隨著購(gòu)租并舉的推進(jìn)，越來(lái)越多城市推出了“只租不售”的地塊，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型做起了“房東”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅在北京，就已有30宗開(kāi)發(fā)商全自持或部分自持的項(xiàng)目，而這個(gè)數(shù)字還在不斷增長(zhǎng)。這種租賃項(xiàng)目跟一般房屋租賃有什么不同，不少人都很感興趣。前一段時(shí)間，萬(wàn)科一處名為“翡翠書(shū)院”的自持租賃項(xiàng)目，更是以10年180萬(wàn)元的租金水平引發(fā)了極大爭(zhēng)議。但讓很多人意外的是，項(xiàng)目首批推出的72套住房，目前出租率已達(dá)到90%。

與萬(wàn)科翡翠書(shū)院這種“高價(jià)”入市方式不同，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，還有一些參與自持租賃住房項(xiàng)目的房企，采取了按兵不動(dòng)的策略，保持觀望姿態(tài)。另外，還有項(xiàng)目雖然開(kāi)工，但租金、租期等政策，都還未確定。此前，北京規(guī)定自持租賃住房，最多只能一次性收取10年租金，這徹底堵死了部分房企“以租代售”、違規(guī)操作的空間。

自持租賃項(xiàng)目推進(jìn)艱難，成本高、投資回收慢是繞不開(kāi)的問(wèn)題。那么，有沒(méi)有好的解決辦法呢？今年4月，證監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合發(fā)布通知，支持發(fā)展住房租賃資產(chǎn)證券化，再次明確提出要試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)這種模式到底行不行的通？《央視財(cái)經(jīng)評(píng)論》邀請(qǐng)中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書(shū)長(zhǎng)馮奎和央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員劉戈做客演播室，對(duì)此做深度評(píng)論。

推進(jìn)緩慢 房企自持租賃難在何處？

劉戈：租售比太低是自持物業(yè)的攔路虎

央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員 劉戈：租售比太低是自持物業(yè)的攔路虎，在北京、上海、深圳等一線城市的租售比差不多1.5%，一套價(jià)值1000萬(wàn)的房子，一年出租能拿15萬(wàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如到銀行活期存款的價(jià)值。二三線城市會(huì)好一些，租售比達(dá)到4%，差不多是國(guó)際通行的狀態(tài)，在這種狀態(tài)下，自持租賃型房子的問(wèn)題就不大了，但是現(xiàn)在一線城市，如果開(kāi)發(fā)商拿地價(jià)格很貴，最后想把它租出去的確是難度非常大。

大勢(shì)所趨 自持租賃出路在哪兒？

馮奎：住房租賃的短板需要盡快補(bǔ)齊

中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書(shū)長(zhǎng) 馮奎：住房租賃市場(chǎng)有很多短板需要補(bǔ)齊，整個(gè)社會(huì)對(duì)住房的認(rèn)識(shí)要有包容的心態(tài)，北京、上海、廣州和世界其他大城市相比，租房的比例差不多只有它們的一半，租房的收益率也只有它們的50%，甚至還要更低，所以對(duì)于整個(gè)住房租賃市場(chǎng)要抱有寬容的態(tài)度，允許去創(chuàng)新。政府在這方面也要給予相應(yīng)的政策，比如，德國(guó)有租賃法，日本有住宅法，我們國(guó)家也需要政府在這方面的配套跟進(jìn)，共同努力提高可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的能力，在這樣的情況下，住房租賃機(jī)構(gòu)就能夠得到一個(gè)比較好的支持，積極性會(huì)越來(lái)越高。

劉戈：自持物業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)商資金 、經(jīng)營(yíng)要求高

央視財(cái)經(jīng)評(píng)論員 劉戈：如果自持物業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金要求非常高，同時(shí)對(duì)運(yùn)營(yíng)管理能力的要求也非常高，開(kāi)發(fā)商自有資金不夠，需要從銀行貸款，最后獲得的回報(bào)就相對(duì)比較低，資金成本再高，就更難了。如果這時(shí)候再需要證券化和金融的支持，最后不賺錢，就玩不下去了，房東也當(dāng)不成。

所以，它是有一個(gè)前提的，如果租售比這么低，那政府在賣地的時(shí)候，就不能照著售賣房產(chǎn)來(lái)銷售了。所以，地方政府在出售土地的時(shí)候，理念和運(yùn)營(yíng)方式也要有變化，不能用以前的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)論斷。

馮奎：風(fēng)險(xiǎn)在風(fēng)口聚集 監(jiān)管與培養(yǎng)并重

中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書(shū)長(zhǎng) 馮奎：風(fēng)險(xiǎn)很清楚，大中城市租賃市場(chǎng)剛剛培育，跟國(guó)際相比有很大的不足，和實(shí)際需要相比，國(guó)家也有很多的政策來(lái)支持住房租賃市場(chǎng)，同時(shí)也有很多的風(fēng)險(xiǎn)，比如配套不夠的問(wèn)題，還有運(yùn)營(yíng)能力不高的問(wèn)題，同時(shí)需要人消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，在這種前提下風(fēng)口也要看到存在的很多風(fēng)險(xiǎn)。面對(duì)這樣的情況，政策層面既要培育住房租賃市場(chǎng)，讓它有一個(gè)持續(xù)的發(fā)展，同時(shí)也不能放松監(jiān)管。