對于樓市限購限貸的邊際效應(yīng)下降,“限售”已成為“撒手锏”。2017年3月23日,廈門首創(chuàng)“限售”政策,新購商品房取得房產(chǎn)證后滿2年才能出售。隨后,北京、廣州等30多個城市針對商品住房、“類住宅”啟動“限售”政策,土地拍賣“只租不售”案例也越來越多。近日,河北保定對一宗地進行拍賣,不僅限制最高地價,也限制最高房屋銷售價格,但最震撼的是,購房者自取得房產(chǎn)證之日起,10年內(nèi)不得買賣。“10年限售”也被認(rèn)為是最嚴(yán)厲的調(diào)控。

如何看待限售?多數(shù)研究者指出,房屋在幾年內(nèi)不得出售,這是打擊投機和短炒的絕佳手段。從資產(chǎn)定價角度看,流動性越高的資產(chǎn),投資者參與率越高,價格也就越高。比如,雖然我國上市公司盈利能力較差,但多年來市盈率(股價/每股收益)雄冠全球,原因就在于股票具有非常高的換手率。事實上,一旦流動性下降了,投資者參與率就下降了,資產(chǎn)價格也必然會下降。近年來,但凡房價上漲較快的城市,其房屋換手率一般都比較高。

比如,2015年深圳房價翻了一倍,背后是房屋高換手率。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計,2015年深圳二手住房換手率高達8%。也就是說,2015年深圳幾乎每10套房,就有一套再交易一次,但同一時期,北京、上海房屋換手率僅3%左右。2016年以來,北京、廣州等地二手房換手率快速提升,學(xué)區(qū)房及投資客集中的一些商品房“妖盤”(類似于股票市場的“妖股”),換手率高達20%-30%。當(dāng)然,房價同比漲幅也是最快的,房天下統(tǒng)計的北京部分“妖盤”,2016年房價漲幅高達80%左右。

目前,“資產(chǎn)荒”預(yù)期下的購房行為普遍,特別是“加杠桿”購房,這是本輪房價快速上漲的罪魁禍?zhǔn)?。因?啟動限售政策,通過凍結(jié)交易、改變預(yù)期、增加杠桿成本,直接消滅了投資和短炒需求。但是,筆者認(rèn)為,限售政策在這個時候大范圍“登場”,絕非僅僅是一項類似于限購、限貸和限價的簡單行政干預(yù)措施,要放在當(dāng)前樓市大環(huán)境、經(jīng)濟金融的大環(huán)境下面來理解。限售這項措施將對未來樓市、資產(chǎn)價格、資金流向和金融風(fēng)險產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

春節(jié)后開啟的新一輪調(diào)控,一個最大的背景就是,熱點城市和區(qū)域的房價在短短的2年內(nèi)上了“新臺階”。2015年以來,熱點城市及周邊的房價水平至少上漲了100%-150%,盡管有改善型需求、返鄉(xiāng)置業(yè)的推動,但“資產(chǎn)荒”預(yù)期下的“加杠桿”購房,無疑是房價上漲的最大推手。這部分需求,很多是要在未來“套現(xiàn)”的。根據(jù)筆者調(diào)研,熱點樓市目前出現(xiàn)了一個新現(xiàn)象,就是價格“鎖定效應(yīng)”,即一個樓盤某一套房子的實際成交價格,將鎖定同類戶型的其他價格。

一旦降價“套現(xiàn)”,該樓盤的房價就會下跌,特別是投資性房產(chǎn)占比高的樓盤或區(qū)域。目前,新一輪樓市調(diào)控已經(jīng)上升到防范金融風(fēng)險的“國家戰(zhàn)略”地位,無論對樓市調(diào)控,還是金融“去杠桿”,管理層的決心和意志都是堅定的。因此,大批的資產(chǎn)配置購房未來會有“套現(xiàn)”的需求。特別是,隨著資金環(huán)境的緊縮,樓市杠桿的收緊,以及持續(xù)調(diào)控疊加對于預(yù)期的沖擊,不僅“套現(xiàn)”需求會增加,還會產(chǎn)生從“套現(xiàn)”到“拋盤”的轉(zhuǎn)換,這就是樓市踩踏式出逃危機。

若房屋在幾年內(nèi)不得出售,即便樓市回調(diào),也不會產(chǎn)生大規(guī)模“套現(xiàn)”,并導(dǎo)致各路需求出逃,形成樓市回調(diào)共振,這是避免踩踏式樓市危機的手段。另外,近年來雖然貨幣投放和銀行總資產(chǎn)年均增速分別高達15%和20%以上,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實際GDP增長,但我國并沒有爆發(fā)嚴(yán)重的通貨膨脹,根源就在于作為不可貿(mào)易品的商品房,吸納了絕大多數(shù)流動性,這就是資金老虎入籠。未來,如果資金大規(guī)模從不動產(chǎn)領(lǐng)域流出,資產(chǎn)價格“高位泄洪”,這是實體和金融難以承受之重。

未來,美國將進入加息通道,加上本幣仍有貶值預(yù)期,國內(nèi)資本外流明顯,盡管近期有了一些限制性措施,但仍舊避免不了資金通過各種渠道外流。樓市限售政策出臺后,不僅大量資金沉淀在不動產(chǎn)上,不會因出逃而造成資產(chǎn)價格暴跌,而且還阻斷了資金流出和人民幣無謂貶值,這也為實體經(jīng)濟改革與復(fù)蘇提供了更長時間的窗口期。因此,此時大范圍啟動限售政策,甚至蔓延至三四線城市,筆者認(rèn)為,這中間就有為樓市和金融風(fēng)險未雨綢繆的意味。

時至今日,盡管我國房地產(chǎn)市場化發(fā)展了近20年,但基本上處于“單邊上漲”的走勢,始終沒有經(jīng)歷過一輪完整的由漲到跌、有峰有谷的周期,造成了全社會普遍存在著“房價必然會上漲”的預(yù)期。在政府托底及基于金融風(fēng)險、GDP增長擔(dān)憂的救市,讓這種預(yù)期變成了剛性預(yù)期、樓市剛性兌付,造成炒房泛濫、換手率高企。問題是,從國際經(jīng)驗看,這種預(yù)期恰恰是金融危機爆發(fā)的最大誘因。啟動限售政策,降低換手率,也能夠讓投機炒作的情緒迅速降溫,讓購房者的眼光更加長遠(yuǎn)一些,從而讓風(fēng)險慢慢消化。筆者認(rèn)為,但凡公共政策都有成本。房地產(chǎn)市場是“不完全市場”、準(zhǔn)公共品市場,即便是發(fā)達國家,也有多項限制性措施,比如限制銷售對象,甚至干預(yù)房價和租金漲幅。

(作者單位:深圳市房地產(chǎn)研究中心)