近年來(lái)城市化建設(shè)快速推進(jìn)，因拆遷利益引發(fā)的農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件日益增多，突出表現(xiàn)為房屋出賣人為獲取拆遷利益，以買受方非本村村民為由要求確認(rèn)買賣合同無(wú)效，或者出賣方以雙方不存在書(shū)面房屋買賣合同為由，主張買受方占有房屋系基于借用而非買賣，從而要求買受方騰退房屋等。

非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買農(nóng)村房屋的合同原則上無(wú)效,但不排除在例外情形下，結(jié)合個(gè)案情況認(rèn)定此類合同有效。

合同無(wú)效有例外

依規(guī)簽約受保護(hù)

1997年，劉某（居民）與孫某（居民）簽訂農(nóng)村房屋買賣合同，約定劉某將其位于北京市密云區(qū)某村的北正房六間、東西廂房各四間以58000元賣給孫某。合同簽訂后，孫某支付了購(gòu)房款，并辦理了房產(chǎn)登記手續(xù)并繳納了契稅，當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)及鎮(zhèn)政府還在雙方買賣涉案房屋時(shí)的農(nóng)村買賣房屋審批表上加蓋了公章表示同意。

孫某在涉案房屋內(nèi)居住至今，并于2013年將其戶口遷入涉案房屋。后劉某以孫某于1997年購(gòu)買房屋時(shí)系居民，所簽農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)屬無(wú)效為由將孫某訴至法院，請(qǐng)求判決雙方簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效。

本案中，首先劉某與孫某于1997年簽訂房屋買賣協(xié)議后孫某即支付全部房款并入住至今，在此后十多年的時(shí)間中劉某并未提出異議，孫某已對(duì)該房形成穩(wěn)定的占有關(guān)系，并于2013年將其戶口遷入涉案房屋；其次，雙方買賣農(nóng)村房屋已經(jīng)當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)及鎮(zhèn)政府同意并辦理了農(nóng)村買賣房屋審批手續(xù)，辦理了房產(chǎn)登記手續(xù)，繳納了契稅。

再有，孫某雖在購(gòu)買涉案房屋時(shí)屬于城鎮(zhèn)居民，但劉某在出售涉案房屋時(shí)亦為城鎮(zhèn)居民，并不是當(dāng)?shù)卮寮w經(jīng)濟(jì)組織成員，其生活保障并不因其出賣該房屋而受到影響，亦不存在剝奪農(nóng)戶宅基地使用權(quán)的問(wèn)題，故雙方于1997年簽訂的房屋買賣協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。為維護(hù)雙方現(xiàn)有的穩(wěn)定生活狀態(tài)及平衡雙方的利益，根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，法院依法駁回劉某要求確認(rèn)房屋買賣協(xié)議無(wú)效的訴訟請(qǐng)求。

最后買受人為本村村民

可認(rèn)定合同有效

2000年，北京市密云區(qū)某村村民郭某將其自有農(nóng)房出售給城鎮(zhèn)居民鄭某，鄭某在支付房款并實(shí)際占有房屋后，又于2009年將爭(zhēng)議房屋出售給爭(zhēng)議房屋所在村的村民曲某。2016年郭某將鄭某及曲某訴至法院，以鄭某為城鎮(zhèn)居民并非爭(zhēng)議房屋所在村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員為由，要求確認(rèn)郭某與鄭某簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，并要求曲某騰退爭(zhēng)議房屋。

鄭某在庭審中辯稱，簽訂房屋買賣合同時(shí)有見(jiàn)證人以及村委會(huì)的人員在場(chǎng)，房屋買賣合同簽訂當(dāng)天雙方的義務(wù)已經(jīng)履行完畢，并且爭(zhēng)議房屋已經(jīng)于2009年賣給了曲某。曲某則辯稱其系爭(zhēng)議房屋所在村的村民，于2009年從鄭某處購(gòu)買了爭(zhēng)議房屋，并給付了購(gòu)房款，且自2009年起一直在爭(zhēng)議房屋內(nèi)居住，不同意郭某的訴訟請(qǐng)求。

根據(jù)本案查明的事實(shí)，鄭某從郭某處購(gòu)買爭(zhēng)議房屋后，又出售給曲某。郭某與鄭某簽訂的房屋買賣合同以及鄭某與曲某簽訂的房屋買賣合同，均是各方真實(shí)的意思表示，且在合同簽訂后各方均分別履行了支付房屋價(jià)款和交付房屋的義務(wù)，合同所約定的內(nèi)容已實(shí)際履行完畢。最后一手買房人曲某系爭(zhēng)議房屋所在村的村民，是爭(zhēng)議房屋所在村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，具備擁有爭(zhēng)議房屋所在村的宅基地使用條件。故郭某要求確認(rèn)其與鄭某簽訂的房屋買賣合同無(wú)效及據(jù)此要求曲某騰退房屋的請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，法院不予支持。

（劉珍君 作者單位：北京市密云區(qū)法院）