成交量雖有回升，也難力挽狂瀾。所以，今年的九十月，全國房地產(chǎn)市場將持續(xù)調(diào)控，市場成交量將不容樂觀。

首先，一二線城市成交量低迷，而部分三四線城市出現(xiàn)了“量價齊漲”的局面。為了遏制游資過多地涌入部分三四線城市，下半年將會有更多的三四線城市推出限購、限貸等調(diào)控措施，在鼓勵自住型購房需求的同時，遏制投機、投資性購房需求。

再者，國內(nèi)房地產(chǎn)的長效機制正在逐步完善中。之前中央倡導“租售并舉”的理念，隨后部分地區(qū)也推出“租購同權”新政。近期，北京市出臺共有產(chǎn)權房政策，上海集中出讓租賃住宅用地。下半年，將會有更多的城市加入到樓市長效機制的建設中來。

未來我國多層次的住房結構體系應該是：高收入群體購買商品房，中等及偏低收入群體購買“限價房”（或共有產(chǎn)權房），而低收入群體則租住廉租房。通過多種途徑，加大房地產(chǎn)的供給量，以滿足不同層次居民的住房需求。

再次，增加土地供給，降低拍地成本，改變市場預期。繼北京、上海等一線城市紛紛公布五年供地計劃，并大力增加年內(nèi)供應后，國土部近日對熱點城市的住宅用地出讓合同執(zhí)行情況開展大檢查。除了加大供地之外，熱點城市的住宅也加速入市。

最后，目前房貸利率呈現(xiàn)上升趨勢，炒房者的投機成本還將會增加。日前，江蘇、北京、深圳三地銀監(jiān)局和人民銀行分行先后發(fā)文，要求加強個人消費貸款管理，防范信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場。而隨著對個人消費貸款的清查，通過消費貸、裝修貸等形式，進入房地產(chǎn)市場的資金通道將被封堵。

從“金九”房地產(chǎn)急劇萎縮的成交數(shù)據(jù)看，今年樓市很難重現(xiàn)以往“金九銀十”的盛況。這主要是受到房貸利率上升、各地房地產(chǎn)調(diào)控加碼的影響。未來房地產(chǎn)調(diào)控還會有針對性地在三四線熱點城市加碼，而全國房地產(chǎn)市場也將會受到房貸、長效機制建立、土地供應增加等方面影響，房地產(chǎn)市場將進入平穩(wěn)發(fā)展期。

（作者系上海新滬商企業(yè)家俱樂部戰(zhàn)略投資顧問、高級經(jīng)濟師）