近一兩個(gè)月來，廈門、杭州、深圳、南京等曾經(jīng)一房難求的城市似乎開始降溫?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，7-9月26個(gè)典型城市新開盤、加推項(xiàng)目開盤去化率總體呈小幅下滑趨勢，9月去化率下滑的城市增至16個(gè)。

近期，在萬科南方區(qū)域9月月度例會(huì)上，萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮表示：“ 盡管萬科在2012年就判斷行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代、進(jìn)入了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但這只是一種預(yù)測，并不知道什么時(shí)候會(huì)出現(xiàn)真正的轉(zhuǎn)折。而今天，我們可以說轉(zhuǎn)折實(shí)實(shí)在在到來了。”這是繼2007年底王石提出“拐點(diǎn)論”、 2012年喊出“白銀時(shí)代”后，萬科再度表達(dá)了對(duì)行業(yè)的悲觀態(tài)度。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究總監(jiān)徐楓認(rèn)為，2016年底開始整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)就進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整周期，這個(gè)周期至少要持續(xù)三年左右，“我認(rèn)為現(xiàn)在市場的走勢會(huì)是繼續(xù)向下調(diào)整的。”

在上海易居研究院院長楊紅旭看來，房價(jià)降溫的態(tài)勢如今得以顯現(xiàn)，一是因?yàn)樯钲?ldquo;731政策”再次釋放對(duì)房價(jià)的強(qiáng)壓制信號(hào)，二是開發(fā)商資金鏈越發(fā)緊張，加速推盤回籠資金是其“活下去”的唯一保障。

多樓盤大打折扣

即使是在“房子不愁賣”的深圳，房產(chǎn)中介也在近一兩個(gè)月感到了市場的涼意。一位深圳鏈家的房產(chǎn)中介告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)：“盡管新房均價(jià)還是比較穩(wěn)定，但是成交量還是有所下跌，市場的觀望情緒比較濃。三價(jià)合一后，新房項(xiàng)目給中介的傭金直接腰斬一半，如今為了加速推盤，傭金提升至2%-3%。”

一方面提升中介的傭金比例，一方面開發(fā)商也開始通過降價(jià)直接給予購房者優(yōu)惠。如深圳龍崗區(qū)的遠(yuǎn)洋新天地二期，在售的6、7、8棟，9月以來都給予了一定優(yōu)惠，該項(xiàng)目中介透露：“以81平方米的戶型為例，均價(jià)從原來的4.3萬/平方米降至如今的3.9萬/平方米，總價(jià)便宜了約41萬。包括其它戶型，目前在售的還有400多套。”

除了深圳外，不少城市也都存在一些特價(jià)樓盤。如廣州黃埔區(qū)中泰天境打出按揭97折、全款95折的優(yōu)惠，同屬黃埔區(qū)的萬科尚城也在進(jìn)行大促銷，其中68平方米戶型的優(yōu)惠力度最大，從原總價(jià)230萬降至190萬。

除了上述兩個(gè)一線城市，其它一些熱點(diǎn)城市則推出了更大的折扣力度。在安徽合肥，泰禾的合肥院子如今只賣1.6萬/平方米，這一售價(jià)比備案價(jià)為2.2萬/平方米陡降6000元/平方米，直接的后果是導(dǎo)致了前期業(yè)主拉橫幅維權(quán)。

作為曾經(jīng)領(lǐng)漲到如今獨(dú)跌的城市，廈門不少項(xiàng)目也推出了不少優(yōu)惠，如萬科白鷺郡，原價(jià)500萬的聯(lián)排別墅，如今降至中間278萬，邊戶298萬，由精裝變?yōu)槊?，且不帶車位。?jù)置業(yè)顧問介紹，如果業(yè)主自己裝修大致花費(fèi)約80萬，加上16萬/個(gè)的車位費(fèi)，該項(xiàng)目的降幅大概約25%。

除了萬科白鷺郡，泰禾在廈門的汀溪院子也大幅降價(jià)，單價(jià)由之前的2.9萬/平米降至2.2萬/平米。事實(shí)上，恒大從9月就率先啟動(dòng)了全國范圍的大型促銷活動(dòng)，優(yōu)惠范圍和力度都大。公開資料顯示，恒大全國536個(gè)樓盤，基礎(chǔ)優(yōu)惠89折，3個(gè)月內(nèi)付清全款93折，公寓商辦類產(chǎn)品最低還有6折優(yōu)惠。

大范圍降價(jià)的除了恒大外，還有不少房企通過多盤聯(lián)動(dòng)的方式啟動(dòng)促銷。如銷售規(guī)模第一的碧桂園在南京啟動(dòng)寶華四盤聯(lián)動(dòng)，推出一成首付的低門檻購房方式；陽光城開啟“千億攻勢”特惠購房季，根據(jù)區(qū)域的不同，制定出不同的降價(jià)策略；佳兆業(yè)也即將在下半年集中推出位于深圳的五個(gè)項(xiàng)目。

行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)已來臨？

開發(fā)商如此大規(guī)模的促銷動(dòng)作背后是樓市降溫的應(yīng)激反應(yīng)。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，8月北京二手房成交量環(huán)比跌了20.9%；上海8月二手住宅成交量環(huán)比下跌了2.7%，成交均價(jià)環(huán)比下跌3.8%；另外，根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，廣州二手房成交量已經(jīng)連跌4個(gè)月，8月份降至低谷。

而受“7·31新政”的影響，深圳8月成交量環(huán)比下跌41.1%，成交均價(jià)也跌了4.9%。9月深圳樓市持續(xù)下行，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至9月29日，9月深圳全市一手住宅的成交均價(jià)為54069元/平方米，環(huán)比下降0.04%，成交套數(shù)為2202套，環(huán)比下滑40.29%。

另就新盤去化而言，熱點(diǎn)城市的新項(xiàng)目開盤去化率明顯不及以往?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示， 7-9月26個(gè)典型城市新開盤、加推項(xiàng)目開盤去化率總體呈小幅下滑趨勢，8月份去化率在70%以上的城市共有17個(gè)，9月較8月減少2個(gè)，去化率增速方面，8月去化率下滑的城市有11個(gè)，9月增加至16個(gè)。

整體而言，9月29個(gè)重點(diǎn)城市成交量為2388萬平方米，環(huán)比下降7%、同比持平?？硕鹧芯恐行恼J(rèn)為，9月的市場已沒有了往日銷售火熱的現(xiàn)象，究其原因，一方面調(diào)控常態(tài)化，政策不斷加碼，投機(jī)需求得到遏制；另一方面，前期“想買且能買得起”的剛需和改善需求都已完成階段性釋放，后繼需求乏力，故市場成交熱度逐步回落。

中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，四季度，一二線熱點(diǎn)城市新房、二手房市場量價(jià)將進(jìn)一步松動(dòng)，中西部二線城市二手房市場量價(jià)也將率先出現(xiàn)回落，新房市場相對(duì)穩(wěn)定，而多數(shù)獨(dú)立三四線城市新房市場后勁不足，市場將從上行進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行周期。

開發(fā)商往往是最先感受到市場寒意的先頭部隊(duì)，就連龍頭房企萬科都還未完成今年6300億回款目標(biāo)的一半。郁亮表示：“在政策調(diào)控后，我們發(fā)現(xiàn)自己失去了發(fā)觀客戶的能力，產(chǎn)品力也在不斷削弱，管理動(dòng)作根本沒有考慮如何應(yīng)對(duì)政策調(diào)控，比如不考慮一次性付款和分期付款的區(qū)別，更沒意識(shí)到回款延遲或沒有回款的時(shí)候給我們帶來的損失。”

面對(duì)降溫的市場環(huán)境，萬科管理層開始反思萬科的整個(gè)戰(zhàn)略。郁亮表示，在這個(gè)時(shí)期萬科要做的只有“收斂”和“聚焦”， 以“活下去”為最終目標(biāo)。“沒有收斂和聚焦，我們就很容易在轉(zhuǎn)折點(diǎn)中被淘汰。這么做有可能會(huì)失去機(jī)會(huì)、錯(cuò)判形勢，但這是我們的選擇。”

上海易居研究院院長楊紅旭透露：“已有二三個(gè)開發(fā)商朋友，跟我交流萬科的這個(gè)‘活下去’了。此個(gè)口號(hào)，可能嚇不住散戶小白，但已經(jīng)讓同行心里忐忑了。主動(dòng)‘活下去’，相比，被動(dòng)‘活不成’，是應(yīng)對(duì)形勢的積極之策。”